К 2030 г. доля непрофильных девелоперов в объеме нового строительства ТЦ в Московском регионе приблизится к 70%

В настоящий момент в условиях исчерпания потенциала масштабного строительства крупных торговых центров, активно развивавшегося профессиональными девелоперами на протяжении 2000-2015 годов, ключевыми драйверами ввода новых торговых площадей в Москве становятся непрофильные игроки, прежде всего — девелоперы жилой недвижимости. Согласно прогнозу на период 2026–2030 годов, доля непрофильных девелоперов в структуре нового строительства торговых центров Москвы достигнет 68%. В количественном выражении профильные девелоперы заявляют о реализации 3 проектов до конца 2030 года, тогда как непрофильные — 19 проектов.

Динамика роста непрофильного девелопмента в сегменте торговой недвижимости демонстрирует устойчивую положительную тенденцию. До 2000 г. в самом начале становления профессионального рынка торговой недвижимости, объем качественного предложения составлял всего 7 проектов общей площадью 139,3 тыс. кв. м, среди которых ГУМ, «Охотный ряд», «Смоленский пассаж», ТРЦ «Семеновский». Период активного развития крупных форматов пришелся на 2000-2015 года, и в этот период появились проекты, которые стали строиться профильными девелоперами (компаниями, специализирующимися на девелопменте торговой недвижимости, портфель которых имеет несколько крупных проектов) Именно в этот период активно развивали свои проекты такие девелоперы как IKEA (МЕГА), ГК «Ташир» (сеть ТРЦ «РИО), Crocus Group «Крокус Сити Молл» и Vegas), РосЕвроДевелопмент (сеть ТРЦ «Планета»), Enka (сеть Капитолий», «Каширская плаза», «Кунцево Плаза»), ГК «Киевская площадь» («Европейский», «Фуд Сити») и др. В 2000-2015 г. объем ввода торговых центров составил 4,9 млн кв. м, из которых 78% было построено профильными девелоперами, в 2016-2019 гг. общий объем ввода снизился до 870 тыс. кв. м, из которых 73% было построено профильными девелоперами.

Ключевой перелом наступил в последние годы: в 2020–2025 годах на долю непрофильных девелоперов пришлось уже 40% введенных площадей (465,1 тыс. кв. м из 1,15 млн кв. м). «Рост непрофильного девелопмента связан с тем, что в связи с кризисными периодами в первую очередь достраивались те крупные проекты, которые были уже запущены, проекты на этапе концепции были отложены. Одновременно с этим малоформатные ТЦ имели возможности и экономические предпосылки для развития: их реализацией занимались как профильные, так и непрофильные девелоперы, благодаря программам МПТ и КРТ. При этом профильные игроки, специализирующиеся на торговой недвижимости, столкнувшись с рядом сложностей вызванных как неблагоприятной на тот момент экономической ситуацией, отсутствием роста арендных ставок, развитием онлайна* и ростом себестоимости строительства, с одной стороны - не получили льгот, с другой стороны, весь свой ресурс тратили на решение сложностей в текущих проектах, что привело к сокращению нового девелопмента с их стороны», - комментирует Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers.

Объем ввода торговых центров в Московском регионе с 2000 года

Рост доли непрофильных девелоперов в сегменте торговой недвижимости объясняется комплексом факторов:

• Программа масштабных инвестиционных проектов (МПТ) — городские меры поддержки стимулируют инвесторов включать коммерческие и социальные объекты в структуру жилой и смешанной застройки.
• Требования к жилым застройщикам — при комплексном освоении территорий девелоперы обязаны обеспечивать новые кварталы определенным объемом коммерческой инфраструктуры, включая встроенно-пристроенные помещения и отдельно стоящие торговые центры.
• Диверсификация бизнеса — строительство многофункциональных комплексов позволяет распределять инвестиционные риски между разными форматами недвижимости и создавать проекты с несколькими источниками дохода.

Основных непрофильных девелоперов, представленных на московском рынке торговой недвижимости, условно можно разделить на три группы:

• Жилищные застройщики — ГК «ПИК» (ТЦ «Солнечный», ТРЦ «Ома»), Forma (МФК Лейкс»), «Самолет» (проекты в составе ЖК «Остафьево» и МФК «Алхимово»), ГК «А101» (ТЦ «Сиеста» в составе ЖК «Испанские кварталы», торговая галерея в составе МФК «Прокшино»), Level Group (ТЦ в составе ЖК «Причальный»), Донстрой (ТЦ The DOM) и др.
• Инфраструктурные инвесторы — ООО «Бизнес-инвестиции» (проект «Порт Савеловск»), ООО «ТПУ "Лухмановская 2"» (ТЦ в составе транспортно-пересадочного узла).
• Девелоперы смешанных форматов — MR Group (ТЦ «Водный», МФК Discovery, ТРЦ «Фили Град»), ГК «Регионы» с проектом «Остров Мечты», сочетающим парк развлечений и крупную торговую галерею.

До конца 2030 г. профильные девелоперы заявили о реализации трех проектов. Крупнейшим профильным девелопером на текущий момент выступает ГК «Киевская площадь», которая в этот период реализует сразу два проекта: МФК «Олимпийский» (GLA более 100 000 кв. м), один из крупнейших объектов за всю историю наблюдений и МФК «Венеция». Также Immochan Development реализует вторую очередь ТЦ «Гагаринский» (GLA 15 000 кв. м). Проекты классических торговых центров в формате отдельностоящих зданий заменяются на концепции МФК, ТЦ в составе ТПУ или ЖК. В 2025 году лишь 40% пришлось на классический концепт. В 2026 году таких проектов и вовсе не будет, 43% нового строительства придется на МФК с торговой частью, 38% придется на ТЦ в составе ЖК и 30% в составе ТПУ.

Динамика ввода торговых площадей по типу объекта (по GLA) в Московском регионе

Источник: Nikoliers

Анна Никандрова, партнер Nikoliers: «Сейчас мы наблюдаем трансформацию форматов на рынке торговой недвижимости. Одновременно с этим активно развиваются непрофильные девелоперы, что происходит в первую очередь за счет реализации программ МПТ и КРТ. Эти девелоперы реализуют малоформатные торговые центры в рамках жилой застройки, что в свою очередь соответствует изменению потребительского поведения. Реализация таких проектов позволяет жилым девелоперам, помимо экономической составляющей, обеспечить свои проекты качественной ритейл-инфраструктурой. Девелоперы жилых проектов и инфраструктурные инвесторы уже сегодня формируют до половины нового предложения, и эта доля будет только расти. Торговые центры не исчезнут в их классическом понимании, но станут многофункциональными. Ритейл все чаще будет выступать не как самостоятельный продукт, а как обязательный и коммерчески эффективный элемент комплексного освоения территорий. Это создаст новые вызовы и возможности как для арендаторов, которым предстоит адаптироваться к разным типам трафика и локаций, так и для профессиональных девелоперов и УК, которым придется пересматривать стратегии в пользу партнерств и управления сложными mixed-use проектами».

Примечание

*По данным Data Insight, с 2022 г. объем онлайн-продаж вырос с 5,4 трлн руб. в 2022 г. до 13,8 трлн руб. по итогам 2025 г.