Испытание офисами

Несмотря на весеннее оживление игроков московского рынка офисной недвижимости, кризисные явления не исчезли бесследно. Арендаторы и владельцы помещений продолжают решать те же проблемы, с которыми они столкнулись в 2009 году. Впрочем, есть и положительные моменты. Одним из главных признаков восстановления рынка эксперты называют сближение заявленных и реальных цен сделок.

Общее настроение участников рынка офисной недвижимости можно охарактеризовать как «сдержанный оптимизм». В компании Jones Lang LaSalle объем вакантных площадей на конец 2009 года оценили в 2,3 млн кв. м, что составляет 19,6% от общего объема качественных офисов Москвы. Наиболее высокая доля свободных помещений была в классе А (29,2%).

Эксперты Penny Lane Realty считают, что доля вакантных площадей в офисном сегменте в 2009 году доходила до уровня 30%, а на начало этого года уменьшилась примерно до 20%. Так или иначе, существенное количество офисных площадей по-прежнему не востребованы арендаторами.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев замечает, что наименее популярны офисы в состоянии shell&core; (без отделки). Столь же низкий спрос на помещения класса «В-» с неудачным расположением и непродуманной концепцией. Избалованные кризисными уступками арендаторы по-прежнему ищут более качественные, дешевые и готовые к въезду офисы. Однако собственники уже не так сговорчивы, как в прошлом году.

По словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, сегодня владельцы уже не готовы сдавать свои помещения по бросовым ценам, как в самом начале кризиса.

Правда о ставках

Ставки аренды в офисных центрах в первом квартале 2010 года были стабильными – рост составил в среднем 1–1,5%. Эксперты говорят об отсутствии значительного торга на объекты А класса. На объекты В класса скидка колеблется от 5 до10%. То есть рост ставок аренды и скидки присутствуют на рынке одновременно. Компания «Новое качество» видит в этом явлении положительный тренд. «Номинальные показатели стабилизируются, а реальные начинают расти. В настоящее время в разных сегментах рынка разница между ними составляет 10-15%, в то время как в разгар кризиса она достигала 30-35%. Мы предполагаем, что во I-III кварталах она сократится до 5%, после чего, по всей видимости, начнется стабильный рыночный рост», - говорит руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Качество» Антон Любин.

По словам Ковалева, сегодня скидка на офисы может доходить до15% от заявленной ставки аренды, но все зависит от конкретного объекта и собственника. Проще вести диалог с владельцами объектов, расположенных между ТТК и МКАДом: роста ставок в этом сегменте нет, торг по-прежнему возможен.

Руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова добавляет, что арендатор точно может рассчитывать на скидку, если помещение сдается без отделки.

То есть самым действенным способом привлечения арендаторов был и остается дисконт в любой форме. Помимо привычных скидок, собственники предлагают специальные акции, например, увеличение срока арендных каникул или несколько месяцев бесплатной аренды. «Некоторые арендодатели до сих пор готовы предоставлять зачетные схемы оплаты, например, ремонт офиса за счет части стоимости аренды», - говорит директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. Кроме того, владельцы по-прежнему делят невостребованные большие офисы на популярные у арендаторов небольшие помещения. Сейчас можно говорить уже о новом сегменте офисного рынка: маленьких офисах площадью от 20 до 500 ...