Коррекция на перегретом рынке недвижимости назрела уже давно. Но война на Украине и сверхжесткие санкции в отношении РФ, которые привели к обвалу рубля и фактической остановке ипотечного кредитования, сделают ее куда более жёсткой.
Хотя люди привыкли считать квартиры защитным активом, профессиональные инвесторы скептически оценили перспективы рынка недвижимости: за минувшую неделю акции застройщиков упали значительно сильнее, чем индекс Мосбиржи, то есть рынок акций в среднем, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В ближайшее время рынок недвижимости ждет повторение ажиотажа по образцу конца 2014 г. Напомним, тогда из-за девальвации рубля на фоне обвала цен на нефть и западных санкций люди буквально выстраивались в очередь за квартирами. Сейчас ситуация похожая: цены на нефть хоть и близки к $100 за баррель, но зато санкции значительно серьезнее и курс рубля в мобильных приложениях крупных банков (27 февраля, в воскресенье, биржа не работала) приближается к 120 руб. за доллар («Альфа-банк»). Есть предложения и по 150 руб. («Тинькофф»).
«Как и в конце 2014 г., люди сейчас кинутся скупать все, в том числе квартиры. Обладатели рублевых сбережений будут пытаться сохранить свои капиталы в недвижимости, те, кто, копил на квартиру в твердой валюте, резко увеличат свою платежеспособность и также поспешат выйти на сделки. Весьма вероятно, что всплеском спроса воспользуются застройщики и поднимут цены – опять же, как в 2014 г. Но так как банки уже выставили заградительные ставки по ипотеке, ажиотаж будет подпитываться только живыми деньгами, а значит, продлится недолго, месяц-два. А в среднесрочной перспективе рынок недвижимости, скорее всего, ждет жесткая и затяжная стагнация», - считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Из-за санкций большинство банков повысили ипотечные ставки на 2-3 п.п. (некоторые – сразу до 20% годовых) или вообще прекратили выдачу кредитов, даже не дожидаясь повышения ключевой ставки ЦБ. Поэтому на какое-то время ипотека в России умрет. А значит, после того, как покупатели на волне паники потратят на квартиры все свои живые деньги, продажи резко упадут. Напомним, по итогам прошлого года 60-70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными.
Вслед за спросом поползут вниз и цены, пусть и не сразу. На вторичном рынке увеличится размер торга, застройщики будут вынуждены вспомнить о дисконтах, почти исчезнувших с рынка в период массового субсидирования ипотеки. Снизятся и средние цены: напомним, с конца 2014 по конец 2017 г. индекс вторичного рынка недвижимости, рассчитываемый www.irn.ru, упал на 12%. Примерно на столько же просели и цены на новостройки. Правда, они «отпадались» быстро, основное снижение пришлось на 2015 г.
В пользу того, что ажиотаж на рынке жилья закончится спадом, свидетельствует и динамика акций застройщиков на фондовом рынке. В отличие от инертного рынка недвижимости, финансовые инструменты быстро реагируют на изменение конъюнктуры. По итогам распродаж 24-25 февраля акции девелоперских компаний потеряли в цене ощутимо больше, чем российский фондовый рынок в целом. Это говорит о том, что, по мнению инвесторов, цены на недвижимость ждет спад, в отличие от цен на энергоносители, металлы или удобрения.
«Недвижимость принято считать защитным активом, но она является таковой только с точки зрения обывателей: даже если деньги обесценятся, крыша над головой останется – примерно так рассуждают граждане. Но, с точки зрения финансового рынка и ценовой динамики, это просто товар, очень дорогой и потому малодоступный в эпоху потрясений и кризисов», - говорит Олег Репченко.
Комментарии
(1)#