Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке

За два года сверхдешевой ипотеки цены на квартиры в Москве достигли астрономических высот и продолжают расти, несмотря на снижение спроса. На выручку покупателям приходят вернувшиеся на рынок Москвы скидки, но это далеко не единственный способ выгодно купить жилье. Редакция IRN.RU выяснила, как еще можно сэкономить при покупке квартиры в новостройке.

Первый этаж и квартиры над навесами – до 10% экономии

Почти всегда самый дешевый этаж - самый нижний из жилых. Выбор в пользу более низкого этажа позволит сэкономить порядка 10% в зависимости от класса жилого комплекса и особенностей ценовой политики конкретного девелопера, говорит Денис Демьяненко, директор департамента продаж Sezar Group (девелопер ЖК «Рассказово»).

По мнению председателя совета директора компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» Натальи Соломоновой, экономия покупателя с учетом всех скидок, может доходить и до 20% от стоимости квадратного метра лучшего предложения данного комплекса. Вторые этажи, расположенные над навесами, карнизами и другими конструкциями, дешевле квартир, расположенных выше, на 3-5%.

Впрочем, если сравнить стоимость самой дешевой квартиры на первом этаже и самого бюджетного лот на непервом этаже в одном проекте, то разница будет менее ощутимой – не больше 1%, отмечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Конечно, это не относится к некоторым малоэтажным ЖК, где квартиры на первых этажах могут не только не иметь недостатков относительно других, но и обладать рядом дополнительных опций - например, иметь собственное патио или отдельный вход», - обращает внимание эксперт.

Локация: без метро у дома – на 10-15% дешевле

В понятие «локация» входят показатели транспортной доступности, экологический фактор, безопасность и социальная среда, социально-бытовая и коммерческая инфраструктура. Для каждой локации есть довольно узкая ценовая вилка, поэтому, по словам Ирины Доброхотовой, чтобы существенно сэкономить, придется пожертвовать почти всем комфортом, который может дать новое жилье.

В частности, шаговая доступность до работающей станции метро способна увеличить стоимость квартиры на 10-15%. Ожидаемый запуск метро обычно уже заложен в стоимость лотов, говорит директор агентства «Бон Тон» Наталии Кузнецовой. А вот автобусные остановки практически не влияют на цены, добавляет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

По его словам, сейчас покупателю важны общая стоимость лота, ипотечная нагрузка и гарантии достройки. При этом он готов поступиться близостью социальной инфраструктуры, привязкой к конкретной локации и транспортной доступностью. «Сходную картину мы наблюдали в 2014-2015 годах, однако эта ситуация достаточно быстро нивелировалась», - заключает эксперт.

Скидки – до 25% экономии, но выбор ограничен

Еще один способ сэкономить при покупке квартиры в новостройке – дождаться скидок. Обычно размер дисконта на квартиры в новостройках Москвы лежит в коридоре 3-7%, подсчитали в компании «Бест-Новострой». Абсолютный максимум на сегодняшний день, по данным «Бест-Новострой», - 24%. В Новой Москве скидки достигают 18%, в Подмосковье - до 19%.

Размер скидок зависит от адекватности оценки застройщиком проекта в целом и конкретной квартиры, от ликвидности проекта и квартиры, от продаж, возраста проекта (спустя 2-4 года после сдачи остатки могут распродаваться со значительными скидками), ценовой и маркетинговой политики девелопера и многих других факторов, перечисляет Ирина Доброхотова.

«В ряде проектов скидки могут предоставляться 365 дней в году на регулярной основе, а где-то, напротив, даже 31 декабря не уступят символические 10 тыс. рублей. Сегодняшняя ситуация как никогда лучше показывает, что самые «отчаянные» спецпредложения появляются в пору низкого спроса: ещё четыре месяца назад в Москве нельзя было рассчитывать на дисконт более 15%», - заключает эксперт.

Так, по данным «Бон Тон», в мае в единичных проектах дисконт достигал даже 20-25%, и такие скидки носили реальный характер.

В июне скидки на новостройки и апартаменты в Москве достигают 20%. Например, на такой дисконт можно рассчитывать при покупке квартир и апартаментов в проектах компании Level Group — при условии стопроцентной оплаты, рассрочке или покупке в ипотеку без субсидирования процентной ставки. Акция действует в ЖК «Level Причальный» (метро «Шелепиха»), «Level Стрешнево» («Тушинская»), «Level Мичуринский» («Мичуринский проспект»), «Level Южнопортовая» («Кожуховская»), «Level Нагатинская» («Нагатинская»).

Скидки до 8% предлагаются в ЖК «Одинбург» в Одинцово, «Сиреневый парк» (метро «Бульвар Рокоссовского») и «AFI Park Воронцовский» («Воронцовская»). В ЖК iLove (метро «Алексеевская») в июне можно купить квартиру при стопроцентной оплате со скидкой 7%, в ЖК Nagatino i-Land («Технопарк») – с дисконтом 6% при оплате 100 процентов и ипотеке, в ЖК Hide («Лужники») – со скидкой 3%.

Если в проекте не анонсированы никакие акции, покупатель может попросить скидку сам: многие застройщики готовы предоставлять дисконт в индивидуальном порядке.

«Сейчас более чем в 100 проектах (порядка 20% рынка столичного региона) девелоперы заявляют, что готовы пойти навстречу каждому покупателю, сделав комплимент в виде небольшого снижения цены. Если изначально такой вариант предусмотрен, размер дисконта можно обсудить с менеджером отдела продаж. Если же о скидках ничего не известно, но ситуация действительно специфическая (оптовая покупка, покупка неликвидной квартиры), можно обратиться к вышестоящему руководству (руководителю отдела продаж, коммерческому директору)», - советует председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Дополнительную скидку можно всегда спросить в отделе продаж. Для этого достаточно личное присутствие и желание сразу подписать договор бронирования квартиры, как правило, покупатель получит дополнительно к существующим скидкам 2% от стоимости объекта», - рекомендует председатель совета директоров компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» Наталья Соломонова.

Старт продаж – цены до 28% ниже

В рамках одного проекта разница в стоимости квартир в корпусах на старте продаж и корпусах на высокой стадии готовности составляет обычно не более 20%. Однако с момента старта цена может вырасти и более чем на 150% - за счет рыночной конъюнктуры, обращает внимание Ирина Доброхотова из компании «Бест-Новострой».

Важны класс жилья, месторасположение, конкурентное окружение и потенциала локации с точки зрения развития инфраструктуры и транспортного сообщения, добавляет директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. В среднем, по ее оценке, цена квадратного метра в строящемся проекте увеличивается каждый месяц на 0,8-1,5% и в перспективе, за весь период реализации, может вырасти на 26-28%.

«Узнать о старте продаж можно из анонсов застройщиков. А также следить за выдачей разрешений на строительство в интересующей локации. Также такую информацию дадут в отделах продаж застройщика», - рекомендует Наталья Соломонова («МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости»).

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в мае в Москве внутри МКАД стартовали продажи в 35 новостройках и апартаментах, стоимость лотов начинается от 4,5 млн руб. В Новой Москве и Подмосковье в мае продажи открылись в 17 корпусах. Цены в новых корпусах стартуют от 3,6 млн руб.

Без вида на воду и лес – на 10-15% дешевле в массовом сегменте

Видовые квартиры с захватывающими пейзажами по умолчанию стоят дороже. Наценка за вид из окна сильно зависит от сегмента, отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Например, для элитной недвижимости наценка может составлять и до 40-50%, особенно если это вид на Кремль или другие уникальные объекты. В массовых сегментах наценка существенно ниже. Но в подавляющем большинстве проектов массового сегмента разница в цене между идентичными видовой и невидовой квартирами составит от 10 до 15%.

При прочих равных условиях в случае живописного пейзажа стоимость квадратного метра может увеличиться от 10% до 50%, подтверждает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. Опять же, в зависимости от класса проекта.

В числе характеристик, которые привлекают потребителя, Наталия Кузнецова из «Бон Тон» называет вид на «большую воду» (прирост в цене – 25-30%), лесные ландшафты (15-20%), урбанистический вид на знаковые объекты Москвы (12-15%).

Получается, выбрав квартиру с видом во двор, можно сэкономить те самые 15-30% от стоимости жилья.

Еще несколько способов оптимизировать бюджет покупки

Оптимизировать бюджет и немного выиграть в цене при покупке квартиры могут помочь балконы и лоджии. Особенно если это лоджия-кабинет, говорит Денис Демьяненко, директор департамента продаж Sezar Group (девелопер ЖК «Рассказово»).

«Многие воспринимают лоджию как возможность создания рабочего кабинета, домашнего фитнес-зала, оранжереи — то есть как реализацию планов, занять которыми отдельную комнату для большинства непозволительная роскошь. А учитывая, что площадь лоджии реализуется с коэффициентом 0,5 (50% от полной стоимости квадратного метра), это еще и хорошая возможность осуществить мечту «за полцены», - говорит эксперт.

Отказ от ремонта от застройщика выгоды не прибавит, говорят опрошенные эксперты. Отделка, как правило, входит в стоимость ДДУ, то есть приобретается также по ипотеке, как и сам лот. Поэтому покупатель сокращает свои расходы, когда берет квартиру с отделкой, а не наоборот. Особенно сейчас, в условиях роста цен на отделочные материалы и услуги ремонтных бригад, объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По словам эксперта, оптимальный путь экономии – это приобретение квартиры на старте продаж, а также выбор наиболее выгодных условий ипотечного кредитования.

«Каждый случай покупки индивидуален, - рассуждает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. – Кто-то может, входя в затяжной проект на самом старте, позволить себе отказаться от отделки, сэкономив более 15% на этом, в надежде разыскать средства на ремонт, пока дом строится. Кто-то должен завтра получать ключи, и такая экономия ему ничего не даст. На чем точно не стоит экономить - это на надежности компаний, производящих строительство. Лучше отказаться от лишних метров, престижного расположения; в конце концов, московской прописки».