К началу осени рынок жилья оказался на распутье

Последний месяц лета принес некоторые сюрпризы в отношении динамики цен локаций московского региона. В то время как «старая» Москва по-прежнему сохраняет лидерство в ценовой гонке, Новая Москва оказалась в аутсайдерах. Зато Подмосковье смогло слегка отыграть потери прошлых месяцев и вышло в плюс.

Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам августа 2025 года средний уровень цен на готовое жилье в «старой» Москве прибавил сразу 0,5% и достиг 279,5 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость «квадрата» в Новой Москве отступила назад на 0,2% до 204,8 тысяч рублей, а в Подмосковье квадратный метр подрос в цене на 0,3% до 153,9 тысяч.

Прирост в «старой» Москве, как и в прежние месяцы, обусловлен во многом недорогим сегментом, где продолжается вымывание самых доступных предложений. Данное обстоятельство видно на примере динамики цен по типам домов: в наибольшем плюсе оказывается в основном наиболее доступный старый жилой фонд (+0,5-0,8%), а также в наибольшем плюсе одно- и двухкомнатные квартиры (+0,7-0,8%). При этом, немалая доля предложения в дорогом сегменте, в том числе в новых домах, продолжает висеть на рынке мертвым грузом с завышенными ценниками. 

Московская область в августе почти полностью отыграла «минус», имевший место в июле, продемонстрировав, что самому недорогому жилью в столичном регионе дешеветь сильно некуда. Примечательно, что за август примерно в равной мере прибавили в цене все зоны удаленности от ближнего Подмосковья до дальнего (+0,3-0,4%), хотя все первое полугодие дальнее Подмосковье показывало себя хуже примыкающего к Москве ближнего Подмосковья.

При этом Новая Москва, несмотря на все свои преимущества, является ощутимо дороже Подмосковья, оставаясь перегретой еще с прежних лет. Это обстоятельство создает предпосылки для коррекции в этой локации, хотя в августе ее утащил вниз во-многом более удаленный Троицкий округ (-0,8%).

Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Такое положение дел в очередной раз показывает, что ключевую роль играет цена, особенно в условиях ограниченного платежеспособного спроса. При этом за последние годы произошла подмена понятия доступного жилья доступной ипотекой: и застройщики, и банки, и государство увлеклись искусственным занижением ставок, что привело лишь к раздуванию цен. А доступность жилья в то же время опустилась на исторический минимум.

Недавно на IRN.RU был проведен опрос населения о том, что делает жилье доступным. Примечательно, что почти 70% указали ценовой фактор: невысокие цены и хорошие скидки. При этом фактор доступной ипотеки набрал менее 20%. Это обстоятельство позволяет сделать вывод, что те застройщики, которые вместо манипуляций со ставками смогут дать покупателям реальную привлекательную цену, выиграют конкуренцию».

Справка

Индекс стоимости жилья от IRN.RU является индикатором среднего уровня цен на жилье. Уже много лет аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» публикует индекс по Москве, а с 2021 года портал также публикует индексы по Новой Москве и Подмосковью.

Индекс рассчитывается по специальной методике, позволяющей исключить «статистический шум», который может появляться при вариациях структуры предложения. Подробнее о методологии расчета индексов можно узнать по ссылке - https://www.irn.ru/methods/.