Кризис заставляет пересматривать концепции большинства выставляемых на продажу или предлагаемых в аренду объектов коммерческой недвижимости. Для участников рынка коммерческой недвижимости нынешний год начался с крайне ограниченного спроса. Это коснулось абсолютно всех сегментов – офисов, торговых площадей, складской и производственной недвижимости. Оживление клиентов стало заметно лишь во второй половине года. Сужение спроса совпало с расширением предложения - на рынке оказался большой объем вакантных площадей, объектов, строительство которых началось еще в период бурного экономического роста. Кроме того, активно освобождались помещения по истечении сроков аренды либо вынужденного расторжения договоров. Распространенным явлением стал пересмотр их условий по инициативе арендаторов. Компании старались максимально оптимизировать расходы, переезжая в более доступные по цене офисы. Общепринятой рыночной практикой стал торг при заключении новых договоров. «При заключении сделки дисконт от заявленной ставки может составлять от 15 до 30%, - уточняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Причем оценить средний уровень поправки на торг практически невозможно. Собственники занимают позицию определения коммерческих условий под конкретного арендатора».
Выжидательную позицию заняли не только клиенты. Банки приостановили кредитование коммерческой недвижимости, и девелоперам пришлось пересмотреть свои планы и переносить сроки ввода новых объектов. В полной аналогии с рынком жилья, застройщики перебросили все ресурсы и пока еще доступное финансирование на завершение начатого строительства, заморозив новые не выведенные на площадку проекты. И если в прошлом году многие девелоперы слышать не хотели о небольших сделках, стараясь продавать или сдавать объекты «оптом», то текущая ситуация вынуждает собственников сбывать коммерческую недвижимость частями.
Подводя итоги 2009 года, аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W;/S&R;) отмечают сокращение инвестиций в коммерческую недвижимость на 62,9% по сравнению с 2008 годом. Арендные ставки по их данным понизились от 30 до 45% в зависимости от сегмента. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, новое строительство в 2009 году осталось на уровне показателей 2008-го. В офисном секторе предложение увеличилось на 1,5 млн кв. м, в торговом - на 580 тыс. кв. м, в складском - на 565 тыс. кв. м. Денис Соколов, руководитель отдела исследований C&W;/S&R;, прогнозирует: «В 2010 году мы ждем оживления рынка аренды, сопровождающегося ростом сданных в аренду площадей на 30%. Однако даже такой рост не обеспечит достаточного спроса. Мы предполагаем, что баланс спроса и предложения вернется на офисный рынок в 2011-2012 годах».
Следующий год однозначно будет оставаться удобным для клиентов, относительно спокойным для риэлторов и тяжелым для девелоперов. Но уже через два-три года ситуация может вылиться в дефицит коммерческих площадей. Сейчас рынок предлагает хорошие возможности для развития бизнеса в виде адекватных арендных ставок и хорошего выбора. Наступает благоприятное время для вывода новых для российского рынка брэндов. Эта тенденция прослеживается уже сейчас, частично поддерживая спрос на коммерческие объекты. И хороший пример тому – главный конкурент McDonalds – сеть ресторанов быстрого питания Burger King, планировавший открыть первые заведения до конца текущего года в Москве.
Офисы. За год объем рынка аренды качественных офисов в Москве снизился почти в три раза. Только на 600 тыс. кв. м нашлись арендаторы. При том что прогнозируемый объем новых площадей, по данным компании Blackwood, составляет около 2 млн кв. м, а совокупные площади офисов только А и В классов оцениваются в 9,75 млн кв.м. Снижение ставок и изменение условий арендных договоров так и не привели к уменьшению свободных площадей. В кризис офисная недвижимость оказалась самой уязвимой и первой отреагировала наибольшим падением ставок – по различным экспертным оценкам, на 40-60%. Незначительное оживление спроса на покупку офисных площадей наметилось лишь в третьем квартале 2009 года преимущественно за счет крупных сделок, совершаемых госкорпорациями.
Арендаторы, в свою очередь, в ожидании стабилизации или даже незначительного роста рынка офисов стремятся сейчас заключать долгосрочные договоры, закрепляя в них низкие кризисные ставки на длительный период. Существенные уступки со стороны собственников бизнес-центров, выраженные в снижении платежей и выполнении отделки за свой счет привели к сокращению доли сделок по субаренде. Падение ставок позволило ряду компаниям снимать площади в престижный районах Москвы тем самым, оживляя спрос в центральной части города. В тоже время, в наибольшем убытке остаются собственники офисных помещений с неудачным расположением относительно метро и удаленностью от центра. В большей степени это относится к бизнес-центрам, расположенным за МКАД.
Еще одной неприятной тенденцией для рынка офисной недвижимости в уходящем году стал переход активов застройщиков в собственность банков-кредиторов. Флагманом здесь выступил Альфа-банк, продавший в конце октября бизнес-центр «Северное сияние». Банк получил это здание в оплату просроченных долгов Kopernik Group (в прошлом группа компаний «МИАН»). «Альфе» перешли и ряд других активов «экс-МИАНа». В ...
Комментарии
(0)#