Покупка жилья с привлечением заемных денежных средств – распространенное явление. Однако не все собственники, владеющие ипотечной недвижимостью, знают, можно ли продать квартиру в ипотеке и какие еще действия можно совершить с этой жилплощадью.
Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, поэтому для совершения каких-либо сделок с ней требуется разрешения финансовой организации, выдавшей кредит на покупку жилья. Имея такое разрешение, собственник вправе:
- продать квартиру;
- сдать ее в аренду.
Кроме того, жилплощадь может быть передана по наследству, если наследник готов взять на себя все обязательства по ипотеке.
Продажа ипотечной квартиры
Для того чтобы продать недвижимость с обременением ипотекой, необходимо получить разрешение банка. Для заключения этой сделки потребуется следующий пакет документов:
- договор купли-продажи с указанием того факта, что жилплощадь находится под обременением;
- акт передачи;
- документ о праве собственности;
- заявление от обеих сторон заключаемой сделки;
- выписка из домовой книги;
- документы, удостоверяющие личность;
- письменное разрешение банка на совершение сделки.
Безопасный способ осуществить передачу денег при продаже заложенной квартиры – это арендовать две банковские ячейки в банке-залогодержателе. Покупатель помещает деньги в эти ячейки так, чтобы в одной из них была денежная сумма, необходимая для погашения долга, а в другой – оставшаяся часть стоимости, которая перейдет продавцу. В случае успешного совершения купли-продажи, продавец получает свою часть денег при предъявлении зарегистрированного договора, а банк получает свою денежную сумму. Если же продажа не состоялась, то покупатель сможет забрать деньги из ячеек.
Другой вариант продажи: покупатель вносит часть стоимости недвижимости для того, чтобы погасить остаток долга по ипотеке и чтобы банк снял с квартиры обременение. После этого остаток стоимости выплачивается продавцу. При совершении подобной сделки нужно заключать предварительный договор купли-продажи, чтобы избежать возможных рисков.
Сдача в аренду
В соответствии с законом «Об ипотеке» заложенное жилье можно сдавать в аренду. Но прежде чем реализовать это право, нужно убедиться, что в ипотечном договоре не оговорена необходимость согласования данной сделки с банком. Обычно финансовые организации позволяют сдачу в аренду ипотечной квартиры, но для этого нужно получить разрешение банка, заключить с арендатором договор найма и уплачивать налог с получаемого дохода.
Банк вправе осуществлять рейдовые проверки заложенной недвижимости. Выявление несогласованной аренды жилья может привести к следующим последствиям:
- наложение штрафа;
- расторжение договора и необходимость досрочного погашения ипотечного кредита;
- выселение арендатора.
Наследование заложенной квартиры
Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, может быть унаследована. При этом она остается заложенной, а обязательства по погашению долга переходят на нового владельца вместе с правом собственности.
Для заключения договора дарения или любых других сделок, подразумевающих отчуждение права собственности, требуется разрешение банка-залогодержателя.
