Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Загородное домовладение, выставленное на продажу, быстрее найдет своего покупателя, если у него метраж дома соответствует площади участка. Огромный особняк не должен стоять на шести сотках, и наоборот – «скворечник» затеряется на гектарах просторной усадьбы. Современный покупатель не стремится переплачивать за дополнительные сотки, лишние метры и ненужные опции, предпочитая выбрать то, что нужно конкретно ему. Ещё не стоит забывать о том, что положительное впечатление на покупателя, может произвести качественная покраска деревянного дома.

Как рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» , вторичный рынок сейчас довольно активно развивается во многом благодаря тому, что клиенты не находят подходящих предложений на первичном.

Действительно, на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья представлены самые разнообразные предложения – начиная от небольших деревянных избушек на 6 сотках и заканчивая элитными каменными особняками высотой в несколько этажей на огромных благоустроенных участках. Однако, как отметил Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» , учитывая обширную площадь территории Московской области, оценить точный объем вторичного рынка крайне сложно. Особенно если речь идет о домовладениях экономкласса, которые занимают существенную долю предложения.

Ситуация с недвижимостью высокого ценового диапазона немного проще – количество подобных предложений все-таки ограничено. По оценке «Метриум Групп», общий объем элитных домов, расположенных на территории области в пределах первой бетонки, составляет примерно 3,5 - 4 тыс. объектов.

Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» , оценил долю объектов вторичной загородной недвижимости в 67% от общего объема предложения. При этом отметил, что спрос на подобные объекты не превышает 15% от числа всех сделок на рынке. В целом, по данным аналитического центра «Инком», на дачи и участки без подряда, экспонирующиеся на вторичном рынке Подмосковья, приходится примерно по 35% от общего объема предложения. Число коттеджей, выставленных на продажу повторно, составляет не более 26%, а таунхаусов и дуплексов - около 4%, что делает их дефицитным товаром.

Что ищет покупатель

Успешные продажи – результат попадания предложения в рамки спроса: раньше покупатели обращали меньше внимания на пропорции домовладения, однако сейчас данный параметр стал для них одним из самых важных. «Всегда должна быть соблюдена определенная гармония при проектировке и планировании строительства, - говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости «НДВ-Недвижимость» . - Например, если брать площадь дома 120 – 150 кв. м, то тут будет достаточно и 6-8 соток земли. А если брать дом площадью 400-600 кв. м, то тут уже необходимо минимум 10-15 соток для комфортного использования участка. И если брать дома площадью более 800 кв. м, то тут необходим участок от 20 соток и выше, так как при наличии меньшего по площади участка дом будет занимать практически все пространство».

В сегменте высокого ценового диапазона, по данным «Метриум Групп», наибольшим спросом пользуются домовладения со следующими параметрами: участок 15 соток – дом около 300 кв. м; участок 20 соток – дом 450-550 кв. м; участок 30 соток – дом 700-850 кв. м; участок 40 соток – дом порядка 1000 кв. м.

«Если высчитать средний показатель популярного загородного дома, - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), - то получится, что самый востребованный размер дома – 150-160 кв. метров. Причем, эта цифра растет год от года примерно на 20 кв. метров, постепенно удаляясь от кризисного «провала», когда покупатели искали маленькие дома по 80-90 метров.

В сегменте бизнес и комфорткласса Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» , назвал популярными домовладения, где участки - площадью до 12 соток с домами до 200 кв. м.

Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что в основном покупателей загородной вторички эконом- и комфорткласса интересуют небольшие дома из кирпича или пеноблоков площадью немногим более 100 кв. м с понятными и удобными планировками – приемлемым соотношением жилой и нежилой площади. Площадь участка при этом должна составлять от 6 до 10 соток. Эксперт добавил, что важным фактором является также состояние самого поселка и его инфраструктурных составляющих: дорог, общественных территорий, детских и спортивных площадок и других социально-бытовых объектов. Наибольшим спросом пользуются именно такие предложения, выставленные по адекватной рыночной цене либо с хорошим дисконтом. Они продаются от 2 до 6 месяцев, в то время как в среднем срок экспозиции вторички составляет около года.

«Небольшие дома площадью 100 квадратных метров с удобным соотношением жилой и нежилой площади пользуются самым большим спросом, - поддерживает коллегу Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» . - «Золотым» соотношением площади земли и пятном застройки (площадью дома) считается пропорция 1:10. Однако сегодня можно найти немало привлекательных предложений с соотношением 1:15».

Но не все покупатели стремятся к гармонии площадей дома и участка, есть клиенты, которым это вообще неважно. «Мы закрывали сделки даже с участками по 5 соток и домами по 200-300 метров, - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), - при этом клиенты не только не высказывали сомнений, но и сами часто искали такие варианты».

В элитном сегменте основной ориентир - площадь дома. Как подтвердил Артур Имосян, руководитель отдела по работе с вторичной недвижимостью компании Villagio Estate, чаще всего покупателям не нужна огромная придомовая территория – многих вполне устраивает участок в 20 соток. Поэтому в первую очередь, конечно, ставится вопрос о количестве квадратных метров, нежели о сотках.

Еще один пункт, который в той или иной мере сказывается на успехе продаж, - это благоустройство участка. Причем стоимость работ зачастую составляет заметную долю от общего потраченного бюджета на строительство. И здесь нет ничего удивительного, что продавцы пытаются «отбить» затраты. Хотя, как отмечает Илья Менжунов («Метриум Групп»), у них это получается только в том случае, если объект является ликвидным и по всем остальным параметрам – расположение, пропорции дома и участка, планировка, качество ремонта и т.д. Но если в предложении имеются объективные минусы, то даже при наличии ландшафтного дизайна собственник сможет продать землю только по рыночной цене. «Покупатели сейчас не готовы переплачивать за подобные изыски, - сообщает эксперт, - если по другим параметрам объект явно проигрывает».

В целом же, по мнению Игоря Быковского, вице-президента «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», самые главные факторы при оценке стоимости земельного участка - это местоположение и наличие на нем строений. Эти параметры формируют 70% стоимости загородного владения, при этом 40% приходится на расположение и 30% на качество дома. Но данный баланс - 40% и 30% - меняется в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. Не всегда местоположение имеет превалирующее значение: качественная дальняя дача, пригодная для круглогодичного проживания, с легкостью составит конкуренцию летним домикам, расположенным в 30-км зоне МКАД. Цена в данном случае может быть примерно одинаковой – 1,5 - 2 млн руб. Бывает, что постройка, находящаяся на участке, влияет на снижение цены при торге. Например, старый каркасно-щитовой домик, расположенный в хорошем СНТ вблизи Кольцевой, сам по себе ценности представлять не будет. Скорее всего, новый собственник решит снести дом, а снос и вывоз мусора обойдутся в круглую сумму. Минимум 30 тыс. руб. стоит снос одноэтажного дома площадью 16 кв. м.

Популярные бюджеты

Цены предложений в разных классах загородной недвижимости не всегда соответствуют спросу. Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что большинство объектов на вторичном рынке загородной недвижимости представляют собой большие дома с неудобными планировками, по ценам от 10% до 30% выше реальной стоимости. А проблема неадекватного ценообразования во многом связана с завышенными ожиданиями продавцов. Одни, продавая недвижимость, хотят заработать, объясняет эксперт, другие просто не в курсе цен и происходящей на рынке ситуации, а третьи ориентируются лишь на собственно вложенные средства, стараясь окупить сделанный ими ремонт или ландшафтный дизайн.

Однако эффект может быть обратный - например, экзотическая отделка коттеджа может стать фактором не увеличивающим, а уменьшающим стоимость предложения. На сегодня ликвидность таких объектов стремится к нулю.

Илья Менжунов («Метриум Групп») назвал самый ходовой бюджет в элитном сегменте – порядка $1,5 млн. Причем по такой цене сейчас наиболее востребованными являются предложения, расположенные именно в организованных поселках. Илья Дискин («Фламандия eco village») считает, что ожидаемое введение прогрессивного налога на землю не влияет существенно на динамику продаж загородной недвижимости.

В экономклассе порядок цен совсем другой. По оценке Максима Лещева, генерального директора группы компаний «Гео Девелопмент» , основной спрос связан с домами или с домовладениями стоимостью до 10 млн рублей. Похожие цифры назвал и Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). По его данным большая часть сделок заключается в диапазоне до 13 млн рублей. За эти деньги покупатель хочет купить дом для постоянного проживания, площадью 150-160 метров, на участке 10-15 соток, в организованном поселке с охраной, вменяемыми коммунальными платежами, разумной планировкой застройки, хорошими коммуникациями.

В дачном сегменте бюджет покупателя еще ниже. Как отметил Игорь Быковский («Мегаполис-Сервис»), в нынешнем дачном сезоне спрос в сегменте недорогой загородной недвижимости в диапазоне до 5 млн руб. сконцентрирован на ценах даже ниже 1 млн руб. Так, весной и летом до 60% сделок проходило именно с дачами по такой цене. Эксперт добавил, что примечательно, что такие объекты составляют лишь 20% от всего объема выставленной на продажу недорогой «загородки».

По данным «Мегаполис-Сервис», купить дачный дом до 1 млн руб. можно практически на любом шоссе области. Однако чем престижнее направление, тем дальше от столицы будет находиться дача, и тем примитивнее будет строение на участке. Лидерами по объему дешевого предложения являются восточные областные трассы: Горьковское, Носовихинское, Егорьевское и Новорязанское шоссе, которые могут похвастаться самым разнообразным выбором объектов по цене менее 1 млн руб. Купить здесь дешевую дачу можно на любом удалении от МКАД, все будет зависеть от состояния и качества расположенного на участке дома. А самым ярким примером может послужить дачный массив вблизи пгт. им. Воровского по Носовихинскому шоссе: всего 35 километров от столицы, где представлены предложения в самом популярном бюджете.

Загородный рынок в 2013 г. демонстрировал далеко не лучшие результаты. Есть мнение, что сейчас на вторичном загородном рынке некоторый застой. Какие ваши прогнозы на этот счет? С таким вопросом журнал www.metrinfo.ru обратился к своим экспертам?

Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп»:

Не совсем согласен с данным утверждением. Сейчас спрос со стороны реальных покупателей, желающих приобрести дом для собственного проживания, находится на довольно высоком уровне. Во-первых, они прекрасно понимают, что, несмотря на кризисные ожидания, на рынке сложились хорошие условия для покупки загородной недвижимости, поскольку продавцы стали занимать более гибкие позиции. А во-вторых, тревожные прогнозы по поводу ухудшения экономической ситуации не влияют на тех покупателей, которые действительно нуждаются в жилье.

А вот в январе в связи с новогодними праздниками уже начнется мертвый сезон. Тем не менее в этот период на рынке остаются те покупатели, которые серьезнее других настроены на сделку. И застройщики, и риелторы очень плотно работают именно с такими клиентами, потому что они прекрасно знают, что этих покупателей ни в коем случае нельзя отпускать, иначе они уйдут к конкурентам.

Игорь Быковский, вице-президент «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» :

Осенью был зафиксирован небольшой всплеск спроса на дачи по цене от 3 млн руб. В ноябре активность проявили покупатели земельных участков, однако прогноз в целом пессимистичный, т.к. существенных предпосылок для роста рынка нет. События конца осени всего лишь стали приятным завершением года для некоторых риелторских компаний.

Максим Лещев, генеральный директор группы компаний «Гео Девелопмент» :

Если у нас с экономикой в стране и мире будет все в порядке, это даст новый толчок, и потребность в организованных коттеджных поселках возрастет. Прогнозы в целом оптимистичные, но система ценностей сегодня меняется и не стоит опираться на те успехи, которые были сделаны в прошлом.

Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» :

Сегодня качественные объекты продаются, а некачественные превращаются в неликвид. То есть рынок после кризиса вошел в более цивилизованную стадию, что дает надежду на появление в будущем только хороших поселков с продуманной концепцией. Это хорошо как для покупателей, так и для девелоперского сообщества, чья репутация страдает из-за неквалифицированных застройщиков.

Ближайшие годы мы оцениваем как неоднозначные в плане роста рынка. Наряду с упомянутыми процессами самоочищения девелоперского сообщества рынок будет продолжать испытывать влияние мирового кризиса. Но влияние это, как ни странно, может оживить продажи даже в некачественных поселках, так как из-за возможных резких колебаний на валютном и фондовом рынках люди снова начнут спасать свои сбережения, вкладывая их в недвижимость.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:

На вторичном загородном рынке ситуация далеко не самая худшая – есть понятные правила игры для покупателей и продавцов, сделки идут, стагнации мы не наблюдаем. Ухудшения на следующий год тоже не ожидаем, конечно, если не случится каких-нибудь сильных экономических или политических потрясений.

Михаил Строилов, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», девелопера КП «Ново-Шарапово» :

Хуже всего дело обстоит в элитном сегменте - там полная стагнация. В эконом и бизнес-классе ситуация более оптимистичная. Появляются новые предложения недорогих поселков с готовыми домами. В 2013 году на рынке загородного жилья экономкласса Новой Москвы объем предложения за счет нового строительства вырос на 17%.

По-прежнему наиболее востребовано западное направление. После расширения границ Новой Москвы как спрос, так и цены на недвижимость в Московской агломерации выросли за год на 10-15%. При этом новые законодательные инициативы, связанные с порядком изъятия земель в Московском регионе и сокращением бюджета правительства МО, несколько насторожили потенциальных покупателей загородной недвижимости и сформировали отложенный спрос. Но, думаю, что уже к началу следующего года положительная динамика спроса вернется на загородный рынок жилья.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Качество итальянской мебели

Качество итальянской мебели

Порой для того чтобы создать уют в доме, достаточно выдержанного и лаконичного дизайна интерьера. Если вы не уверены в своих дизайнерских способностях, а нанимать такого человека не хотите, то отдайте предпочтение классике, которая будет выигрышно смотреться и приносить удовольствие всегда!
00

Каталог образовательных услуг Москвы

Сегодня рынок образовательных услуг развивается стремительным образом – в одной только столице детям и их родителям предлагаются тысячи, а то и десятки тысяч разнообразнейших кружков, секций, обучающих и развивающих программ, и это, не считая репетиторов и интернет-курсов
00
Автономная канализация для частного дома

Автономная канализация для частного дома

Всем нам известно, что действующие санитарные нормы сегодня требуют, чтобы жилье и другие объекты, в которых отсутствует доступ к централизованной системе сбора сточных вод, имели ее локальный аналог
00

Реконструкция промзон рядом с МЦК завершится через 5 лет

Как сообщил заместитель генерального директора по проектированию АО «МЦК» Алексей Жигалин, работы по реконструкции промзон в районе Московского центрального кольца смогут закончить не ранее чем через 5 лет
00
Как правильно рассчитать площадь комнаты

Как правильно рассчитать площадь комнаты

Затевая ремонт или думая о продаже недвижимости неизменно приходится сталкиваться с вопросом - как посчитать площадь комнаты. Если речь идет о квадратном или прямоугольном помещении, это не составляет труда – все мы помним уроки математики со школы
00
Таунхаус: квартира на земле

Таунхаус: квартира на земле

Рост спроса на квартиры в малоэтажных постройках обусловлен невысокой стоимостью в сочетании с элементами частного дома. Таунхаус — это альтернатива для людей с предпочтениями загородной жизни, при недостатке средств на покупку отдельного участка.
00

В Воскресенске открылся детский садик

Как сообщил председатель Мосгосстройнадзора Олег Антосенко, в поселке Воскресенск к Новому году возвели новый детский сад на 250 мест. В данном детском садике для малышей оборудовали зимний сад
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: