Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
14.03.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
14.03.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
ЖК Spires (Tekta Group)
Фото: Источник фото

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В конце 2018 года продажи велись в 58 жилых комплексах. Суммарный объем предложения составил порядка 2 990 квартир общей площадью 329,4 тыс. кв. м. За год он снизился на 16%. В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 10%, в элитном – на 12%.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке премиального жилья были представлены 33 проекта. Объем предложения составил около 2 490 квартир площадью 246,7 тыс. кв. м. Число квартир в продаже уменьшилось на 15,3% относительно конца 2017 года и на 8,6% по сравнению с прошлым кварталом. Продаваемая площадь сократилась на 17,2% и 7,9% соответственно.

Предложение уменьшилось несмотря на стабильный выход на рынок новых проектов. В течение года рынок пополнился 7 новыми комплексами. Для сравнения – в 2017 году стартовало 8 проектов премиум-класса, при этом предложение увеличилось на 45%. Уменьшение показателей связано прежде всего с «вымыванием» ликвидных квартир. Также влияние оказала приостановка продаж в ЖК «Нескучный Home & SPA», на который в середине 2018 года приходилось около 8% всех квартир рассматриваемого сегмента.

Новые проекты 2018 года на рынке новостроек премиум-класса

Название

Девелопер

Округ

Район

Старт продаж

1

Усадьба Manor

MR Group

ЦАО

Мещанский

1 кв. 2018

2

Вишневый сад

AB Development

ЗАО

Раменки

1 кв. 2018

3

Spires

Tekta Group

ЗАО

Очаково-Матвеевское

2 кв. 2018

4

Дом Наркомфина

Лига Прав

ЦАО

Пресненский

2 кв. 2018

5

Медный 3.14

Capital Group

ЦАО

Якиманка

4 кв. 2018

6

Lucky

Vesper

ЦАО

Пресненский

4 кв. 2018

7

Дом на Тишинке

Дон-Строй Инвест

ЦАО

Пресненский

4 кв. 2018

По итогам 2018 года Пресненский район стал лидером по числу проектов премиум-класса, сохранив свою позицию второй год подряд, отмечают аналитики «Метриум». По сравнению с 2017 годом, доля района существенно выросла за счет выхода трех новых проектов: «Дом Наркомфина», Lucky и «Дом на Тишинке» (21,2%, +7,9 п.п. к 4 кв. 2017 г.). Затем следуют районы Раменки и Замоскворечье, занимающие второе (12,1%, +2,1 п.п.) и третье место (9,1%, -0,9 п.п.) соответственно.

Больше всего первичных премиальных квартир продается в Пресненском районе: 29,9% предложения (+3,4 п.п.). Второе место занял район Очаково-Матвеевское. Стоит отметить существенный рост доли района в 2018 году (на 17,9 п.п., до 18%), связанный с выходом проекта Spires (Tekta Group). Замыкает тройку лидеров Хорошёвский район: на него пришлось 11,1% предложения (-2,5% п.п.). Немного меньше первичных квартир в Раменках – 10,1% (+2,4 п.п.). Доля остальных районов не превышает 5%.

Структура предложения по районам (проекты)

Структура предложения по районам (квартиры)

Структура предложения по типологии распределена относительно равномерно. Однокомнатные квартиры составили 24,7% (-0,5 п.п.), двухкомнатные – 29,7% (-1,7 п.п.),   трехкомнатные – 23,4% общего объема рынка (-1,1 п.п.). Заметнее изменилась доля многокомнатных квартир: за год она прибавила 3,3 п.п., достигнув 22,1%.

В конце 2018 года наибольший объем предложения был сосредоточен в корпусах на начальной стадии строительства (34,7%, +1,2 п.п.) и на этапе монтажа этажей 28,9% (+1,8 п.п.). Порядка 15% квартир продавалась в корпусах, в которых велась отделка (+1 п.п.). Доля предложения в готовых домах сократилась за год до 21,4% (-4 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам 2018 года составила 459 395 руб. за кв. м ($6 8631). За квартал она увеличилась на 3,6%, за год – на 10,2%. Стоимость росла на протяжении всего года, за исключением второго квартала, когда из-за перемен в структуре предложения показатель сократился на 0,4%.

Наибольшая цена зафиксирована в Дорогомилово (725 280 руб. за кв. м). На второй строчке Раменки (643 410 руб. за кв. м). Третье место разделили Таганский и Тверской районы (561 420 и 561 260 руб. за кв. м соответственно).

По итогам года средняя стоимость квартиры премиум-класса на первичном рынке составила 45,6 млн руб. За 2018 год она увеличилась на 7,9%. Средний бюджет по разным типам кварир составил:  

  • однокомнатных – 19,6 млн руб. (+6,8%);
  • двухкомнатных – 31,8 млн руб. (+1,8 %);
  • трехкомнатных – 49,2 млн руб. (+9,2%);
  • многокомнатных – 92,1 млн руб. (+3,6%).

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии

Типология

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

Мин.

Сред.

Макс.

Мин.

Сред.

Макс.

Мин.

Сред.

Макс.

однокомн.

28,7

51,0

85,0

237 000

384 370

790 767

10 004 580

19 602 820

54 600 000

двухкомн.

44,8

80,6

150,5

237 195

394 950

860 000

10 927 780

31 839 340

106 880 000

трехкомн.

70,0

112,3

166,6

196 690

437 660

950 000

18 193 000

49 165 670

112 564 120

многокомн

93,4

170,4

759,0

223 500

540 440

1 502 639

26 899 710

92 090 970

898 000 000

итого

28,7

99,2

759,0

196 690

459 395

1 502 639

10 004 580

45 592 080

898 000 000

Наиболее доступные предложения в премиум-классе:

  • Spires (10 млн руб. за 38,2 кв.м);
  • City Park (10,2 млн руб. за 33,7 кв.м);
  • Prime Park (11 млн руб. за 40,2 кв.м);

Самые дорогие квартиры премиального рынка:

  • Capital Towers (1 758,5 млн за 1 500 кв.м);
  • «Вишневый Сад» (342,9 млн руб. за 254 кв.м);
  • Резиденция «Монэ» (238,0 млн за 271,2 кв.м).

Элитный класс

По данным «Метриум», элитный сегмент рынка новостроек в конце 2018 года был представлен 25 проектами, насчитывающими около 500 квартир в продаже площадью 82,7 тыс. кв. м). За год объем предложения сократился на 20,4%, продаваемая площадь – на 15,3%, а за квартал на 8,3% и 7,3% соответственно.

Значительное снижение объема предложения объясняется его «вымыванием», а также приостановкой продаж двух проектов. За первые шесть месяцев рынок не пополнился ни одним новым комплексом. Исключение составляет ЖК «Левшинский», продажи в котором открылись в первом квартале, а во втором объект уже был снят с экспозиции.  Во втором полугодии в открытую реализацию поступило всего 3 жилых комплекса. Необходимо отметить, что еще три проекта поступили в закрытые продажи: «Золотой остров» (Capital Group), High Garden (Palladio Group) и LionGate (APDevelopment).

Новые проекты 2018 года на рынке новостроек элитного класса

Название

Девелопер

Округ

Район

Старт продаж

1

Меценат

Торгпродуктсервис

ЦАО

Якиманка

3 кв. 2018

2

White Khamovniki

Capital Group

ЦАО

Хамовники

4 кв. 2018

3

Villa Grace

Стройтэкс

ЦАО

Хамовники

4 кв. 2018

Как отмечают аналитики «Метриум», лидером по числу жилых комплексов, представленных на первичном рынке в открытой продаже, стал район Хамовники, где в конце 2018 года экспонировалось 44% всех элитных ЖК столицы (+10,6 п.п. в сравнении с концом 2017 года). На втором месте расположился район Замоскворечье. Здесь девелоперы реализуют 16% проектов (+1,2 п.п.). На третьей строчке находится Якиманка, где сосредоточено 12% проектов (-2,8 п.п.).

По количеству квартир лидерство также сохранилось за Хамовниками (43,7%; +4,3 п.п.). На второй позиции Якиманка (21,3%, +0,6 п.п.), а на третьей Таганский район (15%, +2,4 п.п.).

Предложение по-прежнему представлено в основном трёхкомнатными и многокомнатными квартирами: 36,1% (-1,7 п.п.) и 37,7% (+2,8 п.п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты – 18,2% (-2,1 п.п.). Наименьшую часть заняли однокомнатные – 8% (+1 п.п.).

В конце 2018 года фактически равное количество квартир было представлено в готовых корпусах (43,1%; +5,3 п.п.) и зданиях на стадии отделочных работ (41,3%; +16 п.п.). В домах на начальном этапе строительства экспонировалось 11,8% (+2,5 п.п.) квартир. Меньше всего лотов предлагалось в корпусах на стадии монтажа этажей (3,8%; -23,8 п.п.).

Аналитики «Метриум» подсчитали: средняя цена элитных квартир по итогам 2018 года составила 1 032 895 руб. за кв. м ($15 430). В сравнении с 2017 годом показатель вырос на 12% в рублевом и снизился на 2% в долларовом эквиваленте (за год национальная валюта заметно ослабла). Относительно III квартала 2018 года динамика составила +4,7% и +6,6% соответственно.

Рост цены происходил фактически на протяжении всего года, за исключением второго квартала, когда незначительная коррекция вниз была вызвана изменениями структуры предложения. Данный фактор также стал основной причиной последующих изменений – наиболее бюджетные предложения выходили из реализации, в продажу поступали дорогие лоты. Кроме того, все три новых проекта вышли со средней ценой квадратного метра выше среднерыночной. В совокупности с ростом курса доллара (часть проектов экспонируются в иностранной валюте) это вызвало рост среднего показателя.

В зависимости от района средняя цена варьируется от 754 815 (Мещанский) до 1 545 340 (Пресненский) руб. за кв. м. Положительная динамика отмечена во всех районах, за исключением Пресненского, где показатель снизился на 22,6%. В остальных локациях за год диапазон роста цен составил от 4% (Мещанский) до 74% (Арбат).

Наиболее доступные предложения на элитном рынке:

  • «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв.м)
  • White Khamovniki (32,0 млн руб. за 41,6 кв.м)
  • «Жизнь на Плющихе» (38,9 млн руб. за 66 кв.м)

Самые дорогие элитные квартиры в открытой продаже:

  • «Симфония Набережных» (1,1 млрд за 514,5 кв. м)
  • Knightsbridge Private Park ($14,68 млн за 481,2 кв. м)
  • «Меценат» (899,7 млн руб. за 1030,3 кв. м).

Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

Мин

Сред.

Макс.

Мин.

Сред.

Макс.

Мин.

Сред.

Макс.

однокомн.

41,6

68,4

101,8

565 000

705 770

847 460

25 199 000

48 258 565

72 186 000

двухкомн

71,7

104,3

159,9

490 485

836 365

1 700 000

50 336 000

87 228 530

205 200 000

трехкомн

97,5

146,8

259,8

493 875

884 740

1 946 700

67 660 240

129 902 700

415 616 000

многокомн

105

236,8

1030,3

453 885

1 185 270

2 781 000

73 640 000

280 717 640

1 130 800 000

итого

41,6

165,6

1030,3

453 885

1 032 895

2 781 000

25 199 000

171 080 645

1 130 800 000

Основные тенденции 2018 года

Увеличение покупательской активности

«Главная тенденция 2018 года на московском рынке жилья – рост спроса – не обошла и высокобюджетный сегмент, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Количество зарегистрированных ДДУ на квартиры премиум- и элитного класса выросло по сравнению с 2017 годом на 40%. Но в отличие от массового и бизнес-сегмента основным драйвером роста здесь нельзя назвать повышение доступности ипотечного кредитования. Доля ипотечных сделок немногим превысила четверть, что с одной стороны немало для этого класса, с другой – незначительно больше показателя предыдущего года. Наибольшее влияние оказало появление интересных предложений по привлекательным ценам. Так, около трети квартир было продано в двух популярных проектах, стартовавших в самом конце 2017 года. Также к приобретению жилья подталкивали колебания валютного рынка и нестабильность экономики в целом».

Снижение предложения в открытых продажах, увеличение – в закрытых

«По итогам 2018 года суммарный объем предложения на рынке новостроек премиум- и элитного класса снизился на 16%, – продолжает Илья Менжунов. – Напомним, в 2017 году был зафиксирован рост на 28%. При этом число проектов, поступивших в открытую реализацию сопоставимо, – 10 и 12 ЖК соответственно.

Однако данная статистика обманчива. Во-первых, высокобюджетный сегмент пополнился весомым количеством проектов с апартаментами. Во-вторых, часть комплексов, как с квартирами, так и с апартаментами находятся в закрытых продажах. Некоторые проекты реализуются по схеме off-market только несколько первых недель – до начала строительства, другие не будут экспонироваться на открытом рынке никогда. Для первых это возможность «прощупать» спрос и оценить адекватность ценообразования, создать задел для успешного официального старта. Вторые, как правило, представляют собой эксклюзивные объекты клубного формата, которые, по мнению девелопера, и так найдут своего покупателя, и не нуждаются в дополнительной рекламе. Последняя схема реализации стала особенно популярна в элитном классе в 2018 году: только на рынке квартир зафиксирован старт закрытых продаж трех ЖК, еще один перешел в соответствующий статус из открытой реализации».

Укрепление позиций Пресненского района и Хамовников

«Уже несколько лет Хамовники являются лидером по объему предложения элитного класса, Пресненский район набирает обороты как главная локация премиум-сегмента, – рассказывает Илья Менжунов. – В 2018 году позиции районов упрочились – на рынок было выведено сразу несколько проектов в этих локациях. В результате доля Пресненского района достигла почти трети рынка премиум-сегмента, а на Хамовники пришлось свыше 40% элитных квартир».   

Увеличение предложения с отделкой

«Тенденция, отмеченная еще в 2017 году, набирает обороты. Из десяти новых проектов в шести предлагаются квартиры с финишным ремонтом. Доля предложения с отделкой от застройщика выросла за год в премиум-классе с 16 до 20%, в элитном – с 23 до 26%», – обращает внимание Илья Менжунов.

Рост цен

«Устойчивый интерес покупателей не мог ни отразиться на ценах, – говорит Илья Менжунов. – В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 10%, в элитном – на 12%, что превзошло статистику как массового, так и бизнес-сегмента. К такому итогу привели повышение цен в пользующихся популярностью ЖК, появление в реализации эксклюзивных дорогих объектов, вымывание наиболее дешевых лотов и безусловно рост курса доллара».

Прогноз на 2019 год

«Количество перспективных проектов на рынке велико, – резюмирует Илья Менжунов. – Вопрос заключается в том, успеют ли девелоперы вывести их на рынок в следующем году и захотят ли они это делать в условиях меняющихся правил работы. В высокобюджетном сегменте и до сих пор нередким был старт продаж в готовом или почти построенном объекте (доля предложения в домах с РВЭ – самая большая на рынке: 21% в премиум- и 43% в элитном классе). А после ужесточения требований к застройщикам и появления необходимости реализации через эскроу-счета таких объектов может стать еще больше.

Учитывая большое количество интересных, эксклюзивных проектов на рынке, в том числе в закрытых продажах, можно предположить сохранение высокого объема спроса в сегменте. Но многое будет зависеть и от ценовой политики, проводимой застройщиками, в т.ч. от их готовности быть лояльными по отношению к покупателям.  

Уровень цен в свою очередь во многом будет определяться экономической и геополитической ситуацией, динамикой курсов валют, от которой высокобюджетный сегмент зависим в наибольшей степени по сравнению с другими сегментами».

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

В Москве зафиксирован самый резкий скачок цен на новостройки с 2015 года

Аналитики «Метриум» зафиксировали в феврале резкий скачок цен на массовые новостройки Москвы. За месяц средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,5% и достигла 165,6 тыс. рублей.
00
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»

28 марта в Гостином дворе в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» Олег Репченко поделится своим прогнозом по рынку недвижимости и расскажет, как действовать в условиях неопределенности.
00
MR Group

Ипотека от 6,4% теперь доступна в комплексах «Царская площадь», «Басманный,5» и «Пресня Сити»

Покупатели могут воспользоваться ипотекой с процентной ставкой от 6,4% и первоначальным взносом от 10% при сумме кредита до 15 млн рублей.
00
ППКР-2019: итоги и полезный контент для риэлторского сообщества

ППКР-2019: итоги и полезный контент для риэлторского сообщества

Материалы Первой Практической Конференция Риэлторов-2019 практически в полном объеме доступны риэлторскому сообществу на официальном сайте мероприятия.
00
Девелоперские проекты: решение экономических и правовых проблем в новых условиях обсудят на Форуме RREF

Девелоперские проекты: решение экономических и правовых проблем в новых условиях обсудят на Форуме RREF

29 марта в рамках Российского форума лидеров рынка недвижимости пройдет конференция «Девелоперские проекты: решение экономических и правовых проблем в новых условиях».
00
MR Group

MR Group представит крупнейший офисный небоскрёб 2019 года на выставке MIPIM

Бизнес-центр высотой 52 этажа, который будет возведён в составе ТПУ «Сити», станет крупнейшим заявленным на рынке московской офисной недвижимости в 2019 году.
00
Knight Frank, логотип

Knight Frank St Petersburg и пивоваренная компания «Балтика» заключили договор о продаже объектов недвижимости в Челябинске и Красноярске

В соответствии с договором о продаже объектов недвижимости в Челябинске и Красноярске эксклюзивным брокером назначена компания Knight Frank St Petersburg, которая была выбрана по результатам тендера.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: