На локальных рынках московских новостроек всё чаще происходит смена классов: новинки проектов массового сегмента и бизнес-класса уступают место премиальным и высокобюджетным «премьерам». Аналитики компании «Метриум» выделили 10 районов «старой» Москвы, где по итогам анализа стартов новых проектов наблюдается наиболее выраженная «премиализация».
Эксперты компании «Метриум» изучили локальные рынки московских новостроек в разрезе отдельных районов. Целью исследования было выяснить, какие районы за последние 10 лет становятся всё более премиальными с точки зрения нового предложения. Для этого специалисты сравнили новинки, появлявшиеся на районных рынках в период с 2016 по 2020 год включительно, с проектами, вышедшими в последующие пять лет – с 2021 по 2026 год. Аналитики выделили районы, где в прежние годы чаще встречались «премьеры» бизнес-класса или массового сегмента, однако в следующую пятилетку они сменились новыми проектами преимущественно премиального или более высокого уровня. Всего было найдено 10 районов в «старой» Москве, где прослеживается тенденция к «премиализации» локального рынка новостроек.
Ярким примером этой тенденции служит Пресненский район Москвы. Во второй половине 2010‑х годов среди 15 вышедших здесь премьер насчитывалось три проекта бизнес-класса, пять – высокобюджетного сегмента и семь – премиум-класса. В следующую пятилетку – с 2021 по 2026 год – в районе появилось 16 новых премьер, из которых только одна относилась к бизнес-классу, семь – к высокобюджетному сегменту и восемь – к премиальному. Таким образом, этот район не только укрепляет свой статус премиального, но и становится ещё более элитным.
«Пресненский район находится в Центральном административном округе, однако он очень обширен по своей географии, из-за чего в предыдущие годы была довольно пёстрая картина местного рынка новостроек с точки зрения их класса, – комментируют эксперты MR Analytics. – Со временем число площадок в этом районе ЦАО постепенно начало исчерпываться. С другой стороны, девелоперы знали, что именно у этого района большой потенциал для повышения класса местных проектов – за счёт близости к Кремлю и того, что здесь находится главный деловой центр столицы Москва-Сити. Этот центр продолжил расти, привлекать покупателей и инвесторов с большими бюджетами. Конечно, главным очагом и драйвером роста Пресненского района с точки зрения локального рынка новостроек стала Москва-Сити. Здесь появляются новые проекты высокого сегмента, такие как небоскрёб премиум-класса «ОНЕ» – последний проект, который построят в «старых» границах Москва-Сити».
Ещё один центр «премиализации» – Можайский район на западе Москвы. В период с 2016 по 2020 год здесь состоялось восемь премьер, среди которых шесть относились к бизнес-классу и два проекта – к массовому сегменту рынка. В последующую пятилетку – с 2021 по 2026 год – в этом районе стартовало только четыре проекта бизнес-класса, ни одного проекта массового сегмента и два проекта премиум-класса – впервые на этом локальном рынке. В ближайшее время ожидается запуск еще одного премиального проекта, расположенного в непосредственной близости от кварталов «СЕТ» и «Веер» от MR.
«На рынке новостроек Москвы именно Западный административный округ в последние годы стал главным направлением роста числа не только премиальных, но и высокобюджетных проектов, – отмечает Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити» в Можайском районе). – Кутузовский проспект по праву можно назвать второй «золотой» милей столицы. Конкуренция здесь особенно остра: предложение в этих сегментах достигло исторического максимума, а покупатели всё чаще выбирают локации с оптимальным соотношением цены и качества. При этом старт новых проектов в более близких к центру районах затруднен сложившейся застройкой и транспортной инфраструктурой, что способствует расширению предложения премиального жилья дальше на запад, в частности в Можайском районе. Наш проект «Кутузов Сити» как раз реализуется в такой перспективной точке Западного округа».
В Даниловском районе, который находится в Южном административном округе, общее число премьер также выросло: с 2016 по 2020 год их насчитывалось 11, а в последующие пять лет – 19. При этом новостройки бизнес-класса по-прежнему активно появляются – в первой пятилетке их было восемь, а во второй стало даже немного больше (11). В то же время в этом районе вдвое увеличилось количество проектов премиум-класса – с трех до шести – и, что еще более важно, появился один проект высокобюджетного сегмента, что также делает этот район более «премиальным», чем прежде.
Другим ярким примером служит район Раменки. С 2016 по 2020 год здесь появилось в продаже 11 премьер, большая часть которых относилась к сегменту бизнес-класса (шесть проектов). Ещё два проекта принадлежали к высокобюджетному сегменту, один – к массовому и два – к премиум-классу. В период с 2021 по 2026 год картина изменилась. Число премьер в сегменте бизнес-класса сократилось вдвое – появилось только три новых проекта. Уменьшилось и количество высокобюджетных «стартов» до одного. В то же время за эту пятилетку на рынке не появилось ни одного проекта массового сегмента, а число премиальных премьер выросло в два раза – до четырех.
Интересная динамика отмечается в районе Хорошёво-Мнёвники. За пятилетие с 2016 по 2020 год включительно здесь состоялось 11 премьер на локальном рынке новостроек, среди которых подавляющее большинство относилось к сегменту бизнес-класса – восемь проектов. Также в этот период был представлен один высокобюджетный проект и два проекта премиум-класса. В пятилетие с 2021 по 2026 год число новых проектов бизнес-класса сократилось вдвое – до четырех, а количество новых проектов премиум-класса выросло с двух до трех. В частности, стартовал премиальный проект «ДЖОЙС».
Тенденция «премиализации» прослеживается не только в районах с большим количеством «премьер», но и там, где новые проекты выходят относительно редко, и тем не менее структура местного рынка претерпевает заметные изменения. Например, в районе Преображенское на востоке Москвы с 2016 по 2020 год состоялась лишь одна премьера в бизнес-классе. В последующие пять лет (с 2021 по 2026 год) здесь вышли два новых проекта бизнес-класса и, кроме того, появилось два проекта премиум-класса. В районе Нагатинский Затон, где долгие годы доминировали продажи проектов комфорт- и бизнес-класса, а с 2016 по 2020 год не было вообще премьер, с 2021 по 2026 год в продаже появилось сразу два проекта премиум-класса.
«В целом Южный административный округ Москвы за последние годы сильно преобразился, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Дрим Рива» в Нагатинском затоне). – Самым ярким примером масштабного редевелопмента и повышения качества городской среды является Нагатинский полуостров, который входит в состав района Нагатинский Затон. Здесь появился крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров мечты», развиваются проекты прибрежной инфраструктуры, такие как Южный речной вокзал и первый в Москве пляжный курортный комплекс Dream Beach Club. Также здесь организованы крупнейшие ландшафтные парки. В центре всей этой новой инфраструктуры мы реализуем наши проекты на всей территории полуострова, которые относятся к премиум-классу, – Dream Towers и «Дрим Рива». В целом Нагатинский полуостров – это яркий пример того, как сначала создаются условия для «премиализации», а потом начинаются старты проектов более высокого класса».
Тенденция также отмечается в Беговом районе. Здесь с 2016 по 2020 год среди новинок насчитывалось четыре проекта бизнес-класса и только один премиум-класса. В последующую же пятилетку (после 2021 года) в этом районе не появилось ни одного нового проекта бизнес-класса, но вышли в продажу сразу два новых проекта премиум-класса, включая жилые башни второй и третьей очередей строительства многофункционального комплекса «СЛАВА».
В районе Аэропорт с 2016 по 2020 год в продаже появился один проект бизнес-класса и один массового сегмента. В последующую пятилетку на рынке не вышло ни одного массового проекта, зато появилось ещё два проекта бизнес-класса и сразу три проекта премиум-класса.
Другой пример – Гагаринский район на юго-западе Москвы. Эта территория достаточно плотно застроена, поэтому новинки здесь в целом редки. Но даже несмотря на это, их структура по классам заметно изменилась. Если с 2016 по 2020 год здесь был только один новый проект, и он относился к бизнес-классу, то в последующие пять лет в продаже появился один проект премиум-класса. Что более примечательно, в этом же районе начались продажи ещё одного проекта высокобюджетного сегмента – а это большая редкость для рынка новостроек Москвы за пределами Центрального административного округа.
Комментарии
(0)#