Коммерческая недвижимость в Германии: пошаговое руководство по оформлению сделок

Чтобы приобрести коммерческую недвижимость в Германии, потребуются несколько месяцев. Дополнительные расходы (налоги и комиссии) составляют 10–12 % сверх цены.

Покупка доходных объектов осуществляется в несколько этапов:

1. Консультация со специалистом. Определение целей инвестирования. Основные вопросы, которые должен выяснить покупатель, касаются сроков инвестирования, ожидаемой доходности, готовности идти на риски и способов финансирования покупки.

2. Выбор объекта. Нужно обратить внимание на расположение, технические характеристики и соответствие целям инвестирования. Этот этап может быть коротким (подобрать недвижимость можно за пару дней) или может растянуться на годы.

3. Составление индивидуальной программы инвестирования. Специалисты предлагают способ получения максимального дохода от объекта. Учитываются расходы при покупке (комиссии риелтору и нотариусу), выплаты по ипотеке, доход от аренды, затраты на управление и амортизацию. Этот этап продолжается 1–3 недели.

4. Просмотр объекта.

5. Резервирование объекта и подписание предварительного договора купли-продажи. На это уходит, как правило, не больше недели. Покупатель вносит 10 % от стоимости объекта в качестве резервационного взноса.

6. Обращение в банк за кредитом (если требуется). Покупатель выбирает банк и готовит нужные документы (загранпаспорт, выписка из банка о наличии средств, справки о доходах). Банки дают ссуды под 3–4 % годовых. Требуемая доля заемных средств — чаще всего 50 %. На этот этап уходит 0,5–1,5 месяца.

7. Юридическая проверка чистоты документов на недвижимость. Этот процесс занимает не больше месяца. При необходимости вносятся изменения в индивидуальную программу инвестирования. На этом этапе привлекается земельный кадастр, чтобы выявить ограничения на пользование и распоряжение, а также наличие обременений.

8. Открытие фирмы (если нужно). Многие инвесторы оформляют сделки на компанию и для этого чаще всего основывают общество с ограниченной ответственностью (GmbH). Зарегистрировать компанию можно за 2–4 недели. Для заключения сделки с недвижимостью потребуется взять из торговой палаты (Handelskammer) документ, подтверждающий законность деятельности компании.

9. Подготовка нотариального договора. Этим занимаются юристы.

10. Заключение договора с банком-кредитором и открытие счета.

11. Нотариальное оформление сделки. Для наших соотечественников договор заключается на двух языках — русском и немецком. Нотариус заносит ипотечное обременение в Поземельную книгу (Grundbuch). Этапы 9–11 занимают 2–4 недели. За этот срок (после заключения договора) покупатель должен оплатить налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Ставка варьируется от 3,5 до 5 % от стоимости объекта в зависимости от федеральной земли. Покупатель платит комиссию риелтору (максимум 7,14 %).

12. Заключение договора с управляющей компанией.

13. Оформление инвестором акта приема-передачи объекта (Übergabeprotokoll).

14. Внесение записи в Поземельную книгу. Вступление в права собственности. Этапы 12–14 занимают от полутора месяцев до полугода. Всего затраты на регистрацию в земельном кадастре и работу нотариуса составляют 1–1,5 % от стоимости объекта.