Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
25.07.2017
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Приобретать квартиру для сдачи ее в аренду, как известно, невыгодно – окупится такое вложение очень нескоро. Нам стало интересно: а что, если построить загородный дом и сдавать его внаем? За какое время можно полностью вернуть все затраты?

Небольшая однокомнатная квартира площадью 32-34 кв. м в строящемся доме со сроком сдачи в 2014 году сегодня стоит как минимум 2,5 млн руб. Еще порядка 500 тысяч необходимо потратить на самую простую отделку. Итого – около трех миллионов затрат. Сдавать такую квартиру получится примерно за 20 тыс. руб. в месяц. Таким образом, окупится наше вложение только через 12 с лишним лет. Не слишком радужная перспектива.

Между тем на загородном рынке коттеджи площадью от 120 кв. м предлагаются в аренду за 50-60 тыс. руб. в месяц. А обойдется строительство дома не намного дороже покупки «однушки», особенно если для внешней отделки использовать сайдинг виниловый. Казалось бы, для будущего рантье это настоящий Клондайк. Но не будем спешить с выводами.

Прежде всего нужно учитывать, что рынок помесячной аренды загородных домов в настоящее время развит очень слабо. Арендаторов, готовых каждый месяц выкладывать кругленькую сумму, – единицы. Поэтому будущему рантье придется сформировать действительно интересный и уникальный «продукт».

Выбор места

Начнем с выбора участка. Коттедж, предназначенный для круглогодичной сдачи в аренду, должен располагаться не далее 10-15 км от Петербурга, в живописном месте, обеспеченном в то же время всей необходимой социальной инфраструктурой. В этом смысле лучше всего для строительства будущего «доходного дома» подойдет Всеволожский район, причем не весь, а его наиболее удобные и престижные локации. Например, окрестности Всеволожска, Токсовское и Новоприозерское направления.

Разумеется, участки тут недешевые. В активно развивающихся коттеджных поселках сотка земли, обеспеченная всеми инженерными коммуникациями, стоит 150-200 тыс. руб. Примерно столько же стоят участки и в частном секторе. Пожалуй, единственный способ сэкономить – ждать выхода на рынок нового поселка от какого-нибудь известного девелопера. На начальной стадии развития проекта сотка может стоить 90-120 тыс. руб.

Покупать дешевые участки в менее престижных направлениях, например на юге – в Гатчинском районе, нецелесообразно. Найти постоянного арендатора для такого жилья будет крайне сложно. Поэтому, несмотря на «кусачесть» цен, останавливаемся все-таки на Всеволожском районе.

Коттедж, предлагаемый в круглогодичную аренду, – это по определению жилье комфорт-класса. Поэтому шестью сотками тут не обойтись. Для строительства надо выбирать восемь-десять соток (покупать участок большей площади, на наш взгляд, смысла нет). Таким образом, земля нам обойдется минимум в 1,2 млн руб.: восемь соток при стоимости 150 тыс. за сотку.

Дороговато выходит…

Теперь о самом коттедже. Было время – лет 15 назад, – когда в Ленобласти тут и там появлялись огромные коттеджи площадью 300-400 кв. м. Сегодня такие дома – аутсайдеры рынка. Они не нужны ни покупателям, ни тем более арендаторам. Практика показывает, что для комфортного проживания за городом семье обычно требуется 100-120 кв. м жилплощади. Если меньше – тесно, больше – возникают пустующие пространства, съедающие время (на уборку) и деньги (придется отапливать лишние метры).

Во сколько нам обойдется строительство 120-метрового коттеджа? Многое будет зависеть от выбранной технологии. Клееный брус сразу отметаем. Только возведение теплого контура (фундамента, стен, окон и дверей, утепленной крыши) обойдется в 3,5-4 млн руб. А ведь еще 0,8-1 млн руб. придется потратить на разводку инженерных коммуникаций (водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции и электрообеспечения).

Изучив прайсы строительных компаний, можно легко соблазниться каркасно-панельной технологией. На рынке работают строители, которые возьмутся построить вам «каркасник» площадью 120 кв. м за миллион рублей. Однако нужно понимать, что каркасно-панельная технология оказывается дешевой только при использовании некачественных материалов и низкоквалифицированного труда. Добротный каркасный дом – это сложная инженерная система, каждый элемент которой работает на создание хорошего микроклимата в комнатах.

Возведенный по всем правилам, такой коттедж стоит не дешевле постройки из клееного бруса. Платить столько за дом, который планируется использовать как «доходный», нет смысла. А если сэкономить на качестве, арендаторы очень скоро поймут, что с ними сыграли злую шутку, и подыщут себе более комфортное загородное жилье.

Оптимальный газобетон

Гораздо больше подходит для наших целей газобетон. Газобетонный коттедж площадью 120 кв. м можно построить за 2-2,5 млн руб. (включая внешнюю отделку). Встречаются как более дешевые, так и более дорогие варианты – мы обозначили среднюю цену по рынку. Газобетонный коттедж хорошо подходит именно для постоянного проживания за городом. Он достаточно теплый и к тому же долговечный. Однако есть нюанс: внешнюю отделку такого дома необходимо закончить до наступления зимы, поскольку газобетон – гигроскопичный материал. Не защищенный снаружи, он будет страдать от низких температур.

Итак, порядка 1,2 млн мы заплатили за участок, около 2,5 млн – за дом. Еще как минимум 800 тыс. надо заложить в бюджет на разводку коммуникаций. Выходит 4,5 млн руб. Внутренняя отделка дома и благоустройство участка потребуют, вероятно, еще около 1 млн руб. Таким образом, окончательная смета в нашем случае – 5,5 млн.

Праздник нам поможет?

Если предположить, что построенный дом мы успешно сдали постоянным арендаторам за 60 тыс. руб. в месяц, за год удастся получить 720 тыс. Соответственно, потраченные деньги вернутся полностью через 7,5 лет. Это выгоднее, чем если бы мы купили квартиру и сдавали ее в аренду. Но при этом и риски выше. Квартиру можно сдать всегда, особенно предложив цену чуть ниже рыночной. А вот поиск новых арендаторов коттеджа в случае, когда старые вдруг решили съехать, может растянуться на долгие месяцы.

Кстати, на наш взгляд, искать потенциальных арендаторов загородного жилья эффективнее всего через социальные сети. Внятное краткое описание, несколько ярких фотографий и максимум «перепостов» помогут быстрее найти интересантов. Правда, если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно составить грамотный договор найма (а при таких суммах он просто необходим), лучше обратиться за помощью к специалистам – риэлторам или юристам.

Можно попробовать заработать дополнительные деньги в период праздников. Особенно выгодна в этом смысле сдача коттеджа на Новый год и Рождество. Только за три дня – с 31 декабря по 3 января – за аренду коттеджа площадью 120 кв. м зачастую просят 80-100 тыс. руб. Но тогда возникает вопрос: куда девать на этот золотоносный период постоянных арендаторов? Кроме того, надо понимать, что сдача дома на время гуляний сопряжена с дополнительными рисками. Захмелевшие гости могут испортить мебель или бытовую технику и даже – того хуже – неудачно запустить фейерверк и устроить пожар.

Выходит, ситуация двоякая. С одной стороны, чисто экономически, если подсчитать стоимость строительства коттеджа и возможную прибыль от сдачи его внаем, получается выгодно. С другой – такое предприятие потребует от будущего рантье значительных усилий, связанных с подбором участка в удобном и интересном месте, строительством и обустройством дома, поиском постоянного арендатора.

А жильцов действительно придется искать самому. Агентство недвижимости, если и возьмется за это дело (что не факт, учитывая слабый спрос на аренду коттеджей), может попросить в качестве комиссионных сумму, равную месячной арендной плате, а это довольно дорого.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Дом мечты в рассрочку

Приобретайте недвижимость в рассрочку и оцените все преимущества такой финансовой операции

Далеко не каждый человек в современном мире обладает необходимой суммой для моментального приобретения собственной недвижимости. Люди предпочитают более простые и выгодные для них пути.
00
Фундамент для частного дома

Для строений на неустойчивых грунтах лучше выбрать фундамент на ж/б сваях

Технология строительства с использованием забивных железобетонных свай широко применяется сегодня не только в многоэтажном, но и в частном строительстве. Такой вариант является одним из самых экономически целесообразных, к тому же подходит буквально для всех типов зданий: кирпичных, деревянных, каменных и т.д.
00
Современные натяжные потолки

Современные натяжные потолки превратят комнату в произведение искусства

На смену традиционной отделке потолков гипсокартоном пришли качественно новые конструкции, отличающиеся не только большей декоративностью, но также практичностью и функциональностью. Современные потолочные покрытия из ПВХ-пленки способны в считанные часы преобразить помещение, привнести в него изысканность и элегантность.
00
Кухня по индивидуальному заказу

Кухня по индивидуальному заказу поможет использовать помещение максимально эффективно

Мебель для кухни играет особую роль в создании уюта любого дома или квартиры. Так как именно в этой комнате домочадцы чаще всего собираются и встречают друзей и родных, то здесь все должно быть максимально комфортно и функционально.
00
Качественный ламинат - идеальный вариант напольного покрытия

Ламинат решит проблему оформления пола без лишних трат

При обустройстве нового жилища или проведении ремонта далеко не каждый имеет возможность оформить пол натуральным паркетом. Его высокая стоимость и требовательность к уходу делают такой вариант недоступным для многих семей. Однако выход из ситуации есть - это покупка такого современного полового покрытия, как ламинат.
00
Компания «Инвестиционные решения»

Позвольте специалистам заняться грамотным поиском инвестиций

Как ни странно, но рынок венчурного финансирования имеет свою, не слишком положительную статистику. Только 1 проект из ста доходит до момента вложения в него средств, ведь процесс привлечения инвестора довольно сложен и продолжителен. Несмотря на все вышесказанное, поиск вкладчика имеет массу положительных моментов, с которыми познакомит компания «Инвестиционные решения».
00
Баня из бруса Жанна

Закажите современные дома и бани из бруса у строительной компании «Пестово»

Несмотря на актуальность множества самых разнообразных строительных материалов, профилированный брус не спешит сдавать позиции и уступать место лидера. Классическая древесина наверняка еще не один десяток лет будет считаться эталоном качества, надежности и комфортности в строительстве жилья и бань.
00
Теплый уют дома из бруса

Деревянный дом откроет положительные моменты проживания в экологически безопасном жилье

Дом и баня, построенные из натуральных материалов. Что может быть лучше? Современные люди устали от душных коробок под названием «квартиры», поэтому предпочитают более экологически чистые варианты из бруса.
00
Дома из профилированного бруса от компании "Стремление"

Оцените все преимущества экологического жилья благодаря компании «Стремление»

Экологически чистые дома стали сегодня особенно популярными. Этому поспособствовали новые возможности строительной сферы, теперь деревянные постройки стали еще более защищенными от негативного влияния множества факторов и являются финансово доступными.
00

В Москве получат льготы по налогам инвесторы производства товаров

Владимир Ефимов, глава Департамента экономической политики и развития Москвы, сообщил о том, что Мосгордума приняла законопроект о налоговых льготах для участников региональных инвестиционных проектов. Льготы по налогам получат инвесторы, которые направляют средства на производство товаров.
00

В начале 2018 года планируется открыть для пассажиров участок Калининско-Солнцевской линии метро до «Рассказовки»

На станциях «Рассказовка», «Новопеределкино» и «Солнцево» к началу следующего года все строительные и отделочные работы будут завершены.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: