Итоги 2017 года на рынке вторичной загородной недвижимости

Структура предложения на рынке вторичной загородной недвижимости

Структура предложений по направлениям не изменилась по сравнению с 2016 годом. Количество объектов увеличилось по сравнению с концом 2016 года на 6%, причем на Рублёво-Успенском шоссе количество объектов увеличилось на 4,5 %, на Новорижском направлении увеличилось на 10 % , количество вторичных объектов на Новорижском и Рублёво-Успенском шоссе практически сравнялось.

В структуре предложения  в зависимости от продукта в 2017 году по сравнению с 2016 годом в 1,5   раза увеличилась доля таунхаусов, доля участков практически не изменилась, на 6% уменьшилась доля домов.

Доля объектов в бюджете до 50 млн. рублей увеличилась на 10% в 2017 году по сравнению с 2016 годом, как за счет увеличения числа таунхаусов, так и за счет понижения стоимости объектов на вторичном рынке на дома и участки, доля объектов в бюджете 76 –300 млн. рублей увеличилась на 13%, а доля объектов свыше 300 млн. рублей уменьшилась на 15%.

В 2017 году вышли на рынок 2 новых посёлка:  Арт Эко – коттеджи под ключ и участки с подрядом,  Park Fonde - таунхаусы.

Сейчас в бюджете от 30 млн. рублей по домам и 20 млн. рублей по участкам и таунхаусам  на вторичном рынке – более 2600 предложений.  Ситуация по сравнению с 2016 годом существенно не изменилась.

 Структура спроса на рынке загородной недвижимости

В 2016 году спрос был активнее в I полугодии, в 2017 году пик спроса пришелся на октябрь и ноябрь, в IV квартале 2017 года  возросло и количество сделок.

Лидер спроса – Новорижское шоссе, в 2016 году лидером спроса на вторичном рынке было Рублёво-Успенское шоссе.

По сравнению с 2016 годом в 2017 году на 5 % увеличился спрос на объекты в диапазоне 75 – 300 млн. рубле, на 5% увеличился спрос в диапазоне до 50 млн. рублей, на 7% уменьшился спрос в диапазоне 51 – 75 млн. рублей, и на 3% в диапазоне свыше 300 млн. рублей

Средний бюджет в 2016 году на вторичном загородном рынке был  около 80  млн.  руб., в 2017 году около 88  млн. руб.

Наиболее востребованы новые под ключ или по выгодной  цене  (до $1 млн.) под отделку в  хорошем поселке, по  популярным направлениям в основном 300-500 кв.м., от 4х спален. Участок 10-25 соток

Стоимость всех проданных домов на вторичном рынке без учета скидок 21 654 200 000 рублей или $368 790 000

Стоимость всех проданных участков на вторичном рынке без учета скидок 6 340 700 0000 рублей или $107 990 000

Средняя цена проданной сотки – 1 750 500 или $ 29 812

Стоимость всех проданных таунхаусов на вторичном рынке без учета скидок 1 380 000 000 рублей или $23 550 000

Общая стоимость проданных на вторичном рынке в 2017 году объектов 29 375 000 000 рублей или $501 280 000, с учетом скидок эта сумма составит 25 800 000 000 рублей или $441 130 000

Самый дорогой проданный участок –  Рублево-Успенское ш., 10 км от МКАД  – 203 сот. - $20 300 000 без учета скидок

Самый дорогой проданный дом – Новорижское  ш., 9 км от МКАД– 89 сот, 1800 м2 – под ключ - $29 500 000 без учета скидок

Самый дорогой проданный таунхаус – Ильинское  ш., 10 км от МКАД – 420 м2 – 90 000 000 рублей без учета скидок.

Портрет покупателя :  Топы крупных компаний, средний и малый бизнес

Выводы

1. Появление новых поселков говорит об оживлении рынка.

2. Падения цен в рублях не произошло.

3. Вырос спрос на таунхаусы, как наиболее рациональное приобретение.

Прогноз

1. При отсутствие новых проектов продолжится смещение спроса на вторичный рынок.

2. Существенное уменьшение средней цены сделки маловероятно.  В рублях возможен рост цен на уровень инфляции.

3. Возможно появление новых поселков небольшого формата.

В 2017 году на рынке элитной недвижимости появилась яркая тенденция уменьшения параметров элитного объекта. Все больше обеспеченных покупателей выбирают небольшие по площади дома и участки, и востребованным объектом становится дом 300 кв.м. на 12 сотках, что раньше было тяжело продаваемым объектом в элитном сегменте.

При этом требования к месту и инфраструктуре поселка остались неизменно  жесткими – престижные направления, охрана, центральные коммуникации, зоны отдыха и прогулок на территории, школа и детский сад, рестораны, магазины  и спорт клубы поблизости – обязательный параметр для большинства покупателей.  Иными словами,  разумный подход в приобретении элитной недвижимости  в 2017 году выразился в том, чтобы пожертвовать метрами и сотками, но остаться/повысить уровень комфорта и престижа.

Интересным фактом в прошедших сделках 2017 года было также и то , что дисконты во многих случаях были минимальны, в основном 5-10%. Это объясняется тем,  что внимание покупателей было в основном на объектах  с  ценой, ниже чем у конкурентов. По таким объектам и совершались достаточно быстрые сделки, решение принималось оперативно. В 20% случаях торга не было вообще. По-прежнему ожидания продавцов по ценам разные, в зависимости от ситуации и желания быстро реализовать объект. В одном поселке идентичные вторичные участки, например, могут отличаться по цене на 40%.