Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Картинка #51729
Фото: 

Если для одних ипотека – это кабала, в которую впрягаются хоть и по своей воле, но чаще от безысходности, то для других ипотека – это финансовый инструмент, с помощью которого они зарабатывают не только на квартиру, но и на машину и многие другие радости жизни. Как это возможно? По мнению экспертов компании «Метриум Групп, это обычная математика и умение использовать окружающую действительность себе во благо.

Ни для никого не секрет, что цена одной и той же квартиры в новостройке на начальном и конечном этапе существенно отличается друг от друга: разница за счет стадии строительства составляет 30-70%. «Самый простой и очевидный способ заработать инвестору, имеющему 1,5-3 миллиона рублей, - купить новостройку на этапе котлована и затем продать ее на более продвинутой или вовсе конечной стадии готовности, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Но для того, чтобы стать инвестором, не обязательно иметь в наличии сумму, равную стоимости квартиры. И даже если такая сумма есть в кармане, не обязательно вкладывать ее в одну квартиру».

Итак, если у вас есть 20% собственных средств от стоимости интересного и перспективного с точки зрения инвестиций объекта, то на оставшиеся 80% можно оформить ипотечный кредит. Почему именно 20%, а не меньше? Потому что, имея 20% средств, выбор банков, в которых можно оформить кредит без дополнительных страховок и комиссий, значительно шире, чем с меньшим первоначальным взносом. Кроме того, вероятность одобрения вашей заявки будет больше.

«И не стоит бояться – при грамотном инвестировании вы окупите все затраты и еще заработаете, - продолжает Мария Литинецкая. - Продвинутые инвесторы покупают в ипотеку и по 3-5 квартир в разных банках. Главное, чтобы их доход позволял выплачивать несколько кредитов. Как правило, такой инвестор платит ипотечный кредит в течение года, но не в том смысле, что за год он гасит всю сумму кредита, а просто в течение года равномерно вносит аннуитентные платежи. Затем через год или чуть больший срок он продает квартиру (главное - поймать удобный и выгодный момент для продажи). При вычитании из полученного дохода остатка по кредиту, уплаченных процентов и ранее внесенной суммы первоначального взноса, получаем размер прибыли. В текущей рыночной ситуации эта прибыль гораздо выше доходности по вкладу».

Итак, как это работает? «Одна «бабушка-инвестор», хорошо известная уже всем руководителям банков в Мытищах, оперируя справками о доходах своего сына и невестки, приобрела у нас в ЖК «Ньютон» сразу 4 квартиры, - рассказывает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ ТЕКТА GROUP. - Двушку за наличные и три однушки стоимостью 2,8 млн руб. каждая - по ипотеке. Взнос за каждую квартиру составил 20%. Ставка по ипотеке 12% на две квартиры и 12,15% на третью. ДДУ был подписан в январе 2013 года, ипотека перечислена на счет компании в феврале. Погашение кредита у бабушки-инвестора началось только с марта».

В ноябре, то есть через полгода, одна из однушек была продана за 4,2 млн руб. Таким образом, за эту квартиру было внесено 9 платежей по ипотеке. Уплачено процентов на сумму 200 тыс. руб. Страховка не оформлялась. Чистый доход составил 1 200 000 руб.

Вторая квартира была продана за 4,2 млн руб. в январе 2014 года, ровно через год. Уплачено процентов 223 тыс. руб. Чистый доход составил 1 177 000 руб.

Ну а третья квартира, кредит под которую оформлялся под 12,15%, была продана совсем недавно, прямо перед сдачей ЖК, в июне 2014 года, то есть через 1 год и 4 месяца, за 4,7 млн руб. Расходы на проценты составили 356 тыс. руб. Расходы на страхование - 18 тыс. руб. Чистый доход – 1 500 000 млн руб. Таким образом, «бабушка инвестор» заработала на трех ипотечных квартирах 3,8 млн руб. за 1,5 года за вычетом всех расходов по ипотеке!

Стоит отметить, что ипотечные кредиты полностью не погашались, квартиры продавались с действующими ипотечными кредитами, что не накладывало финансовой нагрузки на семью бабушки.

«Разумеется, данные доходы не всегда достижимы, - отмечает Роман Строилов. - Вернее не на каждом проекте. Бабушка-инвестор вкладывалась на стадии котлована и была первой среди двухсот покупателей в ЖК на одну тысячу квартир. Я уверен, что такая норма прибыльности недоступна для районов комплексной застройки. Когда девелопер строит сразу 5-10-15-20 корпусов, значит, он пришел на территорию надолго. И физическому лицу - частному инвестору будет очень трудно конкурировать с застройщиком весь период стройки. Приведенные расчеты актуальны для отдельно стоящих домов, рассчитанных на одну - максимум две очереди (считай - точечная застройка) с высокими темпами строительства. Причем оптимальная точка выхода из проекта - 1 год, максимум – 1,5. Далее расходы по ипотеке начинают съедать маржинальность, потому что квартира уже не растет в цене такими высокими темпами. Проценты по ипотеке становятся выше, чем темпы роста доходности по приобретенной квартире».

Да, этот способ инвестирования можно назвать рискованным. Тем не менее, тот, кто разбирается в рынке новостроек, может оценить надежность застройщика и не боится использовать финансовые инструменты (такой как ипотека), зарабатывают очень неплохие деньги. Поэтому, в основном, такими инвесторами становятся профессиональные участники рынка, риэлторы, банковские сотрудники, но не только они. Нередко такой побочный «бизнес» ведут и более отдаленные от этой сферы люди. Например, бабушки…




При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Элитный ломбард - быстрое, но временное решение проблем

Элитный часовой ломбард LUXOR.WATCH поможет решить финансовые проблемы

Швейцарские часы стали классическим вариантом капиталовложения, который никогда не обесценится. Если же наступил непростой период жизни, а такое бывает практически у каждого, эти вещи помогут удержаться на плаву и с достоинством пройти испытание.
00
Проверка бетона на прочность

Методы испытания бетона

Для определения качества и предназначения бетона существуют некоторые методы проверки. Достаточно популярным является неразрушающий способ. Речь в данной ситуации идет о самом оптимальном варианте тестирования представленного строительного материала.
00
«СИМВОЛ»: выбраны материалы для фасадов квартала «Свобода»

«СИМВОЛ»: выбраны материалы для фасадов квартала «Свобода»

Компания «ДОНСТРОЙ» выбрала облицовочные материалы для фасадов трех корпусов проекта «СИМВОЛ». Эти корпуса относятся к кварталу «Свобода», расположенному на границе парка «Зеленая река», рядом с образовательным кластером с физико-математическим лицеем.
00

Новые жилые районы столицы будут проектироваться при помощи урбан-блоков

На конференции Москомархитектуры «Комфортный город. Нормы и правила» специалистами были представлены новые условия проектирования жилых районов Москвы. В первую очередь они касаются обеспеченности территорий объектами, необходимыми для создания комфортной городской среды, а также плотности и высотности застройки.
00

Стадион «Олимп» будет готов до конца лета

Как сообщил начальник Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, уже на 80% готовы конструкции строящегося на востоке Москвы стадиона «Олимп». После того, как закончатся отделочные работы конструкций фасада, строители сразу же приступят к специальным работам над внутренностями стадиона.
00

ГПЗУ в Москве будут выдавать только через Интернет

С 1 июля 2017 года в действие вступают новые правила получения Градостроительного плана земельного участка. В связи с этим его можно будет получить только через Интернет, оставив заявку на сайте мэра и правительства столицы.
00

Условия присоединения к инженерным сетям будут занесены в ГПЗУ

В состав Градостроительного плана земельного участка принято решение включить информацию по подключению новых объектов к инженерным сетям. Изменения в ГПЗУ, касающиеся состава и порядка в нем сведений, будут действительны с 1 июля текущего года.
00

Крупный пешеходный переход на ЗИЛе будет готов в следующем году

О том, что рабочие уже приступили к отделочным работам на объекте крупного пешеходного перехода на территории промышленной зоны бывшего завода им. Лихачева, сообщил глава Департамента строительства города Москвы Андрей Бочкарев.
00
Газовый генератор GENERAC воздушного охлаждения серии GUARDIAN

Газовый генератор решит проблему поставки электроэнергии на стройплощадку

При строительстве различных объектов не обойтись без устройств и техники, работающих на электроэнергии. К сожалению, далеко не всегда удается обеспечить стройплощадку централизованной подачей электричества. В особенности, если речь идет об отдаленных территориях, буровых, вахтовых поселках и т.д. В этом случае оптимальный вариант - это подобрать газовый генератор.
00
Авиаперевозки

Авиаперевозки – идеальный вариант для тех, кто ценит свое время

Авиаперевозки грузов дают возможность соединить между собой сотни пунктов назначения по всему миру. Это самый быстрый и удобный способ доставки грузов, он же является одним из самых надежных на данный момент.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: