Как разменять приватизированное и неприватизированное жилье

Ситуаций, когда в небольшой квартире "компактно" проживает большая семья, состоящая из нескольких поколений, а фактически – несколько семей, в жизни предостаточно. Люди стоят в очереди на улучшение жилищных условий, но год следует за годом, подрастают дети, а очередники продолжают ютиться в своих малогабаритках, ночами "поворачиваясь по команде". И в некоторых случаях  разъехаться оказывается проще, чем дожидаться квартиры от государства.

С юридической точки зрения технология разъезда зависит от того, приватизирована квартира или нет. Если квартира приватизирована, то разменять ее возможно посредством обычной "альтернативной" сделки: квартира продается, а на вырученные деньги приобретается другое жилье. В случае с неприватизированной квартирой подобная операция неправомерна. Здесь приходится действовать старым советским обменом: найти две (три и т.д.) подходящие квартиры, жильцы которых захотят съехаться в одну, "ту самую". Для совершения этих действий нужно согласие всех жильцов и собственников. В случае конфликтной ситуации внутри семьи, если квартира не приватизирована, проблему можно решить через суд: он установит, кому и сколько площади причитается. Правда, подобные суды могут длиться годами, а результат в любом случае не гарантирован. Однако собственники жилья лишены и этой "радости", ведь приватизированные квартиры принудительным разменам, даже через суд, не подлежат.

Квартира неприватизирована и люди хотят разъехаться

 

Строго говоря, совершение операции размена не требует обязательной приватизации квартиры, просто в таком случае варианты для предстоящего разъезда придется подбирать также из неприватизированного жилого фонда, которого осталось немного. Обмен же приватизированных квартир на неприватизированные согласно Жилищному кодексу неосуществим: неприватизированная квартира не является товаром, следовательно, возможность ее использования в рыночной операции весьма ограничена.

Но если все же к приватизации нет готовности или возможности (например, все зарегистрированные в квартире ранее уже принимали участие в приватизации), придется менять так, как есть. В этом случае процесс обмена не имеет существенных отличий от обычного, хотя дело это будет более сложным и долгим. В первую очередь следует помнить, что оформляется такой обмен не в органах Росреестра, как это бывает при совершении сделок с приватизированным жильем, а в соответствующих учреждениях, уполномоченных оформлять обменные операции. В Москве, например, эти функции принадлежат ГУП "Московский городской центр арендного жилья".

Однако перед тем, как обратиться за оформлением обмена, нанимателю неприватизированного жилья необходимо вспомнить, заключал ли он на квартиру, в которой проживает, договор найма. На практике это делалось лишь в последние годы, поэтому в случае, если договора найма нет, его необходимо заключить, а для этого обратиться в соответствующий жилищный орган, к примеру, в Москве - в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы в административном округе по месту нахождения жилого помещения.

После заключения договора найма можно обращаться за оформлением операции обмена. Пакет необходимых для этого документов в общем виде выглядит так:

1. Заявление установленного образца. Если на жилой площади вместе с нанимателем зарегистрированы третьи лица (в том числе совершеннолетние члены семьи нанимателя), подлинность их подписей удостоверяется сотрудником учреждения, оформляющего обмен, при приеме документов. Поэтому для подачи заявления требуется присутствие всех совершеннолетних граждан.

2. По каждой квартире - Единый жилищный документ, получить который необходимо предварительно в жилищных органах (ЕИРЦ). Дополнительно могут быть истребованы выписки из домовой книги по всем когда-либо зарегистрированным в квартире членам семьи, копии финансовых лицевых счетов и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на обмениваемые жилые помещения.

3. Технические документы на квартиры, участвующие в обмене (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план), которые необходимо получить в территориальных БТИ по месту нахождения обмениваемых жилых помещений.

4. Подлинники и копии договоров ...