К бизнесу подселяют отели

Девелоперы, занимающиеся строительством многофункциональных общественно-деловых центров, все чаще размещают на их территории гостиницы или апартаменты, рассчитывая таким образом повысить окупаемость своих проектов. Это новый тренд на рынке гостиничной недвижимости: до сих пор, напротив, отели размещали на своей территории конгресс-центры, конференц-залы и переговорные, надеясь увеличить загрузку гостиниц и, как следствие, прибыль. Отели, расположенные в деловом окружении, а часто и в одном комплексе с общественно-деловыми центрами (ОДЦ), распространены во всем мире. «Основное отличие нашего рынка от зарубежных состоит в его молодости, — говорит Анна Швецкова, заместитель директора по исследованиям и аналитике компании Knight Frank. — Этот формат начал развиваться не так давно и пока еще не сформировался полностью. Однако современные российские объекты имеют все характеристики, присущие бизнес-гостиницам развитых стран». Существует два типа деловых центров: у одних все службы расположены в одном здании, у других — несколько объектов с различным функционалом находятся в нескольких зданиях на одном участке. И первые, и вторые более-менее представлены в двух столицах, Москве и Петербурге, хотя встречаются и в других городах, например в Казани. Это доказывает, что продажа офисов в Казани является сейчас весьма перспективным и активно развивающимся сегментом рынка. Рынок столицы достаточно активен и понятен, деловой туризм здесь развит довольно сильно. Рынок Северной столицы немного отличается от московского, так как сильно зависит от сезонности. Впрочем, требования к гостиницам в ОДЦ примерно одни и те же: «Оптимальное количество номеров в отеле такого формата — около 200; как правило, такой отель создает более 100 рабочих мест (включая сервисное обслуживание)», — говорит генеральный директор Colliers International Николай Казанский. Все в одном Проектов, когда офисные и гостиничные сервисы расположены в одном здании, по словам Елены Лисиной, директора отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, в России не очень много: «Они сложны в управлении. С точки зрения девелоперов и инвесторов, размещение гостиницы в отдельном здании предпочтительнее: такие объекты более ликвидны, проще найти покупателя на отдельный бизнес, не связанный юридически и физически с другими бизнесами». Комплексы «все в одном» сочетают в себе офисную, инфраструктурную, гостиничную функции и апартаменты или жилье. В Москве самые заметные проекты такого типа — City-Point на территории «Москва-Сити» с офисами и гостиницей Novotel, отель «Ренессанс Москва Монарх Центр» на Ленинградском проспекте (в составе ОДЦ «Монарх»), а также отель «Москва» напротив Госдумы, который после реконструкции включает помимо гостиницы офисные и торговые площади. По мнению экспертов, есть несколько факторов, при которых размещение гостиницы в составе многофункционального комплекса может быть успешным. Первый – правильная «организация» объекта. То есть важно правильно распределить составляющие ОДЦ (с чем будут соседствовать гостиничные номера) и организовать между ними грамотное взаимодействие. «Нужно правильно развести потоки в объекте – клерки не должны пересекаться с гостями отеля и мешать друг другу, этому будет способствовать «вертикальная» организация комплекса – т.е. размещение гостиницы и бизнес-центра в разных зданиях. В случае «горизонтальной» организации – т.е. поэтажного разделения – нужно создавать раздельные лифтовые группы, лобби и входы-выходы. Один из важнейших вопросов – инвестиционная привлекательность такого МФК. Следует учитывать, что офисами и гостиницами обычно интересуются разные инвесторы, потому разведение этих составляющих МФК в отдельные здания позволит девелоперу продать объект по частям. Хорошими примерами комплексов, в которых гостиница соединена с офисом, являются Riverside Towers, в который входит Swissotel, МФК «Монарх», включающий отель Renaissance Moscow Monarch, и МФК «Аквамарин» с отелем «Аквамарин», — говорит Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. Еще один вариант – сочетание гостиницы и ритейла. «Небольшая часть торговых площадей обычно присутствует в отелях, но полноценная ритейл-составляющая, к примеру, организована в будущем Four Seasons Moskva (бывшая гостиница «Москва»). Здесь уже работает «Галерея Москва», также есть небольшой объем офисов и планируются апартаменты. В этом случае вряд ли можно говорить о синергии: конечно, туристы, проживающие в отеле, могут заглянуть за покупками, но «обратного» влияния – покупателей, снявших номер в гостинице, — ждать не приходится», — рассказывает Юлия Никуличева. За пределами столицы подобные проекты пока единичны. Среди них — «Лахта Центр» в Санкт-Петербурге, который разместит деловой центр и гостиницу в одном комплексе, включающем в себя небоскреб, обещающий стать самым высоким в Европе, и музеи, выставочные и образовательные центры в стилобатной части . Эксперты не сомневаются в успехе гостиничного проекта в «Лахте». Несмотря на то, что петербургские гостиницы очень подвержены сезонному спросу и многие из них пустуют большую часть года, «Лахта Центр» планирует сформировать вокруг себя новый общественно-деловой квартал. «Это будет штаб-квартира группы «Газпром», что обеспечит множество деловых встреч и огромный поток бизнесменов, приезжающих в командировку, — так называемых деловых туристов», — полагает глава Hansa Group Олег Барков. Кроме того, после того как будет завершено строительство платной автодороги «Западный скоростной диаметр», путь до делового центра займет не более получаса, поэтому отель может стать неплохим вариантом и для обычных туристов, отмечает он. Автономный режим Отдельно стоящий гостиничный комплекс, входящий в состав многофункциональных деловых центров, — явление более распространенное. Елена Лисина из успешных московских проектов называет гостиницу Lotte на Новом Арбате в составе офисно-торгового центра и гостиницу «Аквамарин» в составе комплекса «АФИ-девелопмент» с офисными зданиями и жильем в Замоскворечье. В «Москва-Сити» к 2015 году планируется сдать еще один комплекс подобного рода — «IQ-Квартал». Он будет состоять из трех башен высотой 33, 42 и 21 этаж, в одной из которых разместятся жилые апартаменты и отель категории 5*, а в двух других — офисы. В Петербурге таких проектов пока немного, среди них самый известный — достраиваемый МДЦ «Невская ратуша» в километре от Смольного. Традиционные проблемы сезонного спроса Петербурга его вряд ли коснутся: удобное расположение сделает отель популярным вне зависимости от времени года. Строительство многофункциональных общественно-деловых центров за пределами исторического центра города — идея, давно популярная на Западе и только недавно появившаяся в России. Хорошо продуманный деловой квартал может создать новый центр притяжения для деловых туристов, которые смогут добраться до него «в противоход» извечному городскому трафику. Один из самых известных европейских примеров — парижский деловой и жилой комплекс «Дефанс». Петербуржским аналогом хотят сделать «Экспофорум», расположенный по дороге в аэропорт Пулково. Еще одним популярным местом на противоположном, северном, берегу Финского залива вполне может стать все тот же «Лахта Центр». Гостиницы этих комплексов рассчитаны на участников масштабных мероприятий, а также на деловых туристов. Согласно данным, озвученным на форуме Travel into the Future в апреле 2013 года, динамика численности деловых туристов в России в ближайшее время будет расти на 15–20% в год. Это неудивительно: именно с деловыми поездками, по данным исследования Всемирного совета по туризму и путешествиям (WTTC), руководители крупнейших мировых компаний связывают 29 % новых продаж. Показатель для развивающихся рынков, к которым относится и Россия, еще выше. С ростом делового туризма повышается спрос на более высокие стандарты сервиса, в том числе дополнительные услуги: современно оборудованные конференц-залы, пакетные программы по организации деловых мероприятий, удобные сервисы бронирования и оплаты через интернет и мобильные устройства и так далее. Поэтому спрос на гостиницы при деловых центрах будет только расти. И в этом направлении есть куда развиваться и Москве, и Петербургу. Пока Северная столица по итогам 2012 года находится лишь на 60-м месте в мировом рейтинге городов делового туризма от Международной ассоциации конгрессов и конференций, обгоняя, впрочем, Москву.