Ипотека у нас и у них: особенности решения жилищного вопроса

В принципе ипотечный кредит – он и в Африке ипотечный кредит. Под ним обычно понимается ссуда, которую выдает некое финансовое учреждение (обычно - банк) под залог приобретаемого недвижимого имущества. Однако в каждой стране есть свои нюансы, объясняемые национальными, историческими или географическими особенностями. Вот и получается, что свой квартирный вопрос граждане различных государств решают по-разному. Где же в мире получить ипотеку удобнее, дешевле и проще?

И СНОВА О СТАВКАХ
Когда речь заходит о сравнениях, то все в первую очередь вспоминают про ставки. Действительно, в России проценты по жилищным кредитам крайне высоки. По данным АИЖК, средняя ставка по ипотеке в нашей стране составляет 12% годовых. Для сравнения, в среднем по Европе этот показатель колеблется между 4 и 5% годовых (см. таблицу). То есть почти в три раза ниже. Почему же так происходит?

- Экономика страны не позволяет снизить ставки, - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. - Ставка рефинансирования высока (сейчас она составляет 8%). Плюс высоки риски. А поскольку деньги дороги для банков, то, соответственно, высока и ставка по ипотеке для физических лиц.

Как говорят эксперты, процент по ипотеке напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ. Суть в том, что под этот процент коммерческий банк берет кредит у Центробанка и лишь затем выдает эти деньги своим клиентам. Естественно, в данном случае у банка есть свой интерес - обычно он составляет 3 - 4%. При этом, как нетрудно догадаться, ставка рефинансирования ЦБ - это «стоимость денег» в стране. А она обычно зависит от инфляции. Отсюда простой вывод: чем быстрее растут цены, тем недоступнее кредиты в стране.

Однако в последние годы темпы роста цен в России потихоньку снижались, но ставки по ипотеке резко падать все равно не хотят. К примеру, по итогам 2011 года инфляция составила всего 6,1%. А с начала 2012-го цены подросли всего на 4,8%. Тем не менее, как опасаются эксперты, увеличение тарифов ЖКХ в этом году (1 июля и 1 сентября) может привести к очередному скачку цен. Для сравнения, инфляция в европейских странах в том же 2011 году составила всего 3%. Именно с этим и связан тот факт, что российские банки не спешат снижать ставки по ипотеке.

РОССИЯ НЕ США

Тем не менее ставки - это лишь один из аспектов. Есть и другие отличия нашей ипотеки от иностранной. Как бы мы ни ругали американцев, но многое в нашей экономике сделано по образу и подобию заокеанской. В частности, Россия практически полностью скопировала американский ипотечный опыт.

Как говорят эксперты, с точки зрения основателей российской ипотеки классическая американская модель выглядела более эффективной. Она предполагает четкий и понятный механизм рефинансирования. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. То есть, система обеспечивает саму себя. Поэтому, официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования, но пока она не работает у нас в полной мере.

Проблема в том, что рефинансированием со стороны АИЖК охвачены примерно 20% банков, занимающихся ипотечным кредитованием в России. Остальные ищут деньги для заемщиков самостоятельно. Другими словами, они действуют ...