Крупные проекты нуждаются в господдержке

Рынок жилья меняется. Возможно, что в связи с негативными тенденциями в экономике, достраивать проекты-миллионники придется госкорпорациям или частно-государственным партнерствам, как считает вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Павел Созинов.

– Павел Борисович, главный участник рынка недвижимости – это, безусловно, покупатель. Как изменились на фоне кризиса его предпочтения и возможности?

– В 2007 году до 20% жилой недвижимости приобреталось с привлечением заемных средств. Ипотека давала возможность покупателю выбрать жилье большей площади, чем то, которое он мог бы себе позволить, используя лишь деньги от продажи имеющегося объекта плюс накопления. И такая возможность практически полностью оказалась исключена в сентябре-октябре текущего года.
На вторичном рынке количество предложений с начала лета увеличилось в 1,5 раза, а время экспозиции квартир в листингах чуть ли не удвоилось – покупатель торгуется только за однушки эконом-класса. Дефицитные ранее двушки и трешки в кирпичных домах простаивают в листах ожиданий до двух-трех месяцев. Покупателей готового жилья перестали интересовать типовые квартиры площадью более 70 кв. м.

Повышенным спросом теперь пользуются малогабаритные квартиры в строящихся панельных домах с отделкой со сроками сдачи I–II квартал 2009 года, выставленные в листингах по разумной цене. Покупатели зачастую соглашаются на любой район, и даже относительная удаленность дома от метро мало кого смущает.

С рынка уходят инвесторы, опасаясь возможных ценовых корректировок, не желая на длительный срок «замораживать» капиталы в недвижимости, быстро теряющей и капитализацию, и реноме наиболее эффективного способа вложения средств. Несмотря на то что все альтернативные инструменты так же девальвируются, тем не менее инвесторы понимают, что вывести средства с этого рынка в перспективе будет значительно сложнее.

– Вы считаете, что история повторяется – буквально два-три года назад мы уже были свидетелями стагнации рынка недвижимости?

– В 2004–2005 годах действительно была незначительная коррекция цен по некоторым переоцененным объектам. Вообще же, с конца 1990-х микрокризисы были «внутренним делом» рынка недвижимости. Интенсивный рост сменялся коррекцией и наоборот.

Но за последние десять лет произошли и весьма существенные перемены: точечная застройка стала постепенно вытесняться комплексной. Застройщики диверсифицировали риски и вовлекались в строительство коммерческой недвижимости, в сферу производства стройматериалов, а это – иные правила игры. Это не просто деньги дольщиков. Здесь нужны средства иного порядка. Это прежде всего банковские кредиты, привлеченные в России и за рубежом, возможности фондовых рынков. Проблемы банковского сектора неизбежно отразились на строительной сфере. Но существенно влияние и чисто внутренней проблематики рынка недвижимости – лавинообразного удорожания квадратного метра и себестоимости строительства – за этот год цены в Петербурге приросли на 30–40%, а рынок недвижимости потерял на конец текущего года не менее половины своих потенциальных покупателей. Повлиял и рост цен, и проблемы с получением ипотечных кредитов, и снижение покупательской способности. Ипотека давала рынку порядка 20% клиентов. Около 15% – это те, кто покупал и перепродавал квартиры в инвестиционных целях на растущем рынке. Еще 15% потенциальных покупателей в ценах 2007 года не смогли преодолеть рост цен первой половины текущего года.

– Какова ситуация на строительном рынке, что следует ожидать в ближайшее время?

– За три квартала текущего года в Северной столице построено 1,1 млн кв. м жилья, что в принципе повторяет складывающуюся в течение последних четырех лет тенденцию: половину жилья сдавать за первые девять месяцев, вторую половину – за три последних, под Рождество.
Строящиеся квартиры продаются наиболее нервными застройщиками с 10–15% скидками. В то же время цены, хотя и дрогнули в сторону уменьшения – все же в абсолютном выражении в среднем не опускаются ниже 0,5–1% в неделю. То есть при сохранении такой тенденции до Рождественских праздников ...