Скачать программу
07.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
07.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
07.08.2020
От первого лица
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Решение о покупке квартиры в ипотеку уже принято, банк и программа кредитования выбраны, совсем скоро можно будет переезжать в новую долгожданную квартиру. Осталось только подписать договор и оформить все документы. Как происходит подписание договора? Что нужно делать и в каком порядке, на что обратить внимание? Как жить дальше?

Проверка информации об условиях кредита

На что обратить внимание

А вдруг если … или сказ про форс-мажор

Подробнее про ипотечное страхование

С банком по жизни

Смена банка-кредитора

Смена ставки по кредиту

Налоговый вычет

Можно ли продать ипотечную квартиру

Проверка информации об условиях кредита

В первую очередь перепроверьте информацию об условиях ипотеки, полученную у сотрудника банка по разным источникам – на сайте, позвоните в банк и пообщайтесь с другим сотрудником, обратитесь в другое отделение. Перед подписанием кредитного договора попросите прислать договор вам на электронную почту. Если есть возможность, покажите договор юристу, необязательно самому лучшему и дорогому. Любому, которому приходится читать договоры ежедневно.

Спокойно, не спеша, очень внимательно прочтите все пункты договора. Не делайте это в банке в день подписания договора. В банке в один день происходит несколько сделок, вашу сделку назначат на определенное время, сотрудник банка будет вас торопить, чтобы не создавать очередь в отделение с банковскими ячейками. На подписание кредитного договора вам выделят максимум полчаса. Помните, что вы всегда можете попросить внести изменения в договор. От настойчивости будет зависеть количество правок, но в любом случае банк может пойди вам навстречу.

В этот же момент (сразу после подписания кредитного договора) вы будете подписывать договор купли-продажи квартиры, с ним тоже необходимо ознакомиться задолго до сделки и показать юристу. Если ипотечный договор хоть как-то можно подписывать без юриста, то договор купли-продажи квартиры показать юристу необходимо. Покупать квартиру без прочтения договора юристом категорически нельзя.

Помните, никогда не поздно отказаться от сделки, как бы далеко вы не зашли. Даже если вы уже мысленно живете в новой квартире, но что-то вас настораживает, остановитесь. Скажите, что забыли деньги или паспорт и перенесите сделку на другой день. Конечно, сотрудники банка и представители продавца будут недовольны, но у них нет другого выбора, кроме как соглашаться на ваши условия. После подписания кредитного договора дороги назад уже не будет. Есть масса историй, когда перед покупкой квартиры или загородного дома сделка срывалась прямо перед подписанием договора. Некоторые покупают квартиру только с пятой попытки, меняя то банк, то саму квартиру.

После того, как договор подписан, стороны сдают документы в регистрационную службу Росреестра. Максимум через 2 недели покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором отражено, что квартира оформлена в ипотеку. Расчеты между банком и продавцом ведутся без участия покупателя. Продавец получает часть оплаты в качестве первоначального взноса в момент подписания ипотечного договора и оставшуюся часть после получения документов из регистрационной службы. Если квартира — объект вторичного рынка или это уже введенная в эксплуатацию новостройка, то покупатель забирает ключи от квартиры, как только продавец заберет из банка деньги.

Эти стандартные правила и общие положения о покупке квартиры в ипотеку применимы по всей России, будь то квартиры Подмосковья, Москвы, регионов, квартиры в новостройках или на вторичном рынке. Могут быть свои особенности в зависимости от требований банков, реалий работы в разных субъектах РФ, но в целом процедура та же.

На что обратить внимание

При прочтении кредитного договора обратите внимание на следующие пункты:

  • размер эффективной ставки,
  • общая сумма переплаты за квартиру,
  • срок кредита,
  • плата за ведение расчетного счета (от 0 до 2% от суммы кредита),
  • дополнительные платежи,
  • условия по страхованию,
  • штрафы за просрочку платежа и другие санкции,
  • условия досрочного погашения.

В случае выбора фиксированной ставки очень важно убедиться в наличии в договоре пункта о том, что банк не имеет права в одностороннем порядке изменять кредитную ставку ни при каких обстоятельствах. Если все-таки в договоре существуют определенные условия, при которых банк может повысить ставку, например, при новом экономическом кризисе, будьте готовы, что банк это сделает в любом случае, а вам придется доказывать, наступил ли это «экономический кризис» или нет.

Также важно, чтобы было прописано верхнее ограничение роста ставки. В некоторых банках в договоре прописываются возможности увеличения кредитной ставки в одностороннем порядке в случае, если заемщик нарушает свои обязательства, например, при сдаче квартиры в аренду или при несогласованной перепланировке.

Штрафы за просрочку платежа могут быть равными сумме процентов, начисленных к уплате в текущем месяце. Это еще один очень значимый для банка способ зарабатывания денег. В договоре может быть предусмотрено обязательное письменное уведомление в 3-х дневный срок в случае изменения адреса, фамилии и смены паспорта, и соответствующие санкции к тем, кто не выполнил вовремя это требование. Также в обязанности заемщика входит в начале каждого года подтверждать продление страховки.

А вдруг если … или сказ про форс-мажор

Что будет с кредитом, если я не смогу его дальше оплачивать? Этот вопрос волнует каждого заемщика. Рассмотрим наиболее частые из негативных варианты развития событий.

Нет возможности платить за квартиру, потеря работы или здоровья. Если временные трудности – для временной отсрочки платежей можно сделать реструктуризацию (изменение условий) долга, например, увеличив его на 5-10-15 лет, тем самым снизив ежемесячные платежи. В данном случае можно со временем вернуться к первоначальным условиям. Если трудности неразрешимые – продажа квартиры и полный расчет с банком. Однако если у заемщика оформлено страхование жизни и, например, потеря трудоспособности будет являться страховым случаем, есть все шансы сохранить квартиру.

Развод и распад семьи – при разделе ипотечной квартиры супругам необходимо самим договориться об том, кто где живет, и кто за что платит. Один из супругов оформляет отказ оплачивать кредит, а другой принимает на себя обязательства оплачивать всю сумму. Квартира принадлежит второму, но после выплаты всего кредита первый супруг получает компенсацию в виде половины от суммы, оплаченной по кредиту до развода. Понятно, что данная схема не особо выгода для первого супруга, поэтому наилучший вариант – продажа квартиры и полный возврат кредита. Деньги, оставшиеся после продажи и выплаты кредита, супруги делят между собой. Если договориться не удается, необходимо осуществлять раздел в судебном порядке. Стандартно долги делятся пропорционально долям в имуществе. Но какую позицию займет суд — в ряде случаев предсказать сложно. Например, если у одной из сторон несовершеннолетний, а при равном делении имущества денег на покупку даже комнаты не достаточно?

Смерть заемщика – при страховании жизни родственникам заемщика очень важно признать факт смерти страховым случаем. Тогда страховая компания должна будет расплатиться с банком, что не отразится финансовыми обязательствами на родственниках заемщика. В некоторых случаях банк может погасить только часть долга, тогда оставшуюся часть нужно будет оплачивать родственникам. Все планируют жить долго и счастливо до глубокой старости, но все же эти вопросы лучше проговорить со страховой компанией при подписании договора. Если же жизнь не застрахована, то обязательства перейдут второму супругу, созаемщикам или поручителям.

И последняя общая рекомендация – не стоит надеяться, что банк или страховая компания проявит человеческое отношение к вам и к сложившейся ситуации, разделит с вами горести и пойдет на существенные уступки. Такого не произойдет. При малейшем намеке на допущенные огрехи при составлении договоров кредитования, страхования и купли-продажи — крайними будете только вы.

Не пытайтесь также признать договор недействительным, мол, заключили его под влиянием банка, заблуждались относительно условий кредита. Ни один суд данный договор не признает недействительным.

Подробнее про ипотечное страхование

Существуют обязательный вид страхования и дополнительные виды, навязанные банком.

Обязательный вид страхования:

  • страхование квартиры (предмета залога) от утраты и повреждения. По стоимости – примерно 0,5 % от суммы кредита ежегодно.

Дополнительные необязательные виды страхования:

  • жизнь и трудоспособность заемщика,
  • утрата права собственности (страхование титула),
  • страхование финансовой ответственности.

Эти виды страхования добавят еще 2-3 % от суммы кредита ежегодно. Многие банки навязывают их как обязательные виды, у заемщика нет других вариантов, кроме как согласиться на все рекомендуемые страховки. Однако судебные разбирательства на тему законно ли такое навязывание дополнительных страховок привели к тому, что Роспотребнадзор рекомендовал банкам не навязывать дополнительное страхование. Уточните, требует ли банк страховаться по дополнительным видам весь период кредита, например, страхование титула на 20 лет не имеет смысла — достаточно и трех лет.

Страхование утраты права собственности (титульное страхование) больше распространено на вторичном рынке, где могут появиться бывшие собственники и попытаться оспорить состоявшуюся сделку. Квартиры в новостройках не нуждаются в страховании титула.

Заемщик обязан ежегодно перезаключать договор страхования и отправлять данную информацию в банк. С каждым годом стоимость страховки становится все меньше, так как уменьшается остаток по кредиту, страховка рассчитывается именно на остаток.

Чтобы получить при наступлении страхового случая полную стоимость квартиры, квартиру нужно страховать не на 100%, а на 110%, тогда при выплате страхового возмещения страховая компания удерживает 10 % в качестве административных расходов, а банк получает 100%. Но, с другой стороны, это может привести к увеличению расходов по страховке.

В качестве рекомендаций можно предложить заниматься оформлением страховки самостоятельно. При оформлении кредита банк предложит лишь несколько заинтересованных компаний, на самом же деле список компаний-партнеров банка значительно шире. Анализ предложений всех компаний поможет сохранить до половины стоимости страховки.

С банком по жизни

Несмотря на то, что квартира является собственностью покупателя, она находится в залоге у банка. Хотите вы сдать или продать квартиру, зарегистрировать кого-либо, сделать перепланировку – на все требуется разрешение банка.

Также банк необходимо всегда информировать в прописанные в договоре сроки об изменении личной информации – изменение места работы, смена места жительства, регистрации, паспортных данных, контактов, семейного положения и состава семьи.

Помимо обязанностей заемщика существуют некоторые негласные правила взаимодействия с банком, которые существенно упростят жизнь:

  • Чтобы не случилось, не прекращайте выплачивать кредит. Штрафы за просрочку платежа огромны, и в первую очередь заемщик должен погасить именно штраф, а только потом очередной платеж. Таким образом, заплатив в следующем месяце стандартную сумму, часть суммы уйдет на погашение штрафа за предыдущий месяц, а, соответственно, платеж в текущем месяце будет неполным, что опять породит новый штраф. Это снежный ком, разрастающийся все больше и больше.

  • Общайтесь с банком исключительно письменно. Не по телефону, а именно в отделении банка, зафиксировав имя сотрудника и номер заявления или заявки. В случае каких-либо разбирательств у вас будут доказательства общения с банком.

  • При досрочном полном или частичном погашении требуйте бумагу с пересчитанными процентами, иначе банк «забудет» вам пересчитать сумму кредита с учетом досрочных платежей и продолжит начислять проценты по старой схеме.

  • Следите за программами банка и его ставками по кредиту. Если кредитная ставка снизилась более чем на 2 процента, обращайтесь с заявлением о переоформлении кредита по новой ставке. Помните, что даже один сэкономленный процент существенно снизит сумму долга.

  • По возможности оплачивайте кредит в банке, особенно, если вы делаете это в последний день возможной оплаты. Если вы оплатили в положенный день через банкомат, а денежные средства дошли до банка на следующий, или просто затерялись по дороге, то штраф вам гарантирован. Оплата в банке избавит вас от возможных недоразумений с задержкой перевода, с зависанием банкомата и другими проблемами. В банке всегда сверяйте номер вашего счета, так как если платеж случайно уйдет по другим реквизитам, штрафов избежать не удастся.

    Эти стандартные правила, выполнение которых не требует особых временных затрат, сделают ваше общение с банком максимально комфортным и помогут избежать мелких проблем.

    Смена банка-кредитора

    Может возникнуть такая ситуация, что просто не останется сил общаться с банком, не оправдавшим ваши ожидания. Существуют, к сожалению, такие банки, которые кроме агрессии не вызывают никаких других эмоций. Что делать в такой ситуации?

    Необходимо заново пройти всю процедуру выбора ипотечного кредита в другом банке, оформить заявку и получить подтверждение банка о предоставлении кредита. Новый банк погашает ваш кредит в старом банке и переоформляет залог на себя. Естественно, заемщик выбирает банк с меньшей процентной ставкой, что с одной стороны выгодно, но с другой стороны возникает необходимость заново оплатить все расходы, связанные с получением кредита. Такая процедура смены кредита называется рефинансированием.

    Переход из одного банка в другой практически не имеет смысла при аннуитетных платежах во второй половине кредитного срока. Банк уже получил почти все проценты по кредиту, поэтому переход в новый банк приведет к существенному удорожанию кредита.

    Также возможна ситуация, когда банк разоряется или у него отнимают лицензию. Данный факт не освободит заемщика от обязательства выплаты кредита. Все обязательства будут переведены другому банку, а у заемщика поменяются только реквизиты для уплаты ежемесячных взносов. Суммы, сроки и процентные ставки в этом случае останутся без изменений.

    Смена ставки по кредиту

    Повторим, что изменение ставки по кредиту называется рефинансированием. Уменьшить ставку можно как в своем банке, так и с перекредитованием в другом банке. При существенном снижении ставок по кредиту заемщику нужно обратиться в свой банк с заявлением о снижении процентной ставки. Если же банк откажет в такой процедуре, следует обращаться в другой банк, заново пройти всю процедуру получения кредита и погасить кредит в своем банке.

    Учитывая расходы на получение кредита, имеет смысл заниматься рефинансированием при изменении ставок более чем на 2-3%.

    Если ставка фиксированная, то банк не может ее изменить в одностороннем порядке, если иное не отражено в договоре. Если ставка плавающая или переменная, то в определенные периоды она изменяется, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. При значительном росте переменной ставки заемщик может обратиться в другой банк для рефинансирования кредита по меньшей ставке.

    Налоговый вычет

    Дополнительно сократить расходы по кредиту поможет оформление налогового вычета, что позволит вернуть вам несколько сотен тысяч рублей. Получить налоговый вычет можно самостоятельно, подав налоговую декларацию и вернув уже уплаченные налоги, либо через работодателя, недоплатив налоги на сумму вычета. Оформлять налоговый вычет можно в течение всего срока кредита - единовременно при покупке квартиры и каждый год по начисленным процентам.

    Можно ли продать ипотечную квартиру

    Стало ли вам тесно в ипотечной квартире, захотели ли вы поменять район или город, случились ли какие-то непредвиденные события в вашей жизни – квартиру всегда можно продать. При продаже помните, что ипотека на продаваемую квартиру по большей части минус и неудобство для будущего покупателя. Цену разумнее назначать чуть ниже рыночной, несмотря на то, что квартира обошлась заемщику значительно дороже ее рыночной стоимости.

    Продажа ипотечной квартиры осуществляется несколькими способами:

    С участием банка, то есть стандартными способами:

    • Заемщик получает согласие банка на продажу, находит покупателя, обращается в банк с покупателем, покупатель оплачивает задолженность перед банком и подписывает договор купли-продажи квартиры. Квартира переоформляется на покупателя. В данном способе банк может участвовать по-разному – от простого согласия на сделку до полного ее сопровождения.
    • Заемщик продает не квартиру, а кредит и обязательства по нему. Квартира и обязательства по выплате кредита переходят покупателю. Также требуется согласие банка.

    Без участия банка:

    • Заемщик находит покупателя, готового полностью досрочно погасить кредит. Также заключается предварительный договор купли-продажи, а после погашения кредита покупатель становится собственником квартиры.
    • Полное досрочное самостоятельное погашение кредита с последующим выставлением квартиры на продажу.

    Абсолютное большинство заемщиков не продают квартиры в течение срока действия ипотеки, но если возникнет такая необходимость, пусть она будет вызвана переездом в большую и лучшую квартиру.

    Все большему количеству россиян удается решить свой квартирный вопрос именно с использованием ипотечного кредитования, ипотека набирает свою популярность. Сейчас количество сделок по покупке квартиры в Москве или Подмосковье с использованием ипотеки приближается к 50 %, в то время в развитых европейских странах число таких сделок более 80%. Несмотря на высокие процентные ставки, ипотека в России становится с каждым годом все доступнее. Так и хочется добавить – жить стало лучше, жить стало веселее. Надеемся, что и в нашей многострадальной стране наступят времена, когда покупка квартир станет доступна большей части населения и не будет ставить семьи на грань голодной смерти.

  • При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
    Вам понравилась статья?
    0

    Комментарии

    (0)#

    Последние комментарии на сайте

    Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

    Новости недвижимости:

    00
    Мой район логотип

    Эх, прокачу: где в Москве можно покататься на тарзанке

    Среди городских забав тарзанки занимают одну из лидирующих позиций по популярности. Сегодня многие московские парки, благоустроенные по программе «Мой район», предлагают маленьким (и не только) посетителям возможность прокатиться «с ветерком». Рассказываем, где в столице искать это захватывающее дух и к тому же абсолютно бесплатное развлечение.
    00
    Garnet

    Назван срок за который окупится однокомнатная квартира в центре Москвы

    Средняя стоимость стандартной однокомнатной квартиры, площадью от 30 до 45 кв. м. в ЦАО Москвы, составляет 17,6 млн рублей. Эксперты инвестиционной компании Garnet рассказали о том, за сколько лет такой объект окупится.
    00
    Банк Дом.РФ лого

    Банк ДОМ.РФ вышел на второе место по количеству проектов с эскроу

    Банк ДОМ.РФ занимает второе место в России по количеству кредитуемых проектов жилищного строительства, которые реализуются с использованием счетов эскроу. Об этом свидетельствуют данные Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф.
    00
    MR Group

    В клубном доме «Басманный, 5» обновлена концепция благоустройства

    Компания MR Group и дизайнерское бюро UTRO добавили дополнительные возможности для отдыха и спорта в зоне благоустройства клубного дома «Басманный, 5» — на территории комплекса появились необычное детское игровое пространство, воркаут, зона отдыха и велопарковки.
    00

    Большая часть установленных «умных» электросчетчиков приходится на ТиНАО

    «На присоединенных территориях энергетиками филиала компании «Россети Московский регион» — Новая Москва» реализуется ряд высокотехнологичных проектов в сфере энергетики, сообщил глава Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
    00
    ГК Инград логотип

    INGRAD поздравляет с Днём строителя на родных языках рабочих

    Группа компаний "Инград" подготовила особенное поздравление для строителей в канун их профессионального праздника. В новом видеоролике, выпущенном специально к праздничной дате, собраны поздравления на 13 языках, которые являются родными для рабочих, трудящихся на стройках московского региона.
    00

    Началось строительство первой очереди автодороги «Мамыри – Пенино – Шарапово»

    На территории ТиНАО дорожники приступили к строительству автодороги «Мамыри – Пенино – Шарапово», которая пройдет параллельно Калужскому шоссе. Трасса протянется от поселка Мосрентген в сторону Троицка до строящейся автодороги, соединяющей магистрали М3 «Украина» и «Калужку».
    00
    Департамент города Москвы по конкурентной политике

    Московским инвесторам рассказали о выгодах приобретения городской недвижимости

    В среду, 5 августа, на площадке Московской торгово-промышленной палаты состоялось первое в 2020 году роуд-шоу «Лайфхаки для бизнеса: продажа и аренда нежилых помещений», организованное Департаментом Москвы по конкурентной политике для потенциальных инвесторов.
    00
    Метриум Групп, логотип компании

    Лайфхак от «Метриум»: Участок без подряда для начинающих – как выбрать и что делать дальше

    Эпидемия коронавируса не пройдет для страны бесследно: рынок загородной недвижимости может пережить ренессанс. После вынужденного заточения в четырех стенах некоторые россияне наконец решат воплотить в жизнь мечту о собственном доме. Самый доступный вариант – это покупка земельного участка без подряда. Такой формат недвижимости позволяет реализовать практически любой архитектурный проект.
    00
    Дмитрий Логинов, АН Бон Тон

    Нестрашная страшная статистика

    В последние месяцы в СМИ появляется довольно много статистических данных, говорящих о значительном падении количества заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Если судить по сухим данным этой статистики, рынок столкнулся почти с двукратным падением продаж в новостройках по сравнению с показателями прошлого года.
    10
    Росреестр

    Росреестр призвал правообладателей проверить точное описание границ земельных участков

    Росреестр призывает правообладателей уточнить границы ранее учтённых земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступившим в силу федеральным законом от 31 июля № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
    00

    Выезд из города Московский на Киевское шоссе теперь занимает всего минуту

    Новый дополнительный выезд из города Московский на Киевское шоссе позволил местным жителям преодолевать путь до магистрали всего за минуту, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
    00
    Ориентир логотип

    РФПИ и партнеры объявляют о расширении платформы PLT и инвестициях в логистический комплекс «Ориентир Север-1»

    Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ, суверенный фонд Российской Федерации), Mubadala Investment Company (Mubadala, суверенный фонд из Абу-Даби) и ряд ведущих ближневосточных инвестиционных фондов объявляют о завершении инвестиции по приобретению у компании Ориентир, девелопера полного цикла в сфере складской и индустриальной недвижимости, логистического парка в Солнечногорском районе Московской области.
    Или войти с помощью: