Китайский путь борьбы с «пузырем» на рынке жилья

Правильные шаги с небольшим опозданием

Грозящий Китаю – самой быстроразвивающейся экономике мира – обвал рынка недвижимости вряд ли затронет другие страны, в том числе Россию. Однако, он должен послужить еще одним предупреждением для соответствующих правительственных агентств всех государств о необходимости вовремя, без проволочек начинать принимать меры по недопущению «надувания пузырей», считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Китай обладает всеми возможностями – достаточным административным ресурсом, грамотным менеджментом, чтобы бороться с надвигающимся кризисом. В этом сходятся почти все эксперты из разных стран и сфер бизнеса – от финансового до строительного. Но… За исключением одного фактора: времени. Все грамотные и правильные шаги, предпринятые в начале этого года, похоже, опоздали. Если бы правительство спохватилось и предприняло их хотя бы на полтора года раньше, «пузырь» бы не надулся. А теперь медленно выкачать из него воздух практически уже нереально.

Меры правительственного уровня, призванные предотвратить крах рынка недвижимости из-за раздутого «пузыря», в мире хорошо известны. Фактически существует две точки приложения силы в этих целях: можно попытаться повлиять либо на первичный рынок, либо на вторичный. Вообще, «пузыри» именно на рынке недвижимости опасны тем, что «сдуть» их медленно очень трудно.

В Китае самый большой «пузырь» возник в Гонконге, в котором сосредоточилось до 40% всех инвестиций в недвижимость Китая, говорит руководитель Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavilles Игорь Индриксонс. Но и в других крупных городах Китая – в первую очередь, Шанхае и Пекине – рынки готовятся обрушиться.

Это не первый кризис рынка недвижимости в Китае. И обычно правительство успевало предпринять шаги по обузданию цен и спроса. В начале 2007 г. оно ввело новые налоги на недвижимость и ужесточило условия кредитования. Затем коррективы внес мировой финансовый кризис, и государственная политика ограничения цен сменилась на прямо противоположную.

В ноябре 2008 г. было объявлено о стимулирующем вливании в экономику государства $585 млрд, часть из которых пошла на строительство жилья и объектов инфраструктуры. В период с января по декабрь 2009 г. действовала сниженная с 1,5% до 1% ставка налога на недвижимость для покупателей первого дома.

Это быстро принесло плоды, которые теперь Китай пожинает. За 2009 г. в стране было продано около 8 млн новых единиц жилья. Для сравнения: в США за тот же период было продано 0,5 млн новых объектов. Средние цены на апартаменты в Шанхае, Пекине и Шеньжене выросли в прошлом году примерно на 87%, 63% и 66% соответственно. Средняя цена квадратного метра в целом по стране поднялась за год примерно на 25%. В Шанхае, крупнейшем городе Китая с населением 20 млн человек, средняя цена жилья на первичном рынке к концу 2009 г. составила $4583, в Пекине – $3303, Шеньжене – $3057 за 1 кв. м.

Спекулятивное происхождение таких цен подтверждает тот факт, что среднегодовой доход на душу населения в Китае составил в 2009 г. примерно $2500. То есть, для среднестатистического жителя стоимость апартаментов с двумя спальнями равна доходу за 30 лет (в среднем в мире этот показатель составляет 6 лет).

Похоже, что принимаемые сейчас меры – введение дополнительных налогов, увеличение ипотечных ставок и ставки рефинансирования, ограничения выдачи разрешений на строительство – ситуацию уже не исправят. Эти шаги могли бы сработать, если бы китайские власти начали их предпринимать хотя бы полтора-два года назад. Но тогда политика была направлена в обратную сторону.

Рынок недвижимости имеет двухгодичный лаг. То есть, действия, предпринимаемые сейчас, дадут эффект, в основном, через два года. Некоторые меры могут сказаться и через шесть месяцев, но все же чаще нужно рассчитывать на результат через пару лет.

Эффективность названных мер, если они применяются вовремя, подтверждает опыт Великобритании и Скандинавии.

Что такое рост цен на недвижимость? Вообще-то, это инфляция в чистом виде. Точно такая, как при росте цен на бензин или колбасу. Некоторые специалисты даже применяют особый термин: инфляция цен на недвижимость. Если государство допускает инфляцию в одном отдельно взятом секторе экономики (т.е. в недвижимости), значит, существуют определенные ошибки в развитии избранной экономической модели. А это может сказаться и на остальных отраслях экономики, и в первую очередь, на финансовой системе.

К конце октября юань действительно стал быстро дешеветь по отношению к доллару США. Но в целом финансовые аналитики пока ожидают его постепенное укрепление в течение года примерно на 3%.

«Если недвижимость начинает падать, в банки перестают возвращать деньги по кредитам застройщиков и ипотеке. Такой фактор может негативно сказаться на банковской системе страны, в данном случае Китая. Однако, на мой взгляд, связь этой страны с Россией в рассматриваемом аспекте довольно призрачная, и падение недвижимости в Китае на нас не отразится», – говорил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в статье «Рынок недвижимости Китая оказался на пороге коллапса».

Как с этим бороться? Вообще, разумное правительство не допускает инфляцию в этом секторе более 15% в год. Как только этот барьер начинает преодолеваться, тут же вводятся жесткие санкции.

Первая возможная мера, как ни парадоксально, – ограничение выдачи разрешений на строительство. Но она подействует не ранее, чем через 1,5-2 года. Казалось бы, ограничение предложения должно привести, наоборот, к еще более быстрому росту цен, однако, как показал опыт, например, Великобритании, население начинает опасаться инвестиций в недвижимость, если видит последовательные шаги правительства по охлаждению рынка. Если сегодня вводят ограничения на строительство, то завтра могут резко повысить налоги на недвижимость. А тогда можно остаться с лишним домом на руках, который потребует немаленьких затрат на период поиска покупателя на него. Появляются дополнительные риски.

Более «скоростной» способ, с эффектом через 6-12 месяцев, – увеличение ставки рефинансирования, что приводит к росту ставок ипотечных кредитов.

Третий инструмент в руках правительства – повышение налогов. В том числе, эффективно работает вариант, при котором высокими налогами облагается перепродажа жилья в течение определенного срока после покупки (два года, пять лет – в разных странах его определяли по-разному). Обложение налогом прироста капитала по ставке 50% оказывается весьма эффективным. Правда, в России, исходя из практики вторичного рынка, такой способ вряд ли даст нужный эффект: квартиры как были куплены по документам за 990 000 руб., так и будут проданы (на бумаге) за ту же сумму.

Тем не менее подобные меры способны остудить ситуацию, если предпринять их на самой ранней стадии возникновения «пузыря», как только рост цен впервые превысил барьер в 15% за год. В Китае этого не было сделано, как не было сделано и в Израиле. Локальные «пузыри» регулярно надувались в отдельных районах Норвегии, Швеции. Но в этих странах научились с проблемой бороться и реагировать на нее очень быстро, что вообще-то не очень характерно для национального менталитета скандинавских стран.

Но в целом меры, предпринимаемые сейчас Китаем, вполне эффективны. Среди них – повышение налога на продажу жилья на вторичном рынке с 1 января 2010 г., первоначальный взнос за землю был увеличен до 50%.

В начале 2010 г. Народный банк КНР повысил коэффициент требуемых резервов на 0,5%. В апреле китайские власти запретили строительным компаниям принимать депозиты при продаже недостроенных квартир без процедуры одобрения. Тогда же был введен мораторий на IPO компаний, связанных с сектором недвижимости. Резко ужесточены требования к ипотечным заемщикам. А на общий объем всех выдаваемых ипотечных кредитов в стране в течение года также были государством наложены ограничения.

Покупатели второго и третьего жилья в Китае должны платить больший первоначальный взнос и более высокие проценты по кредиту, чем покупатели первого жилья. Правда, как и в России, с такими мерами граждане легко справляются с помощью разводов: экс-супруги по отдельности получают кредиты на первое жилье каждый.

В ряде регионов наложены ограничения на покупку жилья иностранцами: они могут покупать жилье только после длительного пребывания в стране и только для собственного проживания, сдавать в аренду его они не смогут. Этим, кстати, китайский вариант «пузыря» отличается от дубайского, где почти вся «пирамида» была, наоборот, построена на иностранных покупателях, которые в финале и потеряли вложенные деньги.

Но китайские инвесторы не останавливаются. Несмотря на формальный запрет на инвестиции за рубежом для китайских граждан, на северном побережье Австралии уже зафиксирован рекордный рост покупателей жилья из Шанхая, Гонконга и Сингапура.

«Мы определенно видим значительный рост инвесторов из Шанхая, Гонконга и Сингапура на рынке жилья, – цитирует руководителя департамента девелопмента австралийской группы компаний Lend Lease Дэвида Хаттона журнал PropertyWeek Global. – Такие структуры, как наша, в будущем смогут продавать все больше объектов оффшорным покупателям».

В целом нужно помнить, что «пузыри» в разных сегментах рынков и вообще в экономике всегда были и всегда будут, считают специалисты www.irn.ru. Широко известен этот эффект с XVII века. Тогда в Голландии во времена «тюльпаномании» за луковицу цветка отдавали замок с угодьями. Просто нужно научиться оперативно реагировать на тревожные сигналы и вовремя применять административные меры, направленные на борьбу с «пузырями». Пусть в XVII веке этого делать не умели, но за более чем 300 лет человечество должно было чему-то научиться.