Как предпринимателю взять кредит на квартиру

Тем, кто знаком с нюансами ипотечного рынка, давно известно: чтобы получить жилищный кредит, гораздо выгоднее быть наемным работником в крупной компании, чем ее владельцем. К предпринимателям во многих банках относятся с опаской. Считается, что доходы их сотрудников не изменятся, а вот сами бизнесмены могут прибылей недосчитаться. Наиболее предвзято относятся к самым маленьким - индивидуальным предпринимателям. Им получить кредит на решение жилищного вопроса подчас и вовсе невозможно. Просто потому, что подтвердить свои доходы официально могут немногие.

ЗАЛОГА МАЛОВАТО БУДЕТ

- А как мне банк убедить, что я смогу выплатить ипотеку? - мой знакомый Алексей владеет интернет-магазином детских игрушек. - Я оформлен как ИП. Налоги плачу по упрощенке с оборота. Чистая прибыль хорошая - по 200 - 300 тысяч рублей в месяц выходит. У меня все проводки через банк проходят. Что им еще нужно?

Ипотека - очень сложный вид кредита. Отдавая в долг деньги на много лет, банки страхуются по максимуму. Во-первых, проверяют всю подноготную потенциального заемщика, его доходы и по возможности перспективы. Во-вторых, берут в залог покупаемую недвижимость. И в-третьих, обязуют клиента застраховать и себя, и квартиру. Конечно, требований много, но благодаря им ставки по жилищным кредитам самые низкие, а уровень просрочки стремится к нулю.

При этом каждый из этих пунктов жизненно важен для банка. Нельзя, к примеру, оставить в залог квартиру, но не доказать при этом свою платежеспособность. Многие заемщики искренне считают, что если квартира находится под обременением (то есть фактически принадлежит банку), то банку не важно, откуда заемщик берет деньги. Это не так. Главный показатель при выдаче ипотеки - это доход клиента. Банку выгоднее дать вам деньги в долг, а потом ежемесячно получать свой процент. А если заемщик вдруг перестает платить, то залог еще нужно отсудить, реализовать на рынке, а если начнется кризис, то потраченные деньги можно и не отбить. Да и заниматься этим непрофильным делом для банка накладно.

И если у многих наемных работников основное ограничение - это размер зарплаты, то для индивидуальных предпринимателей важнее всего подтвердить свой доход. А это не всегда возможно.

- Зарплаты у предпринимателя (ИП), как правило, нет, - объясняет Дмитрий Овсянников, автор проекта «Об ипотеке по-русски». - Большинство предпринимателей отчитывается по упрощенной системе налогообложения либо платят вмененный налог. Почему нет зарплаты? А как вы это себе представляете? Что, предприниматель, получив прибыль, заплатив налоги, должен сам себе зарплату начислить, с нее заплатить налог как работодатель, получить зарплату как работник, с нее опять заплатить налог (подоходный)? Предприниматель платит налог по упрощенной схеме, и кроме этого налога - никому ничего не должен! Получил прибыль - кладет в карман. Неудачно сработал - получил убытки, достал денежку из кармана - погасил убытки. Другими словами: зарплаты у ИП нет. А нет зарплаты - о каком кредите можно говорить?

Поэтому получается замкнутый круг: бизнесмен не может доказать свой доход, а банк на этом основании отказывает в кредите. Тем не менее банкиры со ...