Скачать программу
Сегодня 14:06
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:50
Тенденции рынка, аналитика
Сегодня 13:47
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:45
Тенденции рынка, аналитика
Сегодня 13:41
Тенденции рынка, аналитика
Сегодня 13:35
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Ипотека – это длительное бремя, а жизненные обстоятельства порой резко меняются.  Переезд, потребность в более просторном жилье, развод или даже желание заработать на перепродаже могут подтолкнуть заемщика к реализации ипотечной квартиры. Однако банк не дает просто избавиться от недвижимости в залоге, да и покупатели настороже. Эксперты «Метриум» рассказывают о трех способах найти нового хозяина для квартиры в ипотеке.

Ипотечные квартиры составляют порядка 7-10% предложений на «вторичке». Чаще всего хозяев такого жилья заставляют выйти на рынок личные обстоятельства: рождение ребенка, переезд, развод, неспособность погашать кредит. Независимо от обстоятельств, у владельца квартиры в ипотеке есть три возможных пути ее продажи. Каждый вариант схож в одном: ипотека никуда не «испарится», её все равно нужно будет выплатить. Вопрос только кто и как это сделает.

1. Ипотеку погашает продавец

Квартира в ипотеке – это не полноценная собственность ее покупателя, юристы называют ее «собственностью с обременением». То есть «в комплекте» с квартирой покупатель получает бремя, в виде дополнительного обязательства выплатить кредит, выданный на её покупку. Обременение ограничивает право свободно распоряжаться квартирой, поэтому, прежде чем продать жилье, обязательство перед банком нужно выполнить. Или, как минимум, найти человека, который возьмет это на себя.

Сначала владелец ипотечной квартиры подыскивает покупателя. Затем собственник предлагает передать ему сумму, равную оговоренной стоимости квартиры. Покупатель платит за квартиру, продавец погашает кредит в банке, недвижимость находит нового владельца. Однако на практике покупатели, конечно, не передают средства малознакомым людям, опасаясь остаться без денег и квартиры.

Поэтому прежде всего с ними необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи после того, как обременение с квартиры будет снято. В договоре указывается срок снятия обременения.

Порядок действий при этом следующий:

1. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которая рассчитывается банком на определенную дату.

Совет: в дальнейшем во всех документах будет фигурировать именно эта сумма. Соответственно, рассчитать задолженность лучше вскоре после внесения очередного платежа по ипотеке, чтобы на проведение сделки в запасе был еще месяц, пока не настанет время перечислять следующий взнос.

2. Банк выдает продавцу квартиры закладную и справку о погашении задолженности.

3. Если продавцу удалось продать ипотечную квартиру по более высокой цене, чем сумма задолженности с процентами, то покупатель должен заложить разницу между этими величинами в банковскую ячейку или открыть аккредитив.

4. Продавец регистрирует снятие обременения – проще говоря, сообщает государству о том, что он погасил ипотеку. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трех рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает документальное подтверждение.

Совет: на пересылку документов может понадобиться еще 1-2 дня. Кроме того, нельзя исключать сбои в работе МФЦ и другие форс-мажоры, поэтому в предварительном договоре срок снятия обременения лучше задать более длительный, чем 3 дня.

5. Стороны заключают основной договор-купли продажи, после чего регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Деньги из ячейки достаются продавцу, как только он предъявляет выписку из ЕГРН о переходе права и зарегистрированный договор купли продажи с отметками Росреестра.

2. Ипотеку погашает покупатель

Если покупатель не хочет передавать деньги продавцу, что весьма рискованно, он может погасить ипотеку за собственника самостоятельно. Правда, такая схема также опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру, как только банк снимет обременение. Однако на практике даже если это происходит, суд практически со сто процентной гарантией встанет на сторону покупателя. Но даже столкнувшись со столь безыскусным мошенничеством, покупателям придется ждать установления истины и возврата средств, поэтому такую схему продаж они не жалуют.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Главный пункт в нем – условие заключения основной сделки. Чтобы она состоялась, владелец квартиры должен получить закладную и снять обременение.

2. Продавец пишет заявление в банк о полном погашении кредита, указывая в нем данные покупателя, который закрывает за него ипотеку.

3. Покупатель оплачивает кредит владельца квартиры, указывая в платежном поручении реквизиты кредитного договора, сумму и прочие данные.

4. Продавец регистрирует снятие обременения. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трех рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает документальное подтверждение.

5. Заключается основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности.

3. Ипотеку переоформляют на покупателя

Чаще всего у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу придется продать не только квартиру, но и фактически саму ипотеку. Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новые заемщик должен понравиться банку. Если он полностью подходит под все критерии надежного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.

1. Покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита. Причем, все штрафы и пени за просрочки и другие нарушения предыдущего заемщика, покупатель ипотечной квартиры также принимает на себя.

При этом покупатель квартиры может договориться с банком о рефинансировании ипотеки. К примеру, если новый владелец квартиры более платёжеспособен, чем ее прежний собственник, то новый кредит будет выдан на подходящих для покупателя условиях. Банк проводит перерасчет ипотеки с учетом уже выплаченных средств и предоставляет покупателю квартиры новой заем.

Совет: продавая квартиру в ипотеке, владелец должен понимать, что часть стоимости объекта, а также долю процентов он уже выплатил. Поэтому цена договора должна быть выше, чем остаток долга. Именно эту сумму покупателю придется заплатить непосредственно владельцу. Таким образом, собственнику удастся компенсировать потери на уплаченных процентах.

2.  Заключается договор купли-продажи квартиры. Он необходим для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

3. Покупатель обращается в МФЦ, регистрирует право собственности на квартиры и вносит изменение в записи об ипотеке о том, что по кредиту сменился залогодатель.

«В продаже ипотечной квартиры огромное значение играет психологический фактор, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Так или иначе, проводя такую сделку, рискует и покупатель, и продавец. Конечно, едва ли они потеряют все, но если что-то пойдет не так по злому умыслу или из-за процедурных ошибок, продажа может затянуться, превратившись в одну большую проблему. Поэтому крайне важно, чтобы между покупателем и продавцом с самого начала возникло взаимопонимание, доверие и симпатия. Люди бывают разные, и иногда навести «личные» мосты между ними помогает риелтор – тонкий психолог, как правило. Поэтому проводя подобные сделки лучше обратиться к профессионалам, которые все правильно организуют и помогут наладить контакт между сторонами соглашения».  

 

О компании Метриум

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 123 проекта общей площадью 11,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2017 и 2016 году компания «Метриум» признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Cian.ru лого

Циан поможет рынку недвижимости пережить экономические последствия коронавируса

Циан – технологичный сервис по поиску недвижимости – выступил с мерами поддержки рынка недвижимости в рамках борьбы с экономическими последствиями пандемии COVID-19 (коронавируса). Пакет мер включает льготные условия на размещение объявлений, временное упрощение модерации и создание информационного ресурса для отслеживания ситуации на рынке недвижимости в период турбулентности.
00
Colliers International, логотип компании

Вакантность в сегменте стрит-ритейла может увеличиться до 7% по итогам года

В I квартале 2020 г. уровень вакантности на центральных торговых коридорах Москвы увеличился на 0,3 п.п. и составил 6,4%. Увеличение доли свободных площадей было зафиксировано на пешеходных улицах (3,9% против 3,1% в IV кв. 2019 г.), на центральных торговых коридорах (7,4% против 6,9% в IV кв. 2019 г.) и на Патриарших прудах (6,1% против 4,4% в IV кв. 2019 г.).
00
Ориентир логотип

Экономика вируса – время возможностей

Александра Селезнева, коммерческий директор компании Ориентир выступила в прямом эфире на онлайн-конференции «Экономика вируса. «Черный лебедь» в шкуре медведя», организованной Коммерсантъ.
00
ФНС лого

Более одного миллиона граждан подключились к личному кабинету налогоплательщика за три месяца

1,1 млн налогоплательщиков подключились к Личному кабинету в рамках акции «В Новый год без долгов!». Кампания стартовала в декабре 2019 года и завершилась в феврале 2020 года. Основная цель - информирование граждан о новых безналичных способах уплаты налогов, в том числе единым налоговым платежом и картой иностранного банка.
00

Более 15 тысяч рабочих мест создал инвестор в ТиНАО

Один из наиболее активных застройщиков в ТиНАО ГК «А101» за время работы на присоединенных к Москве территориях создала порядка 15,2 тыс. рабочих мест, - сообщила пресс-служба Департамента развития новых территорий города Москвы со ссылкой на главу ведомства Владимира Жидкина.
00
Лого Миэль

МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости: куда деть 3,5 млн рублей

В последние непростые дни многие озабочены сохранением сбережений и переводом их из национальной валюты в квадратные метры. Эксперты МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости выяснили, что, по данным базы эксклюзивных объектов компании, минимальная стоимость отдельной квартиры – 3,5 млн рублей. За эту стоимость можно приобрести малогабаритную квартиру площадью 15 кв.м в пятиэтажном доме старого фонда в спальном районе.
00
Агентство недвижимости «Бон Тон»

АН «БОН ТОН»: курс на взвешенную ценовую политику

На первичном рынке в условиях действия ограничительных мер, вызванных распространением коронавируса, сформирован запрос на взвешенную ценовую политику. Как отмечают в АН «БОН ТОН», сейчас наблюдается временное охлаждение рынка. Поэтому сдерживание роста цен является важным шагом, позволяющим не отпугнуть покупателя, готового рассматривать в краткосрочной перспективе выход на рынок недвижимости.
00

Сергей Лёвкин: В Тушино возведен храмовый комплекс в честь преподобного Сергия Радонежского

В Северо-Западном округе столицы возведен храмовый комплекс в честь преподобного Сергия Радонежского. Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
00
Группа компаний RRG, логотип

НАВИГАТОР ПУСТОТЫ И ДОСТУПНОСТИ: ГОРОД В ПОИСКАХ УЕДИНЕНИЯ

Habidatum совместно с RRG опубликовали интерактивную карту Москвы, которая может служить практическим инструментом навигации для людей в условиях социального дистанцирования после отмены жесткого карантина.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Медучреждение для жителей Косино-Ухтомского района построит представитель МСП

Земельный участок для строительства медцентра на востоке столицы выставлен на открытый аукцион. Побороться за аренду владения 4 на Лухмановской улице смогут субъекты малого и среднего предпринимательства.
00

Три медицинских объекта введут в Новой Москве в 2020 году

Три объекта медицины введут в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) в 2020 году, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Участники городских торгов могут изучить столичную недвижимость в 3D-формате

Предварительный осмотр недвижимости с помощью 3D тура доступен на инвестиционном портале города Москвы. Посмотреть часть из них можно уже сейчас, часть лотов с интерактивным функционалам готовится к выставлению, сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
00
MR Group

Старт продаж нового объёма квартир в ЖК «Селигер Сити»

Компания MR Group сообщает о старте продаж нового объёма квартир во второй очереди жилого комплекса «Селигер Сити», который находится в 5 мин. от м. «Селигерская». В корпусах, возведение которых завершено, предлагаются квартиры площадью от 25,6 до 88 кв. м и стоимостью от 6 млн рублей.
Или войти с помощью: