Жилье стоит дорого, поэтому покупатели жилья внимательно следят за разными скидками и акциями, которые иногда предоставляют продавцы. Есть еще один способ поэкономить: поискать вариант среди залоговой недвижимости банков. Это квартиры, выставленные на продажу, если ее прежние владельцы (они же - заемщики) не могут расплачиваться по своей ипотеке.
Поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, насколько выгодны такие приобретения, где искать залоговое имущество и стоит ли с ним связываться.
Немного теории
Если горе-заемщика не спасают никакие реструктуризации и отсрочки, заложенное имущество переходит в собственность к банку. Банкам квартиры и жилые дома обычно не нужны, им нужно вернуть свои денежки, а еще лучше продолжать зарабатывать на данной недвижимости, то есть, - продать ее кому-нибудь в долг. Поэтому имущество, оставшееся от «плохих» кредитов, банки, как правило, выставляют на реализацию. Так у них появляются специальные программы по реализации залогового имущества.
Также продавцом залогового жилья может стать заемщик. Некоторые люди, понимая, что они не смогут выплачивать кредит, доводят дело до судов, а другие, договариваются о реализации недвижимости в добровольном порядке. Кредитным организациям такой вариант выгоден, так как позволяет быстрее покрыть убытки, а если найдется желающий приобрести залоговое жилье в кредит, то «банки еще получают и нового качественного заемщика, минимизируют объемы просрочки платежей, таким образом, улучшая свой кредитный портфель», - отмечает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». В итоге и отчетность, представляемая в Центробанк и акционерам, будет неплохой. Заемщикам, которые не могут расплатиться по кредиту, досудебное урегулирование тоже, как правило, удобнее, так как избавляет от лишних пенни и штрафов, которые могут накопиться за время тяжбы, и разрешает самим искать покупателей (с помощью банка или нет) и назначать цены. «Конечно, проблемный заемщик старается продать жилье как можно дороже, однако есть и более гибкие собственники», - отмечает Константин Шибецкий. Да и вся ситуация в целом не позволяет держать цену высокой очень уж долго.
Если же залоговое имущество все-таки переходит в собственность банка, то он тоже заинтересован в скорой продаже, дабы минимизировать убытки. «Банкам гораздо выгоднее продажа из-под залога, нежели испорченный баланс с «дефолтными» квартирами», - утверждает Евгения Таубкина, генеральный директор Независимого Бюро Ипотечного Кредитования («НБИК»). Так получается прецедент для снижения стоимости жилья ниже рыночной и для льготных (стимулирующих) ипотечных условий.
Цены и ставки
И действительно, цены на залоговое имущество бывают ниже среднерыночных. Однако, признаемся, нам не удалось найти дешевых предложений. В целом, они соответствуют рынку. Например, по одной из подобных программ двухкомнатную квартиру площадью около 61 м кв. в сданной кирпичной новостройке г. Щелково можно купить за 4,2 млн. руб. А однушку (площадь 42 м кв., кирпичный дом, «вторичка») в Москве на Варшавском шоссе предлагают примерно за 6 млн. руб. Не редкость – предложения бизнес-сегмента, очень просторные квартиры 100-300 квадратных метров в новостройках с соответствующей ценой 30-140 млн. рублей.
Так что дисконт – это не обязательное условие программ по реализации залогового имущества, и изначально квартиру пытаются продать по рыночной стоимости. «В АИЖК цены определяются в соответствии с отчетом об оценке, которую Агентство заказывает у независимых оценщиков», - сообщает Дмитрий Дмитриевский, начальник отдела по управлению недвижимым имуществом АИЖК.
Рыночная стоимость в нынешних реалиях не всегда оказывается выше той, по которой имущество приобреталось. Летом 2008 года недвижимость была на пике, а в 2009 году она существенно подешевела, и не вернулась к докризисным показателям. Так что, продавая жилье, купленное в ...
Комментарии
(1)#