Итоги I квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек бизнес-класса. Объем предложения уменьшился на 12,3%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 422 610 рублей (+7,2% за квартал, +31,3% за год). Спрос снизился на 22% ниже показателя IV квартала 2021 года и на 3,5% ниже показателя I квартала 2021 года.

По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса по итогам I квартала 2022 года в реализации находилось 88 жилых комплексов. Суммарный объем предложения на конец марта составил около 10 310 квартир общей площадью 714,4 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря 2021 года уменьшилось на 12,3%, а продаваемая площадь — на 12%. При этом продажи были завершены в 6 проектах: «Life-Кутузовский», Vitality, «Виноградный», «Крылья», «Мосфильмовский» и «Резиденция композиторов».

С начала года локальный рынок пополнился тремя новыми проектами бизнес-класса. Возобновились ранее приостановленные продажи в ЖК «Ленинграdка 58» от «Группы ЛСР». Кроме того, вышли в продажу новые корпуса в проектах:

• Shagal (корпус, 8 и 9)
• ЖК «Октябрьское поле» (корпуса 1.3, 2.3 и 3.3)
• West Garden (корпус 11)
• Событие (Событие 5).

Новые проекты на первичном рынке новостроек бизнес-класса в I квартале 2022 г.

В разрезе округов в структуре предложения новостроек бизнес-класса по количеству квартир лидерство принадлежит ЗАО – его доля составляет 22,9%. Вследствие вымывания объемов сократилась до 21,5% доля лидера предыдущего квартала – ЮАО.

К концу квартала часть ранее стартовавших корпусов перешла на следующую стадию строительной готовности – этап монтажа, доля таких вариантов составила более половины всех предложений (50,3%, +10,5 п.п. за квартал). Существенно вымылось предложение на этапе отделки (10,6%, -7,6 п.п.), в количественном выражении таких вариантов стало меньше в два раза. Треть рынка занимают квартиры в корпусах на начальном этапе строительства (30,2%, -2,8 п.п.). Доля готовых предложений по-прежнему составляет 8,9%.

В разрезе комнатности существенных изменений за квартал не произошло, колебания долей находятся на уровне 0-1,2%. Наиболее широко на рынке новостроек бизнес-класса представлены двухкомнатные (36,5%), однокомнатные (27,1%) и трехкомнатные (23,1%) квартиры. Доля студий постепенно увеличивается (8,1%, +1,2 п.п.). Наименьшая доля стабильно приходится на многокомнатные предложения (5,2% рынка).

Наибольший объем предложения в бизнес-классе реализуется без отделки (59,1% рынка, -4 п.п. за квартал). Квартиры с отделкой white box занимают 29,7% рынка (+4,6 п.п.). С чистовой отделкой предлагается 11,2% лотов (-0,6 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра достигла 422 610 рублей (+7,2% за квартал). Рост цен был зафиксирован во всех округах. В большей степени выросла цена на новостройки в САО (+19,7%) и ЮЗАО (+11,3%). В меньшей степени изменилась цена кв. метра в ЮАО (+3,4), СЗАО (+3,6%) и ЮВАО (+3,6%), где подавляющая часть предложений находится в корпусах на начальном этапе строительства либо на этапе монтажа. В САО и ЮЗАО вариантов на старте строительства нет.

Рост цены кв. метра за I квартал 2022 года сопоставим с аналогичным периодом 2021 года: тогда произошло увеличение на 7%. Годовой прирост на конец марта 2022 года составил 31,3%. За последний год наиболее резкий скачок стоимости был отмечен во II квартале 2021 года (тогда цена поднялась на 14,9% за квартал), после этого цена росла более плавно.

В конце марта 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке бизнес-класса составил 29,3 млн руб. (+7,8% за квартал). Рост за квартал произошел по всем типологиям, кроме студий:

• студии — 12,6 млн руб. (-0,6%);
• однокомнатные — 20,7 млн руб. (+6,6%);
• двухкомнатные — 29,1 млн руб. (+8,6%);
• трёхкомнатные — 39,9 млн руб. (+8,3%);
• многокомнатные — 53,8 млн руб. (+4,1%).

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Основные тенденции

«Объем предложения на рынке бизнес-класса к концу I квартала 2022 года, в отличие от массового сегмента, заметно уменьшился: количество предложений сократилось на 12,3%, совокупная продаваемая площадь – на 12%, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». –  Активность девелоперов была умеренной, на рынок вышли три новых проекта, все – в последнем месяце квартала.

Средневзвешенная цена преодолела рубеж в 400 тыс. рублей за кв. м. – текущая цена квадратного метра равняется 422 610 рублям. Квартальный рост составил 7,2% в отношении цены и 7,6% в отношении среднего бюджета предложения в бизнес-сегменте. Средняя площадь квартир не претерпела значительных изменений, компактнее стали только многокомнатные лоты (в среднем на 2,8 кв. метра).

Активность покупателей несколько снизилась. По итогу I квартала 2022 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в отношении жилья бизнес-класса «старой» Москвы составило более 4,6 тыс. штук1. Это на 22% ниже показателя IV квартала 2021 года и на 3,5% ниже показателя I квартала 2021 года. Больше всего ДДУ по проектам бизнес-класса было зарегистрировано в последний месяц квартала – 1,7 тыс. штук, в январе и феврале активность покупателей была ниже – 1,3 и 1,6 тыс. штук ДДУ соответственно.

Повышение покупательской активности в марте может быть связано с желанием сохранить денежные средства путем инвестиций в недвижимость. Удорожание ипотеки в то же время привело к снижению доли ипотечных сделок: меньше половины ДДУ было заключено с использованием ипотечных средств (48%). В 2021 году показатель ипотечных сделок не опускался ниже 52% среди проектов бизнес-класса».