Эксперты Циан.Аналитика подвели итоги 1 квартала 2022 г. на загородном рынке недвижимости. Несмотря на внешнюю турбулентность, на рынке сохраняется классическая сезонность: с началом весны увеличивается спрос на дома, растут цены и сокращается объем предложения.
Стоимость загородной недвижимости продолжает увеличиваться. За первые 3 месяца 2022 г. дома в России выросли в цене на 9%: средняя стоимость составляет 10,7 млн рублей против 9,9 млн руб. в конце 2021 г. Наибольший рост цен за квартал в южных регионах, а также в субъектах Федерации, граничащих с Московской областью.
За 1 квартал 2022 г. и дома и квартиры на вторичном рынке одинаково увеличились в цене. Стоимость загородной недвижимости традиционно начинает расти с приближением дачного сезона.
22% посетителей сайта cian.ru, интересующихся покупкой жилья этой весной, просматривают объявления о продаже загородной недвижимости. Их доля и общая активность на загородном рынке возрастает к началу дачного сезона.
Объем предложения за 1 квартал 2022 г. сократился на 13% - сильнее, чем обычно (в прошлом году на 5%). Среди причин - решение продавцов временно отложить продажу дома.
В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (где электричество, водоснабжение и газ явно обозначены в объявлении) со стандартной площадью (70-1000 кв м.) и ценой (0,5-200 млн руб.) на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Регионы, в которых объем предложения менее 100 лотов в продаже на конец марта, в выборку не вошли. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
I. Максимальный рост цен на юге и в регионах, граничащих с Московской областью
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в конце 1 квартала 2022 г. 10,7 млн руб. против 9,9 млн руб. в конце 4 квартала 2021 г. (+8,6%) и 8,7 млн рублей год назад (+22,7%). Цены на загородном рынке традиционно увеличиваются с приближением дачного сезона: спрос растет, объем предложения сокращается, изменяется его структура (в продаже остаются более просторные и дорогие лоты, например, в 4 квартале 2021 г. средняя площадь дома в РФ составляла 180,5 кв.м., в а 1 квартале 2022 г. - 183,0 кв.м.), что приводит к увеличению средней стоимости дома в продаже. В прошлом году за аналогичный промежуток времени дома подорожали на 4%. Как и в случае с городской недвижимостью, на фоне последних событий стоимость загородного жилья увеличивается сильнее, чем обычно.
За первые 3 месяца 2022 г. цены на дома максимально увеличились в Северо-Западном ФО (+13%). В остальных федеральных округах рост был сопоставимым (+7-8%). Столь выраженная динамика в Северо-Западном ФО связана со значительным увеличением цен сразу в трех регионах - Санкт-Петербурге (+20%), Ленинградской области (+14%) и Калининградской области (+14%). В других федеральных округах также есть регионы с высокими темпами роста цен, например, Ростовская область (+30%), Тверская область (+20%), Тульская область (+19%), Краснодарский край (+18%), Владимирская область (+17%), Дагестан (+15%). В итоге, наибольший рост цен за квартал зафиксирован в Петербургском регионе, в южных регионах (Ростовская область, Краснодарский край и Дагестан), а также в регионах, граничащих с Московской областью (Тверская, Тульская и Владимирская области; здесь, вероятно, сыграл роль рост спроса со стороны жителей столицы).
В лидерах по росту цен за год Северо-Кавказский ФО (+37%) за счет Дагестана (+54%) и Ставропольского края (+32%) с популярной локацией Кавказских минеральных вод, Северо-Западный ФО (+26%) за счет Санкт-Петербурга (+35%) и Калиниградской области (+35%), а также Южный ФО (+24%) за счет Краснодарского края (+63%) и Ростовской области (+43%). Дома в южных регионах с комфортным климатом увеличивались в цене за счет роста спроса со стороны “удаленщиков” из столиц и тех, кто до пандемии проводил лето в теплых странах, а в условиях полузакрытых границ потерял такую возможность. В Калининградской области лето не теплее, чем в большинстве регионов страны, но зато почти гарантирована безморозная зима. Среди регионов по темпам роста цен выделяются также Омская область (+56%; здесь объем предложения на загородном рынке невелик, поэтому любые изменения в структуре оказывают существенное влияние на цену), Тульская область (+43%; за счет близости к Москве и спросу со стороны жителей столицы объем предложения сократился в 2 раза).
Динамика средней стоимости загородного дома в федеральных округах РФ
ФО | Средняя стоимость дома в марте 2022 г., млн рублей | Динамика средней цены | |
За квартал | За год | ||
Центральный ФО | 11,2 | +7,7% | +22,5% |
Северо-Западный ФО | 18,2 | +13,4% | +26,1% |
Южный ФО | 12,0 | +7,4% | +23,6% |
Северо-Кавказский ФО | 9,1 | +7,7% | +36,5% |
Приволжский ФО | 7,2 | +7,7% | +16,7% |
Уральский ФО | 8,2 | +7,0% | +19,4% |
Сибирский ФО | 9,9 | 7,8% | +20,2% |
Дальневосточный ФО | 11,9 | +7,8% | +23,0% |
Российская Федерация в целом | 10,7 | +8,6% | +22,7% |
Источник: Циан.Аналитика
II. Загородные дома и квартиры на вторичке дорожают сопоставимыми темпами
За последний год загородные дома в России подорожали на 23%, квартиры на вторичном рынке за тот же период времени прибавили в цене 29%. Обычно покупка загородного жилья предполагает большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные с необходимостью вкладываться не только в ремонт помещений и покупку мебели, но и в решение вопросов, которые не актуальны для квартир в многоэтажках (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений помимо самого дома). Поэтому цены здесь в процентном отношении на загородке увеличиваются медленнее. Только в 16 регионах за год дома подорожали сильнее, чем квартиры. Среди них регионы с максимальными темпами роста цен на загородном рынке: Краснодарский край (дома подорожали сильнее квартир на 42 п.п.), Дагестан (26 п.п.), Тульская область (25%), Омская область (22%), Москва и Санкт-Петербург (8 п.п.) и др.
В 1 квартале 2022 г. загородные дома и городские квартиры на вторичном рынке дорожали сопоставимыми темпами (+8,6% и +8,7% соответственно). В 40% регионов в течение квартала сильнее подорожали дома, в 60% - квартиры на вторичке. Загородная недвижимость традиционно начинает пользоваться повышенным спросом и увеличиваться в цене с приближением дачного сезона, поэтому в первой половине года и летом темпы роста цен могут быть даже выше, чем в сегменте квартир. Например, в прошлом году за три летних месяца загородные дома подорожали на 5%, в то время как квартиры на вторичке лишь на 2%. В конце 2021 г., напротив, после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации, рост цен на вторичном рынке ускорился, а стоимость домов менялась медленно.
III. Покупку загородного дома планируют с весны
В 2022 г. на рынке загородной недвижимости уже нет такого ажиотажного спроса, который наблюдался в 2020 г. Если во время самоизоляции потенциальный спрос (количество кликов на номер телефона в объявлении и звонков) бил все рекорды, но далеко не всегда приводил к реальным сделкам, то в настоящее время выше доля предметного спроса (смотрят объявления только те, кто, действительно, собирается приобретать дом). Поэтому число просмотров объявлений в 1 квартале 2022 г. значительно ниже, чем в 1 квартале 2020 г. и немного ниже, чем в 1 квартале 2021 г., что не говорит, однако, о существенном снижении реального спроса.
Интерес к покупке загородной недвижимости традиционно возрастает с начала весны. В марте потенциальный спрос на 10% выше, чем феврале, на 30% выше, чем в конце 2021 г. Ситуация аналогична прошлому году.
На загородном рынке, в отличие от рынка городской недвижимости, рост ключевой ставки 28 февраля не привел к всплеску активности. Население стремилось сохранить свои сбережения в более доступном и более ликвидном сегменте - городских квартирах. Спрос на загородном рынке поддерживался традиционными сезонными изменениями и не был связан с последними событиями.
В настоящее время 22% всех уникальных посетителей сайта cian.ru, интересующихся покупкой жилья (квартиры или дома), просматривают объявления о продаже загородной недвижимости. Зимой, в конце 4 квартала 2021 г. таких посетителей было меньше - 16%, что также свидетельствует о росте интереса к покупке дома с приближением дачного сезона. В половине регионов более трети интересующихся покупкой жилья смотрят именно загородные дома. Среди этих регионов, в том числе, Краснодарский край (40%), Крым (42%), Ростовская область (39%), Ленинградская область (43%), Московская область (35%). В Псковской области покупкой дома интересуется половина всех желающих приобрести жилье. Самые низкие показатели в Москве, Санкт-Петербурге и ХМАО - здесь более 90% выбирают квартиру, а не дом.
IV. Объем предложения за 1 квартал сократился на 13%
Объем предложения на загородном рынке сокращается высокими темпами с весны 2020 г. (после начала ажиотажного спроса на фоне возрастания интереса к жизни в собственном доме в пригороде). Наиболее активное сокращение предложения наблюдается в весенне-летний период, когда заключается большинство сделок. Загородный рынок обладает ярко выраженной сезонностью: рост спроса и сокращение объема предложения с приближением дачного сезона - стандартная ситуация. Зимой выбирать объекты достаточно сложно: невозможно объективно оценить транспортную доступность (основной поток дачников происходит в летний период), состояние участка, рельеф, состояние водоема при его наличии, не все возможные недостатки дома будут видны под снегом (например, качество кровли). Поэтому основной спрос, а значит, сокращение предложения и рост цен наблюдаются перед началом дачного сезона.
С начала 2022 г. объем предложения в целом по РФ сократился на 13% (с 71,7 тыс. лотов до 62,5 тыс. лотов) - покупатели на загородном рынке активизировались после осенне-летнего “застоя” (начиная с августа 2021 г. объем предложения практически не менялся). Особенно быстро лоты уходили с рынка в марте. Год назад за аналогичный промежуток времени объем предложения сократился на 5%. В этом году на рынок поступает мало нового предложения. За три первых месяца 2022 г. в продажу вышло около 28,4 тыс. “новинок” (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые), в то время, как в 2021 г. - 34,3 тыс. Продавцы уже вывели многие из планируемых к продаже лотов в 2020-2021 гг., поэтому “новинок” на рынок выходит немного, рост спроса превышает рост предложения.
В качестве еще одной причины сокращения объема предложения может выступать изменение тактики продавцов. На вторичном рынке городской недвижимости последние события привели к тому, что часть продавцов решили временно отказаться от продажи квартиры и сохранить свои сбережения в “квадратных метрах”. Часть, из-за непонимания новой рыночной стоимости, решили не продавать жилье, а сдавать. На загородном рынке может быть похожая ситуация. Например, в Подмосковье за март объем предложения на рынке аренды загородных домов увеличился на 14% (с 3,4 тыс. лотов до 3,9 тыс. лотов). В прошлом году в это время объем предложения в аренду уже сокращался с приближением майских праздников и дачного сезона.
Сильнее всего выбор за 1 квартал 2022 г. сократился в Ростовской области (-60%), Тульской области (-48%), Калининградской области (-42%). Объем предложения в этих регионах значительный (особенно в Ростовской области - 6 место среди всех регионов РФ), поэтому даже такое значительное сокращение не приведет к дефициту на загородном рынке.
«После снижения активности на загородном рынке осенью и зимой 2021-2022 гг., в 1 квартале 2022 г. с приближением дачного сезона интерес к покупке частных домов за городом вновь увеличился. В текущем году он уже более предметный, чем 2020-2021 гг. - объявления просматривают те, кто, действительно собирается приобретать недвижимость, поэтому число просмотров ниже, чем в предыдущие 2 года, но реальный спрос держится на высоком уровне, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика – Повышенный спрос приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов, что еще больше стимулирует рост цен, которые и так увеличиваются с приближением дачного сезона. В этом году объем предложения на загородном рынке недвижимости в течение 1 квартала сократился значительнее, чем обычно (на 13% против 5% в прошлом году). Среди причин - выход на рынок небольшого числа “новинок” и изменение тактики продавцов (кто-то решил не продавать дом в связи с общей неопределенностью, кто-то решил сдавать его)».
Средняя стоимость дома в продаже (на землях ИЖС)*
Регион | Средняя цена дома в продаже в марте 2022, млн рублей | Динамика цены дома | Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке | Насколько дома дорожают сильнее, чем квартиры |
| |||
За квартал | За год | За квартал | За год | За квартал | За год | |||
Российская Федерация | 10,7 | 8,6% | 22,7% | 8,7% | 28,5% | -0,1 п.п. | -5,9 п.п. | |
Центральный ФО | 11,2 | 7,7% | 22,5% | 8,2% | 26,9% | -0,5 п.п. | -4,4 п.п. | |
Москва | 42,5 | -0,2% | 15,8% | 1,6% | 7,7% | -1,9п.п. | 8,1п.п. | |
Московская область | 31,7 | 11,6% | 24,3% | 7,8% | 30,3% | 3,8п.п. | -6,0п.п. | |
Тверская область | 15,3 | 19,5% | 31,9% | 16,0% | 44,9% | 3,5п.п. | -13,0п.п. | |
Ивановская область | 10,9 | 12,4% | 32,9% | 11,6% | 38,8% | 0,8п.п. | -5,8п.п. | |
Калужская область | 10,1 | 9,8% | 31,2% | 15,4% | 42,8% | -5,6п.п. | -11,6п.п. | |
Тульская область | 9,3 | 19,2% | 43,1% | 2,7% | 18,5% | 16,5п.п. | 24,6п.п. | |
Ярославская область | 8,8 | 6,0% | 17,3% | 8,4% | 28,2% | -2,4п.п. | -10,9п.п. | |
Владимирская область | 8,2 | 17,1% | 32,3% | 9,5% | 29,5% | 7,7п.п. | 2,7п.п. | |
Воронежская область | 7,7 | 13,2% | 28,3% | 9,0% | 26,6% | 4,2п.п. | 1,7п.п. | |
Костромская область | 7,2 | -6,5% | 5,9% | 5,4% | 25,6% | -11,9п.п. | -19,7п.п. | |
Курская область | 6,9 | 7,8% | 25,5% | 7,7% | 32,4% | 0,1п.п. | -6,9п.п. | |
Белгородская область | 6,8 | 6,3% | 19,3% | 8,9% | 27,0% | -2,6п.п. | -7,7п.п. | |
Орловская область | 6,7 | 9,8% | 19,6% | 7,7% | 27,7% | 2,1п.п. | -8,1п.п. | |
Липецкая область | 6,4 | 6,7% | 23,1% | 11,7% | 33,8% | -5,0п.п. | -10,7п.п. | |
Смоленская область | 6,4 | 4,9% | 18,5% | 13,0% | 33,1% | -8,1п.п. | -14,6п.п. | |
Рязанская область | 5,8 | 9,4% | 13,7% | 11,6% | 40,7% | -2,2п.п. | -26,9п.п. | |
Тамбовская область | 5,7 | 3,6% | 23,9% | 11,2% | 30,8% | -7,5п.п. | -6,9п.п. | |
Брянская область | 4,8 | 2,1% | 9,1% | 12,3% | 42,3% | -10,2п.п. | -33,2п.п. | |
Северо-Западный ФО | 18,2 | 13,4% | 26,1% | 12,2% | 33,0% | 1,2 п.п. | -6,9 п.п. | |
Санкт-Петербург | 51,8 | 19,6% | 34,9% | 11,9% | 27,2% | 7,7п.п. | 7,7п.п. | |
Ленинградская область | 23,9 | 13,8% | 13,8% | 11,8% | 33,1% | 2,0п.п. | -19,3п.п. | |
Калининградская область | 16,7 | 14,4% | 34,7% | 21,2% | 52,7% | -6,8п.п. | -18,0п.п. | |
Псковская область | 10,1 | 3,1% | 23,2% | 10,9% | 33,5% | -7,8п.п. | -10,3п.п. | |
Республика Коми | 8,6 | 4,9% | 13,2% | 5,6% | 15,6% | -0,7п.п. | -2,5п.п. | |
Вологодская область | 8,4 | 6,3% | 21,7% | 7,0% | 30,9% | -0,6п.п. | -9,2п.п. | |
Новгородская область | 8,2 | 5,1% | 20,6% | 8,4% | 34,1% | -3,3п.п. | -13,6п.п. | |
Южный ФО | 12,0 | 7,4% | 23,6% | 8,4% | 31,8% | -1,0 п.п. | -8,2 п.п. | |
Краснодарский край | 25,0 | 17,9% | 63,4% | 3,0% | 21,5% | 14,9п.п. | 41,9п.п. | |
Севастополь | 15,8 | -4,8% | -4,2% | 9,6% | 23,0% | -14,4п.п. | -27,3п.п. | |
Республика Крым | 15,7 | -5,4% | 6,8% | 11,2% | 35,0% | -16,6п.п. | -28,2п.п. | |
Ростовская область | 8,6 | 30,3% | 43,3% | 11,5% | 51,1% | 18,8п.п. | -7,8п.п. | |
Республика Адыгея | 7,9 | 12,9% | 36,2% | 6,5% | 65,5% | 6,4п.п. | -29,3п.п. | |
Астраханская область | 5,9 | 5,4% | 15,7% | 9,8% | 28,2% | -4,5п.п. | -12,6п.п. | |
Волгоградская область | 5,4 | 10,2% | 12,5% | 10,1% | 29,4% | 0,1п.п. | -16,9п.п. | |
Северо-Кавказский ФО | 9,1 | 7,7% | 36,5% | 13,7% | 38,6% | -6,0 п.п. | -2,1 п.п. | |
Республика Дагестан | 14,0 | 14,8% | 53,8% | 10,2% | 27,8% | 4,5п.п. | 26,1п.п. | |
Республика Северная Осетия - Алания | 7,9 | 12,9% | 38,6% | 13,1% | 50,0% | -0,2п.п. | -11,4п.п. | |
Кабардино-Балкарская Республика | 7,8 | -6,0% | 14,7% | 17,4% | 34,7% | -23,5п.п. | -19,9п.п. | |
Ставропольский край | 6,6 | 6,5% | 32,0% | 15,5% | 45,0% | -9,0п.п. | -13,0п.п. | |
Приволжский ФО | 7,2 | 7,7% | 16,7% | 8,3% | 30,9% | -0,7 п.п. | -14,1 п.п. | |
Нижегородская область | 10,8 | 11,3% | 25,6% | 3,0% | 24,8% | 8,4п.п. | 0,8п.п. | |
Самарская область | 9,0 | 7,1% | 30,4% | 14,3% | 41,3% | -7,1п.п. | -10,9п.п. | |
Пермский край | 8,8 | 6,0% | 10,0% | 6,4% | 29,3% | -0,4п.п. | -19,3п.п. | |
Республика Татарстан | 8,5 | 7,6% | 11,8% | 4,5% | 30,0% | 3,1п.п. | -18,2п.п. | |
Чувашская Республика | 8,1 | 8,0% | 28,6% | 3,3% | 38,7% | 4,7п.п. | -10,2п.п. | |
Саратовская область | 7,0 | 12,9% | 29,6% | 13,3% | 38,8% | -0,4п.п. | -9,2п.п. | |
Пензенская область | 6,7 | 6,3% | 26,4% | 10,3% | 33,5% | -3,9п.п. | -7,1п.п. | |
Республика Марий Эл | 6,4 | 8,5% | 8,5% | 11,8% | 41,8% | -3,3п.п. | -33,3п.п. | |
Удмуртская Республика | 6,4 | 10,3% | 25,5% | 5,6% | 20,2% | 4,8п.п. | 5,3п.п. | |
Ульяновская область | 6,2 | 5,1% | 5,1% | 8,3% | 25,4% | -3,2п.п. | -20,3п.п. | |
Кировская область | 6,2 | 5,1% | -4,6% | 10,6% | 32,0% | -5,5п.п.. | -36,6п.п. | |
Республика Башкортостан | 6,0 | 7,1% | 17,6% | 10,6% | 24,7% | -3,5п.п. | -7,0п.п. | |
Республика Мордовия | 5,7 | 9,6% | 11,8% | 12,5% | 31,9% | -2,9п.п. | -20,1п.п. | |
Оренбургская область | 5,4 | 0,0% | 8,0% | 7,1% | 22,6% | -7,1п.п. | -14,6п.п. | |
Уральский ФО | 8,2 | 7,0% | 19,4% | 7,6% | 22,2% | -0,6 п.п. | -2,8 п.п. | |
Тюменская область | 10,3 | 2,0% | 27,2% | 8,1% | 24,9% | -6,1п.п. | 2,2п.п. | |
Свердловская область | 9,1 | 13,8% | 2,2% | 5,5% | 23,7% | 8,2п.п. | -21,4п.п. | |
Челябинская область | 8,4 | 7,7% | 27,3% | 9,3% | 32,8% | -1,6 п.п. | -5,6п.п. | |
Ханты-Мансийский автономный округ | 7,7 | 8,5% | 20,3% | 7,4% | 11,2% | 1,0п.п. | 9,1п.п. | |
Курганская область | 5,7 | 3,6% | 26,7% | 8,9% | 26,3% | -5,2п.п. | 0,4п.п. | |
Сибирский ФО | 9,9 | 7,8% | 20,2% | 6,9% | 26,0% | 0,9 п.п. | -5,8 п.п. | |
Республика Алтай | 14,7 | 33,6% | 42,7% | 13,2% | 47,8% | 20,4п.п. | -5,1п.п. | |
Новосибирская область | 12,3 | 4,2% | 26,8% | 9,2% | 29,3% | -4,9п.п. | -2,5п.п. | |
Томская область | 12,0 | 6,2% | 23,7% | 5,2% | 22,9% | 1,0п.п. | 0,9п.п. | |
Красноярский край | 11,7 | 9,3% | 15,8% | 7,0% | 30,4% | 2,4п.п. | -14,6п.п. | |
Кемеровская область | 11,2 | 13,1% | 12,0% | 9,4% | 22,3% | 3,8п.п. | -10,3п.п. | |
Омская область | 8,6 | 10,3% | 56,4% | 10,7% | 34,1% | -0,5п.п. | 22,3п.п. | |
Алтайский край | 8,4 | 10,5% | 20,0% | 7,6% | 35,8% | 2,9п.п. | -15,8п.п. | |
Иркутская область | 4,9 | -2,0% | -10,9% | 0,5% | 10,4% | -2,5п.п. | -21,4п.п. | |
Дальневосточный ФО | 11,9 | 7,8% | 23,0% | 5,2% | 17,4% | 2,7 п.п. | 5,6 п.п. | |
Приморский край | 14,9 | 14,6% | 19,2% | 9,8% | 25,6% | 4,8п.п. | -6,4п.п. | |
Хабаровский край | 11,5 | 1,8% | 32,2% | -4,0% | 5,5% | 5,8п.п. | 26,7п.п. | |
Республика Саха (Якутия) | 9,4 | 5,6% | 19,0% | 6,5% | 17,2% | -0,9п.п. | 1,8п.п. | |
*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения составляет менее 100 домов в продаже.
Источник: Циан.Аналитика
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте