Крыша и деньги

Сергей Пятенко, директор Экономико-правовой школы ФБК, д.э.н.

Приватизация жилья сыграла злую шутку. Сложилось представление: средняя семья живет в собственной квартире. Но невидимая рука рынка быстро показала очень даже видимую фигу. Неудивительно: даже на Западе множество семей всю жизнь арендуют квартиры, обживают их, выращивают детей и т.д. И ничего. Пора и нам становиться реалистами.

Стоимость жилья

Во всем мире жилье стоит дорого. Практически нигде человек со средним доходом не имеет возможности достать из кармана деньги и купить себе жилье, тем более квартиру в столице. Есть общемировая грустно-шуточная закономерность:

1 кв. м жилья стоит 3-4 среднемесячных зарплаты в данной местности. Вот и в Москве при средней зарплате 1-1,5 тыс. долларов 1 кв. м стоит 4-5 тыс. долл. По всему миру недешево стоит и аренда жилья.

За годы cоветской власти мы очень сильно отстали в обеспеченности жильем. В Москве на человека приходится 15 кв. м жилья, в Европе - 45. Масштаб строительства в Москве примерно - 0,5 кв. метра на человека в год. Максимум увеличения в ближайшие годы - до одного кв. м на человека в год. Так, лет через 20-30 мы приблизимся к современному "евростандарту". Трехкратное отставание количества кв. м на человека от западноевропейского уровня является серьезной гарантией спроса на жилье в России. Цена - это соотношение спроса и предложения. Спрос на жилье может расти быстро, а предложение - нет. Объемы строительства увеличивать сложно.

Ипотека

Воспользоваться ипотекой может лишь малая часть россиян. Очевидно, так в ближайшие годы жилищный вопрос не решить. В учебниках написано: если вы увеличиваете спрос без увеличения предложения, то вырастают цены. Это и происходит в России. Замечено: как только ипотечные программы приходили в тот или иной регион, жилье дорожало на 40-60%. Увеличение доступности ипотечных кредитов ведет к росту стоимости жилья.

Логика простая. Есть мощности по строительству жилья, например, 100 млн кв. м в год. На следующий год вы даете людям дополнительные деньги через ипотеку - на 20% больше. Но обеспечить рост по всей технологической цепочке (производство бетона, металлоизделий, коммуникаций и т.д.) на 20% за год невозможно. Можно только на 10%. Остальные деньги уйдут на подорожание жилья. Это не однозначно плохо. Прибыль в этом секторе вырастет, и бизнес найдет возможность на следующий год увеличить производство еще на 5%.

Сегодня лишь несколько процентов населения использует ипотеку. Вопрос: что делать остальным 90% населения, которые ни через 5, 10, 15 лет не смогут получить ипотечное кредитование? Кто бы что ни говорил, но более 50% тех россиян, кто сегодня не является собственником жилья, им и не будет никогда. Даже в самом богатом городе Москве купить квартиру (улучшить жилищные условия) хотят около 50% людей. Однако цены не по плечу более 90% москвичей. Видимо, как и во многих других областях, мы пройдем тот же путь, что и Запад, но только быстрее. Большинство проживут жизнь в арендованном жилье.

Покупка и аренда

Даже на Западе большинство людей не "заморачивается" на собственном жилье. У россиян тоже уже родились "крамольные мысли": а стоит ли "упираться" и покупать собственное жилье? Перефразируя известную рекламу: "Хорошо иметь квартиру, хуже когда наоборот". Не лучше ли и дальше снимать квартиру? Ничего страшного в таких мыслях нет. В развитых западноевропейских странах только от 30 до 50% жилья приходится на долю собственного. Остальные - арендаторы. Причины: большая динамичность, свобода, постоянная готовность к переезду при смене работы. Арендатор в разы быстрее находит желаемый вариант, существенно экономя время на дорогу. У россиян еще силен страх остаться без своего угла. Но осознание общемировых реалий уже пошло. Кстати, до 1917 г. в Москве около 50% жилья сдавалось в наем.

Решение о покупке квартиры - одно из важнейших в жизни человека, сопоставимо с рождением ребенка. Ипотека - это не кредит на утюг. Это очень серьезно и надолго. А кризис наглядно показал: доходы не всегда растут, а бывает, и падают. Все риски многократно возрастают, если:

а) выплаты по ипотеке на пределе ваших возможностей (1/2-2/3 дохода),

б) первоначальный взнос мал,

в) цены на квартиры стабильно высокие,

в) ваша зарплата пока только росла,

г) жизненного опыта мало. Думайте сами, не ведитесь на крайние мнения (квартиры будут только дорожать; зарплаты будут только расти; хватай, потом будет поздно), решайте, исходя из текущих возможностей, а не ожиданий (возможно, завышенных) грядущих доходов.

Перспективы

Практика аренды развивается. Но сегодня этот рынок почти весь находится в тени. Нет крупных структур, для которых аренда жилья является бизнесом. Для формирования существующего во всем мире рынка аренды необходимо всеобщее понимание неизбежности этого. Рынок аренды сам собой эволюционно будет развиваться медленно. Быстрее, если будут заинтересованы все три стороны: арендаторы, бизнес и государство. Пока у всех свои проблемы. Арендаторам мешает психологическая неготовность быть арендатором и недостаточная защита их прав. Бизнесу мешает государство (большими налогами и сбором взяток) и недостаточная (по сравнению с другими инвестициями) эффективность вложений. Срок окупаемости вложений с учетом взяткоемкой себестоимости строительства - лет 20. Государству мешают коррупция и отсутствие желания выработать эффективную политику.

Можно предположить: скоро начнется строительство "доходных домов" - жилья, где хозяин сдает все квартиры в аренду. Это обычный бизнес, и таких домов в развитых странах множество. Они весьма востребованы. В доходном доме все права защищены юридически. Один обязан бесперебойно платить, и хозяин не может его выселить до конца срока договора. Однако не можешь платить - на выход.

На Западе аренда ненамного меньше ипотечных выплат. Там, где ипотека будет ежемесячно 1300 долларов, аренда обойдется в 1000 долларов. Кажется, разница слишком мала. Но сильно различаются и риски. Аренда значительно менее рискованна. Кризис 2008-2009 гг. показал: у арендатора при падении дохода не возникает дикого стресса, что вас в случае неуплаты выселят из квартиры. Арендатор просто переезжает в жилье поменьше, район похуже и т.д. И живет, так, как может оплатить на существующий момент.

Выводы

Чем более развита страна, тем выше в ней процент арендаторов. Видимо, в этом направлении дело пойдет и у нас. Отсутствие собственного жилья быстро перестанет и у нас считаться признаком неуспеха. Рост цен на недвижимость означает: Россия была сильно недооценена, а сейчас начинаем ценить ее будущее. Страна становится привлекательнее, дороже, она постепенно богатеет. Массовое желание иметь недвижимость в России можно приветствовать. Бить тревогу нужно будет, когда цены на землю и жилье начнут падать. Это будет означать: люди и деньги "побежали" из страны.