Поправки к легендарному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ожидались давно. С тех пор, как президент РФ подписал федеральный закон № 119, содержащий ряд изменений к ФЗ № 214 и другим законодательным актам, касающимся строительства, прошло больше трех месяцев. И никакой революции не случилось. Почему?
На этот вопрос с помощью экспертов старался ответить журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.
Самое главное: обязателен к исполнению
Самая важная поправка к 214-ФЗ заключается в том, что отныне он носит обязательный характер: продажа квартир в строящихся домах допускается только:
«1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом (застройщиком, девелопером и т.п. – от ред.) <…> облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов», - гласит теперь закон. Таким образом, не разрешается применять альтернативные схемы, в том числе столь популярные предварительные договоры и векселя.
Правда, само по себе данное нововведение ничего не изменило: «Застройщики обязаны были работать по рассматриваемому закону еще с 2005 года, что вытекало из статей 1 и 3», - пояснил www.metrinfo.ru адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», и сделки по альтернативным схемам де-юре были вне закона, однако никакой кары за их использование не предусматривалось. Теперь она появилась: ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП РФ) предусматривает штраф: от 20 до 50 тыс. руб.; на юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн. руб. «Причем организация может быть привлечена к ответственности за каждый факт нарушения закона, т.е. за каждый платеж от клиента», - добавляет Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ.
Также застройщику может быть выписано предписание о приостановлении деятельности до тех пор, пока он не будет готов работать в соответствии с ФЗ-214. Именно такое возможное наказание, по мнению экспертов, может способствовать более активному переходу строительных компаний на договоры долевого участия (ДДУ).
Другие поправки постелили мягко
Помимо этого закон 214 стал более лоялен к застройщикам и девелоперам. Прежде всего, их освободили от уплаты НДС.
Упростилась и схема регистрации договоров долевого участия (ДДУ). Требуемые от застройщика документы предъявляются Росреестру лишь один раз – при регистрации первого договора по данному объекту, а перечень документов сократился – из него исключен план создаваемого объекта с указанием планируемой площади. Сжались и сроки государственной регистрации - до 5 дней.
«Изменения к закону наконец-то сняли проблему с прекращением залога на объекты, которые на момент ввода в эксплуатацию не были реализованы по договорам ДДУ, а также на земельный участок. Ранее этот процесс не был урегулирован, и застройщик вынужден был нести дополнительные расходы по аренде земельного участка, а также были существенные ограничения по продаже помещений в доме после ввода его в эксплуатацию», - рассказывает Теему Хелпполайнен (ЮИТ).
Теперь покупатель может просрочить очередной платеж по ДДУ максимум на 2 месяца (раньше было 3), по прошествии которых застройщик имеет право расторгнуть договор в судебном порядке. А вот покупатель отныне не может подать иск об его расторжении, если не получит в собственность квартиру в оговоренный в договоре срок, – статья 9 закрепляет за застройщиком право на двухмесячную отсрочку. Например, если в договоре написано, что объект долевого строительства будет передан дольщику 15 ноября 2010 г., то застройщик имеет право передать ...
Комментарии
(0)#