«Картина маслом»: торговая недвижимость – лето 2011

Скандал с торговым центром «Европейский», разразившийся в Москве в конце прошлой недели, подтверждает выводы специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» о возрождении отрасли розничной торговли после кризиса.

Москва озаботилась вернуть себе причитающуюся ей недвижимость, которая явно приносит доход, но оказалась потерянной в запутанном процессе перехода прав собственности. Департамент имущества подал в Арбитражный суд Москвы два иска к владельцам торгового комплекса «Европейский», расположенного около Киевского вокзала.

Для справки: в 2003 г. город и ЗАО «Киевская площадь» заключили инвестконтракт о реконструкции площади Киевского вокзала, предусматривающий возведение на ней делового центра на 72 000 кв. м. Город должен был получить 30% площадей, инвестор – 70%. Но в итоге площадь «Европейского» оказалась волшебным образом, мягко говоря, побольше: 179 945 кв. м. Вроде Москва имеет право на 30% этой площади (53 984 кв. м). Реально же она не имеет и 30% от запланированной. Разница между тем, что Москва имеет, и тем, на что претендует, составляет 37 789 кв.м, по данным «Ведомостей».

Не стоит вдаваться сейчас в суть проблемы, как и почему это произошло, насколько весомы аргументы обеих сторон. Интереснее цена вопроса. Арендные ставки в «Европейском» достигают $5000 за 1 кв.м в год, но даже такая цена не отпугивает арендаторов, наоборот, можно сказать, что сформирован лист ожидания из желающих. Так что Москва желает оспорить у инвесторов годовой доход в $170-190 млн.

Инвестиционные сделки

На этом фоне кажется неудивительным, что первая половина 2011 г. ознаменовалась ростом активности инвесторов на рынке торговых центров. За этот период было закрыто больше сделок купли-продажи действующих ТЦ, чем за весь 2010 г., сообщает компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» в ассоциации с CBRE.

В мае один из крупнейших владельцев недвижимости в Европе – австрийский фонд IMMOFINANZ Group стал единственным собственником ТРЦ «Гудзон», докупив 25%-ную долю в проекте (75% проекта были приобретены инвестором еще в 2007 г.). Группа БИН приобрела ТРЦ «Калужский», действующий с 2003 г. у одноименной станции метро, арендопригодной площадью около 17 000 кв.м.

В июне стало известно о завершении сделки по продаже двух объектов – ТРЦ «Филион» и ТК «Горбушкин двор», принадлежавших ранее МТЗ «Рубин». А в начале июля стало известно о том, что компания Capital Group продала три торговых центра «Метромаркет», расположенных у станций метро «Тимирязевская», «Сокол» и «Пролетарская», фонду «РМБ Инвест».

Торговля нуждается в площадках

По данным Мосгорстата, общий объем оборота розничной торговли в Москве за январь-май 2011 г. составил 1287,2 млрд руб., что в сопоставимых ценах больше, чем за аналогичный период 2010 г., на 4,7%.

Улучшение ситуации в сфере розничной торговли благоприятным образом отражается на результатах деятельности и планах по развитию торговых сетей. Поэтому в первой половине текущего года на столичном рынке торговой недвижимости наблюдался активный спрос на помещения со стороны потенциальных арендаторов. Доля вакантных площадей в московских торговых центрах по итогам первого полугодия 2011 г. сохранилась на уровне, зафиксированном в конце прошлого года, и составила 3%, несмотря на ввод в эксплуатацию новых объектов.

Фактически этот показатель не изменился за второй квартал, хотя в течение прошлого года он неуклонно снижался, отмечают специалисты www.irn.ru (подробнее см. статью «Картина маслом»: торговая недвижимость. Весна-2011, часть I – торговые центры»).

По данным Penny Lane Realty, в I полугодии спрос на торговые помещения демонстрировал быстрые темпы роста. «Это связано с активизацией российских и западных ретейлеров, а также с выходом на рынок новых торговых операторов. Очень высокую активность проявляют операторы банковского сектора и общепита в поиске помещений в основных торговых коридорах», – говорит директор департамента торговой недвижимости Алексей Могила.

Лидерами по аренде торговых площадей стали продуктовые ретейлеры, а также сетевые операторы детских товаров, одежды, обуви. За последние полгода в Москве появились такие новые бренды, как Wendy’s (американская сеть ресторанов быстрого обслуживания), Kitchenette (ресторан турецкой сети Istambul Doors Restoran Group), American Eagle Outfitters и Tally Weijl (одежда), Petit Patapon (детская одежда), EMU Australia & BLOCH и DC Shoes (обувь), Pandora (ювелирные изделия).

Новые объекты

В течение первого полугодия московский рынок торговой недвижимости пополнился тремя новыми объектами современного уровня – ТРЦ «АФИМОЛЛ Сити», ТЦ «Планерная» и ТРЦ «Северное сияние». Совокупное предложение торговых площадей в этом сегменте увеличилось на 140 700 кв.м и к началу июля составило 3,783 млн кв.м GLA1 (114 объектов). Показатель обеспеченности постоянного населения города арендопригодными площадями в торговых центрах современного уровня составил 329 кв.м на 1000 жителей. Снижение показателя обеспеченности площадями по сравнению с предыдущим периодом произошло вследствие уточнения численности постоянного населения Москвы по итогами Всероссийской переписи населения в 2010 г., ранее этот показатель был более высоким, отмечают аналитики www.irn.ru.

ТЦ «Планерная» открылся в феврале. Он расположен около одноименной станции метро, в составе транспортно-пересадочного узла (ТПУ), общая площадь которого – 55 400 кв.м (арендопригодная площадь самого торгового центра – 17 000 кв.м). ТЦ «Планерная» занимает три уровня ТПУ. Крупнейшим арендатором торгового центра является супермаркет «Перекресток».

ТРЦ «Северное сияние» открылся в мае в районе Северное Бутово. Его общая площадь составляет 20 000 кв.м, арендопригодная площадь – 9500 кв.м. Торгово-развлекательный центр включает в себя четыре торговых уровня. Якорными арендаторами ТРЦ «Северное сияние» выступили супермаркет «Виктория» и многозальный кинотеатр.

В первой половине 2011 г. состоялось открытие (в марте – техническое, в мае – официальное) одного из крупнейших и «знаковых» торгово-развлекательных центров в Москве – «АФИМОЛЛ Сити» – проекта компании «AFI Development». Объект расположен в центральном ядре ММДЦ «Москва-Сити». Торгово-развлекательный центр включает в себя пять торговых уровней. В ТРЦ «АФИМОЛЛ Сити» представлены крупнейшие федеральные и международные розничные операторы, функционирующие на российском рынке, такие как Uniqlo, H&M, New Yorker, Inditex Group, Marks & Spenser, X5 Retail Group («Зеленый перекресток»), «Эльдорадо», «Спортмастер», а также восьмизальный кинотеатр «Формула Кино», развлекательный центр «Космик» и другие.

Срок действия договоров для арендаторов торговой галереи в большинстве случаев составляет от трех до пяти лет. Средний уровень эксплуатационных расходов для таких арендаторов составляет $150-170/кв.м/год без учета НДС.

В целом уровень средних ставок по аренде помещений в торговых центрах Москвы в первой половине 2011 г. повысился по сравнению с последним кварталом 2010 г. приблизительно на 5-7% вследствие увеличения спроса на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов и наличия дефицита помещений, обладающих хорошим местоположением, считают в «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ».

Компания Penny Lane Realty оценивает рост средних арендных ставок в торговых центрах Москвы за первое полугодие в 7-10%. Cтавка аренды для якорных арендаторов составляет $110-320 за кв.м в год, для торговой галереи – $500-1000, для развлекательной зоны – $120-200 за кв.м в год. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих лист ожидания, ставки аренды могут достигать $5000 за кв.м в год, говорится в исследовании компании.

Однако, как следует из приведенной таблицы предстоящего ввода новых крупных торговых центров, постепенно в будущем растущий спрос будет удовлетворяться, считают в www.irn.ru.