Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 17:27
Строительство и Ремонт
Сегодня 12:31
Интерьер и отделка
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Картинка #50080
Фото: 

Загородный рынок Подмосковья по-прежнему остается одним из самых рискованных в жилой недвижимости. Здесь нет четких регуляторов, таких как 214-ФЗ на рынке многоквартирных новостроек. Этот сегмент стараются избегать банкиры, с большой неохотой выдавая ипотечные кредиты. В то же время, желающих обзавестись собственным загородным домом или земельным участком сегодня немало. Специалисты компании «Метриум Групп» подготовили несколько советов потенциальным покупателям, которые позволят сделать правильный выбор.

Кадастр – лучший друг покупателя

Несколько лет назад Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) запустила в открытом доступе уникальный продукт – публичную кадастровую карту (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/). Этот инструмент позволяет потенциальному покупателю загородной недвижимости получить большое количество важной информации. Однако о его существовании знают далеко не все. А те, кто знают, в большинстве своем не умеют пользоваться.

«Публичная кадастровая карта позволяет в режиме реального времени получить информацию о любом земельном участке, - рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – К примеру, рядом с коттеджным поселком расположено поле. Любой желающий может посмотреть, является ли оно частной собственностью или государственной. Если форма собственности частная, то с большой долей вероятности на этом поле вскоре могут появиться нежелательные соседи. Хорошо, если это будут многоэтажные новостройки. Известны случаи, когда рядом с поселками возводились промышленные объекты или складские комплексы».

Специалисты компании «Метриум Групп» советуют в первую очередь обращать внимание на возможное негативное соседство. Используя публичную кадастровую карту и информацию из открытых источников нужно выяснить, не планируется ли рядом строительство дорог, заводов, логистических центров или многоэтажных жилых домов. Самыми лучшими вариантами окружения для коттеджного поселка являются земли лесного фонда и водоемы. Это дает почти стопроцентную гарантию того, что спокойствие и размеренность загородной жизни не нарушит какая-нибудь масштабная стройка.

Илья Менжунов приводит в пример возведение Северного обхода города Одинцово – скоростной платной трассы на территории Одинцовского района Московской области. «Эта дорога "похоронила" рынок загородной недвижимости в окрестностях населенного пункта Немчиновка. Цены на коттеджи здесь упали в 3-4 раза, а ликвидность снизилась практически до нуля», - поясняет эксперт.

Поселки-призраки

Большинство современных покупателей загородной недвижимости приобретают объекты для собственного проживания. И одним из самых главных рисков является отсутствие жизни в коттеджном поселке. «Существует немало примеров того, как удачные, на первый взгляд, проекты оказывались "мертворожденными", - говорит Илья Менжунов. – Казалось бы, продажи идут хорошо, концепция продумана до мелочей, но даже спустя несколько лет в поселке никто не живет».

Жизнь в незаселенном поселке – довольно сомнительное удовольствие. Как минимум, это просто неуютно. Вечерняя прогулка среди пустых домов, ни в одном из которых не горит свет, вряд ли доставит удовольствие. Да и днем ничего приятного нет: участки зарастают сорняками, выглядят заброшенными. «Если в многоквартирном доме можно даже не заметить, что живешь один, то в коттеджном поселке это сразу бросается в глаза, - поясняет Илья Менжунов. – Впрочем, есть и объективные факторы. Нет никакой гарантии того, что владельцы пустующих домов исправно вносят эксплуатационные платежи. А это значит, что управляющая компания не сможет в полной мере выполнять свои обязательства. К примеру, в один прекрасный день она может не расчистить от снега улицы или не вывезти мусор. А девелопер, который обещал построить всю необходимую инфраструктуру, глядя на то, что в поселке реально живут 2-3 семьи, вполне может и передумать. Какой ему резон вкладываться в то, чем никто не будет пользоваться?».

Специалисты рекомендуют потенциальным покупателям коттеджей обращать внимание на то, ведутся ли отделочные работы в уже проданных домах. Хорошим показателем является проведение отделочных работ не менее чем в трети из них. Это можно понять по наличию строительного вагончика на участке, присутствию рабочих и многим другим подобным мелочам. «Одним из стопроцентных подтверждений проведения ремонтных работ является наличие на ограждении участка баннера с контактами подрядной организации, - рассказывает Илья Менжунов. – Сегодня многие компании используют этот инструмент для привлечения клиентов из соседних домов».

Если же речь идет об уже готовом и заселенном проекте, то в этом случае можно посоветовать съездить в жилой комплекс несколько раз в будние и выходные дни. В «живом» поселке можно будет увидеть прогуливающихся людей, детей на детской площадке, припаркованные у домов машины и другие признаки жизни.

Инфраструктурные обещания

Сегодня большинство игроков на загородном рынке завлекают покупателей обещаниями того, что в проекте будет все необходимое для комфортной жизни. «Однако, как показывает опыт, до реального воплощения в жизнь эти планы доходят далеко не всегда. В лучшем случае девелопер выполняет свои обещания процентов на 30», - комментирует Илья Менжунов. По словам эксперта, не стоит ожидать в эконом-классе такой же инфраструктуры, как в сегменте «бизнес», а в бизнес-классе - как в элитных коттеджных поселках.

Но даже если застройщик построит все обещанное в полном объеме, покупатель должен понимать, что инфраструктура – это серьезное обременение, которое оказывает значительное влияние на ценообразование. На начальном этапе реализации проекта все затраты девелопера на возведение инфраструктурных объектов закладываются в цену, а после заселения коттеджного поселка значительно повышают размер ежемесячных эксплуатационных платежей. «Оптимальный вариант – размещение инфраструктурных объектов на въезде в поселок, чтобы их можно было открыть для посетителей извне. В этом случае и на жителей поселка не будет накладываться дополнительное финансовое бремя, и инфраструктура будет приносить доход, и посторонние не смогут попасть в жилой комплекс», - говорит Менжунов.

Специалисты компании «Метриум Групп» также рекомендуют обращать внимание и на другие нюансы, связанные с инфраструктурой. Например, посмотреть, где именно девелопер планирует разместить детскую площадку. Этот инфраструктурный объект обязан быть в каждом коттеджном поселке. И участок, отведенный под него, должен располагаться так, чтобы его впоследствии было нельзя продать под строительство еще одного коттеджа. «Также важно узнать, как будет обеспечиваться охрана и эксплуатация поселка. Это намного важнее инфраструктуры», - говорит Илья Менжунов.

Коммуникации прежде всего

Еще один важный показатель проекта с минимальными рисками – это наличие инженерных коммуникаций. «Газ, электричество, водопровод и канализация должны заводиться в поселок в первую очередь. Если их нет, а строительство уже ведется, то это веская причина отказаться от покупки», - советует Илья Менжунов.

По словам эксперта, на загородном рынке можно встретить немало примеров проектов, которые становились поселками-призраками из-за отсутствия коммуникаций – строительство коттеджей уже полностью завершено, но девелопер затянул с подведением инженерии и покупатели были вынуждены искать более подходящие для проживания коттеджные поселки.

«Для новых проектов, только что вышедших на рынок, важно наличие технических условий. Это уже является гарантией того, что поселок не останется без коммуникаций – выдавая техусловия, снабжающая организация подтверждает физическую возможность подключения», - поясняет эксперт компании «Метриум Групп».

Соседский долгострой

В последние несколько лет покупателей загородной недвижимости активно убеждают в том, что самыми рискованными являются инвестиции в сегмент участков без подряда. Но это не останавливает клиентов, активно скупающих землю. «На самом деле участки без подряда таят в себе не так уж много опасностей, - поясняет Илья Менжунов. – Если в таком поселке есть техусловия на коммуникации и проведено межевание земли, то это уже является гарантией того, что проект жизнеспособен, в него можно смело инвестировать».

Другой вопрос, что многих покупателей отпугивает тот факт, что покупка участка без подряда – это риск долгое время жить на стройке. «На мой взгляд, это не является фактором риска, - комментирует эксперт. – К этому нужно относиться иначе. Если твои соседи строятся, пусть даже и долго, это уже хороший знак. Такого, чтобы все жители поселка с участками без подряда построились и заселись одновременно просто не бывает, это единичные случаи».

Одним из таких уникальных примеров является поселок с участками без подряда «Жуковка XXI». Он был очень быстро продан и не менее быстро застроен: спустя 4 года после начала реализации поселок был уже полностью заселен. «Ожидать такого же от любого поселка без подряда не стоит. Соседский долгострой – это данность, с которой в данном случае нужно смириться», - резюмирует директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп».

«В последние годы рынок загородной недвижимости становится все более цивилизованным, появляется все больше ликвидных проектов, а количество рискованных постоянно снижается, - говорит Илья Менжунов. – Тем покупателям, которые не хотят ошибиться с выбором, я могу порекомендовать обратить внимание на проекты компаний Villagio Estate, ОПИН, "Глетчер", "Высшая лига строительства", "Абсолют". Из новых брендов заслуживает внимания компания M9 Development. Эти игроки рынка загородной недвижимости завоевали безупречную репутацию, а их коттеджные поселки являются настоящим украшением Подмосковья».




При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Прием квартиры в новостройке лучше провести с экспертом

После получения уведомления от застройщика о готовности жилья в новостройке, многие участники долевого строительства, не задумываясь, подписывают акт приема-передачи. Нередко после этого они обнаруживают в квартире ряд недостатков, которые приходится устранять за свой счет. Чтобы избежать дополнительных расходов рекомендуется на данном этапе привлечь независимого эксперта для проведения строительной экспертизы.
00

Все, что необходимо знать о бетоне и растворах

На любой строительной площадке процесс начинается с закладывания фундамента, основой которого является бетон. Во второй очереди в дело вступает строительный раствор. Это два основных товара, пользующихся повышенным спросом. Согласно практике, для некоторых подрядчиков «строительный раствор» и «бетон» означают одно и то же.
00

Надежный дверной замок должен служить долго

При покупке новой жилплощади в первую очередь новые хозяева стараются заменить самое важное – сантехнику, входную дверь и окна. Если вы желаете, чтобы доступ к вашему новому дому был только у вас, то в обязательном порядке нужно сменить дверной замок.
00

Качественная оптимизация бизнеса

На сегодняшний день мало какое торговое или производственное предприятие обходится без интернет-ресурса, где предоставляет свой товар или услуги. Интернет стал отличной площадкой для торговли, и более 70% людей уже делают основную часть своих покупок именно там. Все, что касается бизнеса, связанного с Интернетом, принято считать более перспективным и динамичным.
00

19 - 21 апреля 2017 г. в отеле «Балчуг Кемпински Москва» состоится XVII Всероссийский Конгресс «Регулирование земельно-имущественных отношений 2017 Весна». Организатор компания «АСЭРГРУПП».

В течение трех дней Конгресса будут рассмотрены вопросы правового регулирования установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, требования к установлению охранных зон, вопросы комплексного освоения территорий по инициативе правообладателей недвижимости и и др.
00

Все услуги, связанные с недвижимостью, предоставит опытная компания Solo-Group

На сегодняшний день недвижимость остается одним из самых ценных и значимых видов собственности. Если вы владеете квадратными метрами – вы владеете большими деньгами. Многие люди, которые имеют некий капитал и хотят его выгодно инвестировать, вкладывают свои деньги именно в недвижимость.
00

Акриловая ванна станет достойной заменой чугунной в городской квартире

Одним из основных критериев при выборе ванной считается материал ее изготовления. От него во многом зависит практичность и долговечность изделия, а также его эстетические характеристики. И если ранее пальму первенства держали традиционные чугунные ванны, то сегодня достойную конкуренцию им составляют акриловые, обладающие рядом несомненных преимуществ.
00

Французский огород преобразит привычные грядки

В последние годы среди дачников и владельцев загородных домов все большей популярностью пользуется как называемый французский огород. Наряду с практичностью такие насаждения обладают высоким уровнем эстетичности, позволяя превратить территорию в настоящий цветник.
00

Рольставни станут надежной защитой для дачи

В весенне-летний сезон множество городских жителей отправляются на дачи. Здесь можно отдохнуть от суеты мегаполиса, насладиться природой, набраться новых сил. А вот в холодный сезон дача остается без присмотра, что чревато проблемами с безопасностью имущества.
00

На западе Москвы откроется новый спортивный комплекс

Как сообщил глава Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, в скором времени в районе Фили-Давыдково появится новый спортивный комплекс на улице Малой Филевской. Все подготовительные работы уже выполнены и стартовало строительство самого здания.
00

В следующем году МХТ им. Чехова получит новое здание

Председатель Мосгосстройнадзора Олег Антосенко сообщил, что уже окончено строительство подземной части нового здания, которое предназначено для Московского художественного театра им. А.П. Чехова.
00

Торговый центр в деревне Картмазово будет готов в течение 2-3 месяцев

Как сообщил глава Департамента по развитию новых территорий Москвы Владимир Жидкин, к началу лета Новая Москва получит еще один крупный торговый центр. Благодаря ему, в деревне Картмазово, появится 400 новых рабочий мест.
00

«СУ-155» сдадут в 2018 году

Как сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, проблемные дома комплекса «СУ-155» будут достроены к 2018 году. Эта информация верна, так как средства на окончание строительства этих долгостроев уже найдены.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: