Перед тем, как продать квартиру или сдать ее в аренду, хозяевам необходимо определиться, в каких случаях делать ремонт. Будет ли это косметический или капительный ремонт, как отнесется арендатор или покупатель к обстановке в квартире? Качество ремонта зависит от претензий владельца и ожидаемой арендной платы.

Когда вложения оправданы

По словам Омара Гаджиева, управляющего партнера девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate, в целях аренды ремонт в квартире необходим, потому что люди, въезжающие временно в съемную квартиру, как правило, не собираются вкладывать в нее большие деньги. Уровень ремонта зависит от того, к какому классу относится жилье, и должен быть сопоставим с уровнем района и дома. При продаже квартиры делать в ней ремонт не обязательно в силу того, что покупатели, как правило, делают его самостоятельно, уже под себя. Можно сделать косметический ремонт и в том случае, если квартира находится в таком состоянии, что приводить на показ людей просто стыдно. Если даже на стенах есть небольшие трещины, но общий вид квартиры приличный, то делать косметику не стоит. Он не увеличит стоимость жилья и не сделает его более привлекательным, потому что при покупке люди все равно закладывают отдельный бюджет на ремонт. Увеличить стоимость квартиры может только какой-то эксклюзив, когда интерьер квартиры разрабатывается известным дизайнером.

Как добавляет Эдуард Бартули, эксперт агентства недвижимости «БЕСТ-Комфорт», ремонт перед продажей и арендой — абсолютно разные ситуации. «Перед продажей жилья в большинстве случаев имеет смысл только косметический ремонт для придания квартире товарного вида. Но не больше. Во-первых, при расчете стоимости жилья затраты на ремонт учитываются в половинном размере. Во-вторых, стиль, детали дизайна и прочее может не устроить потенциального покупателя, и он в итоге будет переделывать все по-своему. Поэтому затраты на серьезный ремонт перед продажей абсолютно бессмысленны. Аренда – совсем другое дело. Отремонтированные квартиры предлагаются по другим арендным ставкам и на рынке не задерживаются».

«В случае с арендой ремонт обязателен, поскольку ремонт способен значительно повысить ликвидность квартиры: для типового дома на 10-15%, для жилья бизнес-класса – до 25%, для элитного – от 30 до 40 %. И чем выше класс квартиры, тем большую значимость приобретает наличие хорошего ремонта. Кроме того, если квартира приобретена на первичном рынке, она будет непригодна для сдачи без ремонта», — отмечает директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев.

Что им нужно?

Обычно качество ремонта зависит от претензий владельца и ожидаемой арендной платы. «Для арендаторов, располагающими средствами на жилплощадь эконом- или среднего класса, будет иметь значение, прежде всего, территориальное расположение квартиры, ее площадь и тип дома. Местоположение жилья важно для среднего класса, потому что они работают, как правило, в центре Москвы или близких к нему районах. Поэтому для среднего класса важна небольшая удаленность от офисов. А эконом-классу необходимо наличие метро поблизости, чтобы было удобно ездить на работу. Личным авто эконом-класс редко может похвастаться. Метраж квартиры также важен для среднего класса, который, как правило, привык иметь одну лишнюю комнату. То есть недостаточно одной спальни, должна быть еще и гостиная, либо кухня, совмещенная с гостиной.

Многие требуют также наличие гардеробных комнат или специально оборудованных шкафов. Также для среднего класса важны высокие потолки, которые всегда удорожают аренду. Кроме того, большое значение придается состоянию подъездов и социальному окружению, то есть соседям. Естественно, человек с большим удовольствием поедет в дом, где нет коммунальных квартир, где не исписан подъезд и присутствуют консъержки. А для эконом-класса в первую очередь важна цена. Более того, если в бизнес-классе часто используется хорошая мебель хозяев, то для эконом-класса иногда наличие мебели не является существенным, потому что люди нередко переезжают со своей мебелью», — говорит Омар Гаджиев.

Так, например, в квартире, распложенной в хрущевке недалеко от МКАД, в 40 минутах езды на маршрутке до ближайшего метро можно ограничиться косметическим ремонтом и минимумом необходимой мебели и бытовой техники. «Там не надо делать никаких перепланировок и что-то существенно улучшать. Надо чтобы просто было чисто, и был обеспечен минимальный набор – плита, кровать, шкаф, иногда арендаторы обходятся даже без стиральной машины. Этого достаточно для того, чтобы найти жильца для такой квартиры. Чаще всего подобное жилье арендуют приезжие люди малооплачиваемых профессий, которые оплачивают квартиры вскладчину с кем-то. Им чем дешевле – тем лучше», — говорит Омар Гаджиев.

Высший сегмент

Обычно, чем выше цена, тем разборчивее арендатор: при высокой цене ему необходим кондиционер, посудомоечная машина и современная мебель. По словам Екатерины Батынковой, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», в среднем по элитному рынку наиболее запрашиваемые квартиры имеют следующие характеристики: 3-4 комнаты (1-3 спальни), нейтральный европейский стиль, светлые тона отделки и мебели, полностью оборудованная кухня с посудомоечной машиной, стиральная машина, бойлер, кондиционер, Интернет. Часто арендаторы ожидают минимальный комплект необходимой посуды и постельных принадлежностей. «Уровень отделки и мебели должен отличаться от квартир бизнес-класса: дизайнерский ремонт, отделочные материалы, качественная сантехника, наличие не менее 2-х санузлов и гардеробных комнат. Желательно, чтобы планировка квартиры также была функциональной», — отмечает Мария Литинецкая. Техника также должна соответствовать уровню ремонта и классу жилья. «Существует минимальный набор бытовой техники, который от уровня ремонта не зависит, и есть марки бытовой техники, которые очень часто зависят от уровня ремонта. Нет смысла ставить дорогую технику Bosch в квартиру эконом-класса. Также как техника Ariston будет очень странно смотреться в квартире, где вы сделали ремонт за $100 тыс», — отмечает Омар Гаджиев.

«Безусловно, количество и уровень бытовой техники зависит от классности дома и уровня ремонта квартиры в целом. Современный дорогой ремонт предполагает как минимум наличие встроенной техники: посудомоечной машины, стиральной машины, холодильника кондиционера, встроенной кухни, видео-домофона и системы охраны квартиры. В целом, чем дороже дом, тем более качественным должен быть ремонт, если собственник старается извлечь больший доход от квартиры. Что касается вопроса меблировки квартиры, то в каждом конкретном случае он решается индивидуально, поскольку зачастую люди, желающие арендовать квартиру на долгий срок (более трех лет), часть мебели и бытовой техники приобретают сами. Для краткосрочной аренды квартиру меблировать однозначно надо», — рассказывает Юрий Синяев.

На вкус и цвет товарищей нет

При ремонте перед продажей и арендой необходимо отказаться от вычурного стиля, от яркой и индивидуальной концепции, потому что далеко не у каждого арендатора понятие стиля совпадает с вашим. Также квартира не должна быть перегружена мебелью. Не стоит использовать яркие кричащие цвета – красный, желтый, зеленый, оранжевый. Гораздо практичнее – теплые, спокойные тона, которые хорошо воспринимаются большинством, такие как бежевый, коричневый, голубой, светло-салатовый или розовый. «Главный принцип – это универсальность, поскольку самая распространенная ошибка хозяев – это ремонт на основе собственных вкусов и предпочтений. Второе – это сдержанный стиль и отказ от любых экстравагантный вещей. Также есть ряд материалов (например, ковролин или дерево, определенные виды тканей), на которые у арендатора может быть аллергическая реакция, поэтому таких вещей стоит избегать».

Себе — дороже

По словам Омара Гаджиева, общая стоимость ремонта (в зависимости от сдачи в аренду или продажи ее, зависит от целей хозяина. Самый дорогой ремонт – это ремонт для себя. Если ремонт делается для арендной квартиры, то надо исходить из того, сколько денег мы хотим получить от арендатора, к какому классу мы отнесем нашу квартиру. А при продаже необходимо исходить из реальности – в каком состоянии находится квартира, и не испугает ли они наших потенциальных покупателей. «Дорогой ремонт не придаст квартире статус ликвидной. Лучше выставить на объект конкурентную цену, чем «заложиться» на ремонт и удорожить квартиру, потеряв потенциального покупателя», — говорит Э.Бартули. О том, как скоро вернутся вложенные в ремонт квартиры средства, эксперты говорят следующее: стоит упомянуть о полугоде для эконом-класса, 1-1,5 г. для среднего и до трех лет для бизнес-класса .

«Рассмотрим следующий пример. Если однокомнатная квартира под ремонт сдается за $ 700 долларов в месяц, а на ее ремонт потребовалось вложить $ 8000, то такая квартира окупится в среднем за полгода. Что касается ремонта в квартире класса «элит», то здесь рассчитать срок окупаемости практически невозможно, так как разброс цен на аренду большой и надо знать, какие ремонтные работы были проведены. Капитальный дорогой ремонт квартиры может окупаться несколько лет. Стоимость ремонта зависит от стоимости отделочных материалов и уровня работ. Одно дело, владелец квартиры делает капитальный ремонт, совсем другое – косметический. Капитальный ремонт обходится в три-четыре раза дороже, чем косметический, а евроремонт может стоить в 10 раз дороже, чем косметический. В среднем расценки такие: косметический ремонт — $ 150 за 1 кв. м, капитальный ремонт $500 за 1 кв. м, евроремонт $ 1500 за 1 кв. м.», — говорит Юрий Синяев.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Московская программа комплексного развития территорий, карта КРТ

Город одобрил пять новых проектов КРТ с апреля по июнь

На участках предусмотрено строительство почти 346 тысяч квадратных метров общественно-деловой и социальной инфраструктуры, где будет создано в совокупности 8,7 тысячи рабочих мест.
00
Стартовая ул., д. 3/1 Москва, СВАО, Лосиноостровский р-н

Более 3,7 тысячи москвичей получили новые квартиры по программе реновации в июне

Всего в 2025 году новое жилье получили 18 тысяч москвичей - участников программы реновации. Программа реновации была запущена Правительством Москвы 1 августа 2017 года, на данный момент она исполнена примерно на 25%.
00
На строительной площадке сварщики работают с арматурой стен

Классификация металлопроката по типам: листовой, сортовой и другие материалы

Разбор основных видов металлопроката и их технических характеристик. Особенности применения листового, сортового и трубного проката в различных отраслях промышленности.
00
Пешеходное ограждение, пример

Как пешеходные ограждения помогают снизить аварийность на дорогах

В современном городском пространстве безопасность участников дорожного движения приобретает всё большее значение. Большие потоки транспорта и плотное движение требуют тщательного подхода к вопросам предотвращения аварий.
00
NF Group

67% всех сделок аренды элитной загородной недвижимости Московского региона пришлось на объекты стоимостью выше 1,5 млн руб. в месяц

Наибольшим спросом среди арендаторов в первом полугодии 2025 г. пользовались дома со средней площадью 902 квм. (+17% за год). Самые дорогие для аренды коттеджи предлагались на Минском направлении.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги I полугодия на первичном рынке высокобюджетного сегмента Москвы

Объем предложения за полугодие вырос на 4,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 2,37 млн рублей (+10,7% за полугодие, +30,5% за год). Было реализовано 52,8 тыс. кв. м по ДДУ (-27,7% за полугодие, +9,3% за год).
00
ЖК Монс

В Бутырском районе девелопер «Брусника» обустроит общественные пространства с арт-объектами и фонтанами

В рамках строительства жилого комплекса «МОНС» появятся доступные всем горожанам общественные пространства. На площади 0,9 гектара разместят арт-объекты, сухой фонтан, тенистые зоны отдыха. Там планируется проводить праздники, фестивали и ярмарки.
00
Большой производственный цех с разнообразным оборудованием, в том числе сверлильные станки

Оптимизация производства: почему стоит обновить парк станков уже в этом году

В условиях постоянно растущей конкуренции и стремительного технологического прогресса, предприятиям, стремящимся сохранить лидерство на рынке, необходимо постоянно пересматривать свои производственные процессы. Одним из ключевых факторов успешной оптимизации является обновление станочного парка.
00
NF Group

В Москве зафиксирован рекордный объем офисной недвижимости на продажу: рост на 60% за год и почти втрое за три года

Объем офисной недвижимости на продажу в Москве достиг рекордного уровня за всю историю наблюдений за рынком. Совокупная площадь первичных офисов, представленных на продажу, превысила 700 тыс. квм.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги I полугодия на первичном рынке премиум-класса Москвы

Объем предложения за полугодие сократился на 0,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 786 460 рублей (+7,2% за полугодие, +12,0% за год). Было заключено 2,7 тыс. ДДУ (-11,7% за полугодие, -6,2% за год).
10
KEY CAPITAL логотип

Эпоха песочниц – почему дворы новостроек не учитывают интересы всех жителей

Эксперты KEY CAPITAL провели исследование благоустройства придомовых территорий в современных жилых комплексах столицы. Анализ показал системный дисбаланс в подходе застройщиков.
00
STONE Ходынка 2

На севере столицы началось строительство офисного квартала с парящей торговой галереей

В Хорошёвском районе началось строительство делового квартала «STONE Ходынка 2». Общая площадь трех корпусов составит около 125 тысяч квадратных метров, они будут соединены стеклянной торговой галереей на уровнях третьего и четвертого этажей.
00
ЖК Родина Парк

В Можайском районе на территории жилого комплекса появится зона отдыха с водопадом

На территории комплекса «Родина Парк» планируется создать двор-парк площадью 9 тысяч квадратных метров, где разместят детский игровой комплекс с качелями, балансирами, батутами, горками и тоннелями, а также оборудована центральная зона с водоемом и навесами.
Или войти с помощью: