Ипотека на апартаменты: быть или не быть

Ипотека на апартаменты сегодня столь же «невиданный зверь» на нашем рынке, как и райский журавль из Красной книги, который в единичных экземплярах в природе все же присутствует. Однако под активным напором растущего предложения апартаментов банки все же сдались и стали разрабатывать новый продукт. Наиболее гибкие их уже внедрили, другие — завершают разработку и скоро объявят запуск, и даже самые осторожные все-таки поставили апартаменты в планы следующего года. Эксперты компании «Метриум Групп» подготовили обзор ипотечных программ банков-пионеров по кредитованию апартаментов на стадии строительства, реализуемые по договорам долевого участия.

На самом деле, ипотечные программы, предполагающие приобретение апартаментов, в банках появились впервые пару лет назад. Однако часть из них предполагала приобретение апартаментов, как готовой коммерческой недвижимости для юридических, а не физических лиц. Другая часть подразумевала под этим форматом все-таки объекты с жилым назначением, и кредитовала по сути квартиры, которые застройщики называли по-модному «апартаментами».

Но за последние полгода, когда участники рынка начали вести активные переговоры с банками о том, что в ближайшее время выйдет достаточно большой объем нового вида жилья, у покупателей которого есть большой интерес к ипотеке, «лед», наконец, тронулся. Под активным напором предложений кредиторы сдались.

В настоящее время получить ипотеку на покупку апартаментов реально в следующих банках: ВТБ24, «ЗЕНИТ», «Балтика», КБ «МИА», Росавтобанк, РосЕвроБанк. К сожалению, перечень довольно небольшой, а значит, говорить о разнообразии выбора пока не приходится. Согласно условиям кредиторов, приобрести апартаменты возможно, имея в наличии 20% первоначального взноса. Максимальный срок — до 30 лет. Ставки — от 13% до 18% до оформления права собственности и от 12,95% до 16% после оформления.

Так, например, одни из самых доступных предложений в сегменте апартаментов сегодня представлены в МФК «Фили Град» и «Водный». Однокомнатные апартаменты в «Фили Граде» стоимостью от 5,2 млн. руб. можно приобрести в ипотеку с первоначальным взносом 1,045 млн. руб. на 15 лет под 13% с ежемесячным платежом 52 800 руб., на 30 лет — 45 980 руб. При минимальной стоимости апартаментов в «Водном» 4,8 млн. руб. «вступительный» взнос составит 960 тыс. руб., а ежемесячный платеж на 15 лет под те же 13% — 48 760 руб., на 30 лет — 42 500 руб. «Таким образом, по размеру ежемесячных платежей для жилья такой площади ипотека на апартаменты получается наиболее доступной», — замечает Дмитрий Цветков, руководитель отдела продаж апартаментов MR Group.

С одной стороны, условия кредитования апартаментов вполне сопоставимы с ипотекой на квартиры. С другой стороны, банков, работающих с этим форматом недвижимости, единицы. Возникает резонный вопрос — почему нет массового стандартного продукта по кредитованию апартаментов?

«Если рассмотреть программу каждого конкретного банка, то картина получается следующей, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании „Метриум Групп“. — На рынке новостроек, как известно, можно получить кредит только в банке, где этот объект аккредитован. Из системообразующих финансовых учреждений апартаменты кредитует пока только ВТБ24, который по факту аккредитует каждого застройщика апартаментов на особых условиях, и в каждом конкретном случае они могут отличаться. При этом известно, что в ближайшее время еще несколько крупных банков запустят новые продукты по апартаментам. Для таких банков характерен длительный процесс согласования, именно по этой причине их пока нет в общем списке. Банк „Зенит“ кредитует только объекты, строительство которых финансирует, а это значит — он полностью в них уверен. Остальные банки известны на рынке новостроек своей стратегией кредитования площадок именно на начальной (то есть наиболее рискованной) стадии строительства, за что и берут повышенный процент. При этом, надо отдать должное, эти банки максимально оперативно реагируют на спрос покупателей, быстро разрабатывая новые продукты под изменившиеся потребности. Таким образом, в большинстве случаев банки кредитуют такую недвижимость, если участвуют в её финансировании или же на условиях индивидуального рассмотрения».

Парадоксально, но факт: если для клиентов, приобретающих апартаменты, основным их недостатком является невозможность постоянной регистрации, то для банков — это несомненный плюс, так как означает, что в случае дефолта кредита у них не будет проблем с выселением. Однако очевидные плюсы для них на этом заканчиваются.

Проблема № 1 в том, что в законодательстве РФ понятия «апартаменты» не существует. По крайней мере, этот термин отсутствует в части Жилищного кодекса, описывающей жилые помещения. Апартаменты — не жилье, они предназначены для временного проживания.

Соответственно, и единого понимания среди разработчиков банковских продуктов о том, что это за «птица» — тоже нет. Однако уже сейчас московское правительство готовит поправки в законодательство относительно этого формата.

Проблема № 2 — трудности с оценкой ликвидности апартаментов. «По сведениям от самих банков, основные проблемы с запуском продуктов по кредитованию апартаментов связаны именно с тем, что на сегодняшний день довольно сложно прогнозировать будущую ликвидность этих объектов, а для банка это очень важно, в случае если заемщик перестает платить по кредиту, — говорит Мария Литинецкая. — Поэтому они внимательно смотрят на разрешительную документацию проекта, анализируя, по какой причине здесь строятся именно апартаменты, а не жилые помещения, а также — что помимо самих апартаментов будет находиться на территории комплекса (офисы, торговые помещения, парковки и пр.). Все это необходимо банкам для главного вывода — насколько ликвидна такая недвижимость».

Тем не менее, все единогласно сходятся в одном — в настоящее время апартаменты это самый растущий сегмент недвижимости в столице. Спрос на них очень большой, предложение от застройщиков есть и будут новые, а значит у кредиторов, как у участников процесса есть возможность заработать и получить свой «кусок пирога».