«Картина маслом»: офисы до и после расширения Москвы

Перспективы развития офисного рынка Москвы оказались под ударом. Его оживление в первой половине года, о котором рапортуют девелоперы, сейчас может замедлиться в ожидании дальнейшего развития событий, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Юг Подмосковья, который вроде должен отойти Москве, районы Сколкова и Рублево-Архангельского привносят новые переменные в формулу рынка.

Добавление Москве новых территорий добавило паники девелоперам, еще не отошедшим от последствий мирового кризиса и продолжающегося кризиса американской экономики. В течение ближайших двух недель станет ясно, заработает ли американский печатный станок долларов на полную мощность. Но на благополучие российских застройщиков при всей зависимости от мировых макроэкономических процессов влияет не только понимание внутриполитического развития событий, а умение угадать направленность действий власти, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Проще говоря, сейчас перед девелоперами стоит задача «обгонять паровоз». Нужно угадать, в какие районы переедут (если переедут) федеральные (и, может быть, областные) органы власти; будет ли создаваться с нуля планируемый Международный финансовый центр; сколько офисных площадей потребуется компаниям, для которых необходимо соседство с властью… Вопросов – неисчислимое количество. Ответов пока нет. Даже с жилищной программой на новых территориях Москвы далеко не все понятно, а уж с социальной инфраструктурой, к которой относится коммерческая недвижимость, и подавно.

Есть вопросы и у консультантов: как подобраться к реализации площадей, которые высвободятся в историческом центре Москвы, которые пообещал либо реконструировать (с последующей сдачей в аренду), либо продать с молотка министр финансов Алексей Кудрин. Он мотивировал такую возможность тем, что за счет этих операций в долгосрочной перспективе российский бюджет вообще не понесет никаких потерь по переселению чиновников.

Что есть сейчас

Объем завершенных проектов, по данным Jones Lang LaSalle, во II квартале 2011 г., по предварительным итогам, был ниже, чем в первом квартале, и составил около 131 000 кв. м. Всего за первое полугодие 2011 г. на рынок вышло около 330 000 кв. м новых офисных площадей, что на 15% ниже показателя аналогичного периода 2010 г. Во II кв. на рынок вышли следующие крупные проекты: «Ривер Сайд» (офисная площадь 26 800 кв. м), «Инна Хаус» (офисная площадь 5200 кв. м). Общее предложение качественных офисных площадей в Москве на конец II кв. 2011 г. составило около 13 млн кв. м.

Завершение строительства новых крупных проектов привело к увеличению доли свободных площадей во втором квартале 2011 г. до 17%. Свободные помещения в основном представлены новыми проектами, которые еще не успели найти арендаторов, а также менее конкурентоспособными зданиями (с техническими сложностями, неудобным расположением и т.д.).

По данным Praedium Oncor International, в первом полугодии 2011 г. на рынке офисной недвижимости отмечался рост спроса на качественные офисные помещения, при этом на фоне невысоких темпов нового строительства доля вакантных площадей постепенно сокращалась. Аналитики компании отметили сдержанную положительную динамику основных показателей.

Был сделан ряд заявлений о возобновлении проектов строительства офисных центров, приостановленных во время кризиса. «Система-Галс» разморозила строительство SkyLight, строительство этого бизнес-центра класса А общей площадью около 111 000 кв. м планируется завершить во II квартале 2012 г. Появился и интерес к строительству офисных объектов для собственного размещения. Всемирный фонд дикой природы представил проект нового офиса, который должен появиться в районе станции метро «Таганская» в 2012 г. Анонсировано начало строительства офисного здания компании Robert Bosch площадью 57 000 кв. м в г. Химки Московской области. Планируется, что здание, в котором разместятся офисы компании, складские помещения и учебный центр, будет построено до конца 2013 г.

Но это пока либо декларации, либо постепенное возвращение некоторых объектов в жизнь.

А вот там, где явно не должно быть больше неожиданностей, участники рынка начинают развивать бурную деятельность. Подписано соглашение между компанией Aurora Group и руководством фонда «Сколково» о строительстве первого объекта в российском иннограде, сообщает Praedium. Здание центра городского развития инновационного центра «Сколково», или «Гиперкуб», станет первым офисным комплексом-трансформером в России. Объект предусматривает возможность независимой друг от друга смены функции и способность увеличения общей площади здания в 1,5 раза. Начать строительство необычного здания планируется этим летом, а ввод в эксплуатацию объекта намечен на февраль 2012 г.

Лакомые куски не дешевы

Пока нет сообщений о возможных ставках аренды в «Гиперкубе» и тем более в вероятных офисных комплексах на южных территориях Москвы, возможно, вдали от МКАД. Но уместно напомнить о том, что сейчас является наиболее востребованным (и дорогим) в историческом центре столицы.

Смогут ли конкурировать офисные здания на южных территориях за МКАД с традиционно престижными местами в историческом центре? Станет ли новый географический центр Москвы в районе Коммунарки реальным центром притяжения бизнеса, высоких технологий и высокой моды?

Время покажет. Но специалисты www.irn.ru выражают определенную долю скепсиса по этому поводу.

Первые шаги вбок

Некоторые компании, которые до сих пор были ориентированы на рынок коммерческой недвижимости, уже сейчас заявляют об изменении функционального назначения своих объектов. «Промсвязьнедвижимость» планирует построить жилые дома вместо некоторых запланированных офисных зданий, сообщает Praedium. Компания рассматривает возможность перепрофилирования под жилье и других площадок.

Проект «Хрустальные башни» компании Coalco Development, в рамках которого предполагалось строительство 160 000 кв. м офисных площадей, поменяет функциональное назначение на апартаменты. Подобные примеры на рынке пока носят единичный характер, однако если такие процессы участятся, можно будет говорить о появлении новой тенденции, которая замедлит темпы ввода новых офисных площадей.

Для сравнения: в Европе

Согласно последним данным CB Richard Ellis (CBRE), второй квартал 2011 г. оказался периодом продолжающейся общей стабильности на всех рынках коммерческой недвижимости Европы.

Ричард Холбертон, директор отдела исследований рынка в регионе Европа, Ближний Восток и Африка CB Richard Ellis, сказал по этому поводу: «Появляется весьма четкая тенденция: арендная плата растет, а ставки доходности сокращаются в географических зонах с наиболее сильными экономиками, таких как Северная Европа, Германия, Центральная и Восточная Европа, в то время как неблагоприятные изменения в основном сосредоточены в экономиках слабых южноевропейских стран».

Ставки доходности офисной недвижимости по всей Европе несколько сократились. Сводный указатель CB Richard Ellis Office Yield Index для 15 европейских стран (EU-15) понизился на пять базисных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом, и на 25 пунктов по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года. Тринадцать из 55 географических точек продемонстрировали движение вниз в отчетном квартале, 36 – остались на месте, а в шести наблюдался рост. Самое заметное падение наблюдалось в Москве (150 базисных пунктов, до 9%), за ней следует Осло, где имело место падение на 30 базисных пунктов. Крупнейший рост зафиксирован в Лиссабоне (50 базисных пунктов, до 7,5%), Порту (25 базисных пунктов, до 9%) и Дублине (25 базисных пунктов, до 7,5%).