Как сэкономить на капремонте

Государство больше не будет финансировать проведение капремонта в жилых домах. В лучшем случае поддержка сохранится на региональном уровне, но в каком объеме - будут решать власти на местах.

На ремонт придется скидываться всем собственникам. Вводится обязательный платеж на капремонт. Когда и сколько придется платить? Когда и кто проведет ремонт? На вопросы наших читателей ответил эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев.

Тамара Тимофеевна Николаева (член совета ТСЖ , Геленджик): Наш дом построен в 1970 году. Мы организовали ТСЖ, чтобы нам произвели капремонт. Но выполнили только косметический, хотя канализация, отопление в негодном состоянии. Пока наш дом не включен в план по капремонту. Как это отрегулировать?

Дмитрий Гордеев: Ваш дом будет включен в региональную программу капремонта, утверждаемую губернатором Краснодарского края. Какой плановый срок в программе будет установлен для вашего дома, зависит не только от года его постройки, но и от его состояния (чем хуже состояние - тем раньше должны ремонтировать). Региональные программы будут утверждены не позднее 1 января 2014 года. Сейчас готовится порядок, по которому будет определяться необходимость ремонта. Его утвердит Правительство РФ. Как только этот документ появится - изучите его, подготовьте соответствующее обращение, документы и потребуйте проведения обследования вашего дома, чтобы он был включен в программу.

Кучуев А. А. (Ростов-на-Дону): До какого срока продлена программа проведения капремонта по закону ФЗ-№185?

Дмитрий Гордеев: Лимит предоставления финансовой поддержки из Фонда содействия реформированию ЖКХ в большинстве регионов исчерпан. Региональные программы капремонта, которые будут утверждены не позднее 1 января 2014 года, будут финансироваться уже по-новому - за счет взносов собственников. Фактически положения закона № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" о проведении капремонта закончат действовать в нынешнем году.

Елена Ивановна Леонова (Ростов-на-Дону): Мы за второй вариант оплаты за капремонт. Но 10 рублей за квадратный метр - очень дорого. У меня пенсия 5 700, коммунальный платеж пришел за месяц 4290 руб., плюс газ, плюс телефон. То есть вся пенсия уйдет на платеж...

Дмитрий Гордеев: Минимальный размер взноса будет установлен нормативным правовым актом субъекта РФ до 1 июля 2013 г. Но сначала появятся методические рекомендации, утвержденные на федеральном уровне, минрегионом. В принципе, размер взноса может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования. Какие конкретно ставки будут в каждом регионе, говорить пока рано. Но цифра около 10 руб./кв. м., которая предварительно обсуждалась, представляется возможной. Увеличивать размер взносов общее собрание собственников может. Но уменьшить - нет.

Что касается трудности оплаты, могу сказать, что одновременно с введением нового взноса на ремонт, внесены поправки в ст. 159 ЖК. Они устанавливают возможность предоставления семьям с низкими доходами адресных субсидий, включая и платеж на капремонт. Это новшество, которого ранее не было. То есть собственникам с невысокими доходами взносы будут субсидироваться. Правда, для этого правительству еще предстоит подготовить изменения в действующие правила предоставления субсидий.

Светлана Родичева (Балашов, Саратовская область): Наш ТСЖ уже выставил счет с января по новым расценкам, включив платеж на капремонт. Правомерно ли это?

Дмитрий Гордеев: Да, правомерно. Если собственники объединялись в ТСЖ, ЖК разрешал иметь фонд ремонта для таких домов и раньше. ТСЖ было вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе траты на содержание и ремонт, реконструкцию, вводить специальные платежи в резервный фонд, а также планировать расходы на другие цели, утвержденные уставом товарищества. Размер взносов и платежей для собственников тоже рассчитывался исходя из такой сметы расходов, с учетом доли каждого плательщика в общей собственности.

К сожалению, поправками не установлена процедура перечисления ранее накопленных товариществом средств ремонтного фонда на специальный банковский счет. Но, в принципе, это можно сделать самостоятельно - открыть спецсчет по новому закону и перевести на него деньги с вашего старого счета.

Леонид Акимович Струцкий (Загорье, гарнизон военной части): Индивидуальный фонд ремонта может создавать только ТСЖ? Почему нельзя копить на своем счете, если домом управляет УК? Накопили бы - и заказали ремонт нашей УК - почему такой вариант не рассматривается?

Дмитрий Гордеев: Индивидуальный счет для создания ремонтного фонда может открыть не только ТСЖ. Копить такой фонд собственники могут на спецсчете, номинальным владельцем которого является жилищный кооператив. (Хотя, замечу, может быть ситуация, когда кооператив есть, но собственники выбрали другой способ управления домом). Копить можно индивидуально и в том случае, если в ТСЖ объединены несколько небольших домов (число квартир не должно превышать 30, а дома - располагаться на смежных участках с общей границей). Для случая "один дом - одно ТСЖ" ограничений по количеству квартир нет. Следует иметь в виду, что если домом управляет ТСЖ или ЖК, они выбирают подрядчика, заключают с ним договор о проведении капремонта, контролируют качество, принимают работы на основании решения общего собрания собственников.

Если домом управляет УК, собственники все равно будут копить на ремонт. Правда, в этом случае владельцем банковского спецсчета может быть только региональный оператор. Законодатели "подстраховались": если собственники пассивны, если они не самоорганизовались, то капремонт в их доме все равно проведут. Но все вопросы - о сроках, перечне работ - будут решены без их участия.

Людмила Алексеевна Гявгянен (Остров, Псковская область): Уточните, пожалуйста: в газете, как пример, указано, что для ремонта дома требуется 10 миллионов рублей, а минимальный фонд составит, допустим, 2 миллиона. Накопив эти миллионы, на собрании собственников можно принять решение о прекращении взносов. Когда в этом случае будет произведен капремонт и на какие средства?

Дмитрий Гордеев: Часть 8 статьи 170 ЖК дает регионам право самим, с помощью регионального закона установить минимальный размер фонда капремонта для тех домов, в которых собственники решили платить по индивидуальной модели. Важно заметить: это не обязанность, а право региона. Если руководство региона не на словах, а на деле выступает за воспитание сознательных собственников, то такое решение будет принято. Тогда, в соответствии с законом, размер фонда для конкретного дома достигнет этого утвержденного минимума, собрание собственников вправе решить приостановить уплату взносов. (Должники при этом должны продолжать платить, пока не рассчитаются с долгами). Немного заорганизованно, но выполнимо, несмотря на трудности проведения собраний.

Такой вариант законодатели предложили не случайно. Вспомним опыт жилищных кооперативов 80-х и 90-х годов. Когда подойдет срок ремонта, оставшаяся "недовнесенной" часть стоимости будет финансироваться за счет двух составляющих. Во-первых, это бюджетные средства государственной и муниципальной поддержки. Право на них в равной степени имеют собственники, выбравшие любую модель формирования фонда капитального ремонта. А, во-вторых, это средства долгосрочного кредита (например, на 15 лет). В прибалтийских республиках такая схема хорошо работает. Банки дают кредиты тем объединениям собственников, которые имеют надежную репутацию, показывают высокую платежную дисциплину (например, на уровне около 95 процентов) и эффективно работают с должниками. В Эстонии государство создало учреждение Kredex, которое за символическую плату дает банкам поручительства в возврате кредита.

Такой порядок постепенно будет внедряться и в России. Выдача таких гарантий и поручительств по кредитам или займам предусмотрена в пункте 4 ст. 167 ЖК. Это один из видов предусмотренных новым разделом Жилищного кодекса господдержки. Средства на такую поддержку должны быть предусмотрены законом субъекта РФ о региональном бюджете.

Владислав Соболев (Омск): Наш дом переведен из статуса общежития в статус жилого дома. То есть 80 процентов жильцов не в состоянии оплатить коммунальные услуги, тем более капремонт. Как вопрос будет решаться в этом случае?

Дмитрий Гордеев: Помещения в многоквартирном доме, в котором когда-то было общежитие, имеют собственников. Такой дом будет включен в региональную программу капремонта точно на тех же основаниях, что и любой другой жилой дом. Возможно, кроме средств господдержки органы местного самоуправления предусмотрят для таких домов (обычно они довольно в плохом состоянии) какие-то дополнительные средства муниципальной поддержки. Кроме того, собственникам помещений, имеющим низкие доходы, в соответствии с новой редакцией статьи 159 Жилищного кодекса будут предоставляться адресные субсидии.

Людмила Красавина: Уважаемая редакция! Вы идете вразрез с объяснениями по финансированию капремонта. Одно из информагентств четко разъяснило: "владельцем счета может быть ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая компания, либо один из собственников жилья в доме, уполномоченный на открытие счета. При этом счет может быть только один. Договор спецсчета будет бессрочным. Банки будут обязаны контролировать целевое использование средств". Может, у Вас есть еще какая-то информация?

Дмитрий Гордеев: Я советую изучать новый порядок финансирования капитального ремонта не только по публикациям в прессе, но и по первоисточнику. Купите или скачайте Жилищный кодекс и сами прочтите новые положения. Я не комментирую сообщения информагентств. Я приведу конкретные ссылки. В ч. 2 ст. 175 ЖК установлено, что владельцем спецсчета может быть ТСЖ, осуществляющее управление одним или несколькими многоквартирными домами (в последнем случае количество квартир суммарно не более 30). Накапливать средства фонда на спецсчете можно и при двух других способах управления домами. При этом п. 2 ч. 1 ст. 180 ЖК устанавливает, что номинальным владельцем банковского спецсчета может быть только региональный оператор. Управляющая организация, действующая как на основании договора управления многоквартирным домом, так и при непосредственном управлении собственниками помещений - владельцем спецсчета согласно кодексу быть не может.

Игорь Юрьевич, председатель ТСЖ (Ростов-на-Дону): Мы всю жизнь, с 1967 года, если нам что-то надо было отремонтировать, собирали деньги. Государство не помогло ни разу. Там зачем нам нужен этот закон?

Дмитрий Гордеев: Большинство положений раздела IX Жилищного кодекса носит императивный (обязательный) характер. Это значит, что их применение невозможно отменить решением общего собрания собственников или членов ТСЖ или ЖК. Я не могу сказать, что обсуждение проекта закона велось открыто. Государство решало задачу, как добиться проведения капремонта многоквартирных домов в условиях преобладающей пассивности и невысоких доходов населения при существенном уменьшении доли бюджетной поддержки. В вашем доме собственники, как я понимаю, занимали не иждивенческую позицию, а обеспечивали нормальное содержание дома. Но такая ситуация, к сожалению, не во всех домах. Поэтому сначала в качестве единственной рассматривалась модель, когда взносы получал и распоряжался ими только региональный оператор. Только после длительных дискуссий, при подготовке законопроекта ко второму чтению удалось "добавить" в него альтернативную модель - индивидуальное формирования фонда на спецсчете. Специально для таких домов, как у вас. Это прогресс. При реализации в вашем доме этой модели вы, надеюсь, практически ничего не потеряете, по сравнению с формированием ремонтного или резервного фондов по прежней редакции ЖК. Правда, нужно постараться, чтобы органы госвласти в вашем регионе установили минимальный размер фонда капремонта и предусмотрели гарантии (поручительства) по кредитам или займам. Очень многое зависит от воздействия на региональную власть общественности региона, ассоциаций ТСЖ.

В кодексе установлено, что собственники должны выбрать модель формирования фонда в срок, установленный органом госвласти региона, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования региональной программы капремонта. Если общее собрание в вашем доме не примет такое решение, мотивируя это тем, что вам не нужно вносить взносы на капитальный ремонт, то, по закону, за вас такое решение примет орган местного самоуправления. Но тут вариант один - платить на счет регионального оператора.

Сергей Богданов (Выборгский район Ленинградской области): В многоквартирном доме всегда есть должники. Как предполагается собирать взносы на капремонт с них?

Дмитрий Гордеев: Раздел IX не предусматривает каких-то специальных мер воздействия на должников. Недостаточная эффективность арсенала мер воздействия на должников - недостаток ЖК, с которым законодателю еще предстоит побороться. А пока ТСЖ, жилкооперативы и региональный оператор будут вынуждены использовать имеющиеся меры воздействия на должников. Могу сказать только одно: каждый собственник помещения несет персональную ответственность за выполнение своих обязательств. Поэтому обязательства неплательщиков перекладываться на добросовестных соседей не будут.

Л. В. Пикунова, председатель ТСЖ (Москва): При определении процента бюджетного софинансирования будет ли приниматься во внимание возраст дома и отсутствие комплексного капремонта на начало приватизации?

Дмитрий Гордеев: Условия предоставления господдержки определят сами регионы в своих программах капремонта. Положения раздела IX ЖК не содержат прямых предписаний по условиям и размерам государственной поддержки. В ЖК определено, что в программу в первоочередном порядке включаются дома, в которых ремонт требовался на дату приватизации первого жилого помещения. Возможно, аналогичные условия будут и при установлении размера господдержки.

Глеб Трибунский, ЖСК-163 (регион не указан): Хотелось бы уточнить, имеются ли ориентировочные сроки, когда начнёт действовать новый порядок и, соответственно, введутся обязательные взносы?

Дмитрий Гордеев: Как ни странно, но сроки начала применения нового порядка жестко не установлены. Срок начала внесения взносов зависит от момента опубликования региональной программы капитального ремонта. В ЖК дословно говорится: "Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом". Поэтому в разных регионах сроки будут отличаться.

Справка "РГ"

За пять лет по госпрограмме проведения капитального ремонта при поддержке Фонда содействия реформе ЖКХ было отремонтировано 130,5 тыс. домов общей площадью 395,8 млн кв. м, в которых проживают 15,2 млн человек, то есть не более 10 процентов населения страны. Активнее всего в программе участвовали Татарстан (6,9 тыс. домов), Нижегородская обл. (4,8 тыс.), Свердловская обл. (4,5 тыс.), Алтайский край (3,9 тыс.), Красноярский край (3,8 тыс.). Москва в федеральную программу не вошла и ремонтировала дома за счет собственного бюджета.