Кто на новенького?

Ни для кого не секрет, что доходность объектов коммерческой недвижимости в первую очередь формируется за счет арендных платежей. Поэтому грамотный подбор арендаторов способен гарантировать высокую и стабильную прибыль объекта. И так как любой собственник заинтересован в том, чтобы его объект недвижимости работал эффективно и приносил максимально возможный доход, периодическая ротация арендаторов, по мнению экспертов, является необходимой мерой, способной не только «освежить» концепцию торгового центра, но и привести ее в максимальное соответствие с ожиданиями целевой аудитории.

Впрочем, на сегодняшний день даже среди профессиональных игроков рынка коммерческой недвижимости до сих пор нет четкого понимания, что же такое ротация арендаторов, как и в какие сроки она должна происходить. В сложившейся практике под ротацией обычно понимают перемещение арендаторов с одного места на другое в пределах торгового центра или полное обновление их состава. Специалисты выделяют два типа ротации: естественную (арендаторы сами принимают решение о выходе из состава арендаторов объекта) и вынужденную (в случае реконцепции торгового центра управляющая компания или собственники комплекса принимают решение не продлевать договора аренды с некоторыми арендаторами и заменить их на те компании, которые будут способствовать более успешной работе торгового центра).

Нет дыма без огня
Итак, в каких же случаях стоит проводить ротацию арендаторов и стоит ли проводить ее вообще? Как отмечают специалисты, эта мера является естественным и необходимым процессом функционирования любого ТЦ. «Поскольку ротация арендаторов является соответствующей ответной реакцией владельца торгового комплекса на изменения, которые происходят внутри и снаружи принадлежащего ему объекта коммерческой недвижимости, то и причиной ее проведения может послужить любой из «раздражающих» экономику и имидж объекта факторов», – отмечает Дмитрий Степовой.

Для собственника главным индикатором необходимости проводить ротацию обычно считается падение покупательского потока и, как следствие, падение продаж в ТЦ или у отдельных арендаторов. Среди других причин, способных подтолкнуть управляющего к реконцепции, можно выделить: обнаружение ошибок tenant mix’а, допущенных на ранних стадиях, усиление конкуренции ТЦ с другими объектами, наличие «мертвых зон» в комплексе, реконцепция ТЦ или желание привлечь новых арендаторов в проект. Впрочем, по мнению ряда специалистов, решение о проведении ротации может быть принято вне зависимости от всех этих факторов.

«Необходимость ротации арендаторов может возникнуть в любой момент, вне зависимости от успешности торгового центра – даже самый успешный магазин какой-либо сети может свернуть свою деятельность из-за финансовых или юридических проблем, примером тому может послужить закрытие магазинов «Арбат Престиж», – отмечает руководитель торгово-развлекательного направления департамента консалтинга GVA Sawyer Андрей Васюткин. Подобную ситуацию, впрочем, скорее можно отнести в разряду «форс-мажора», гораздо чаще встречается «мягкий» вариант ротации – перемещение определенных магазинов в границах ТЦ. Это и есть то самое исправление ошибок tenant mix’а – неправильной оценки взаимного влияния арендаторов друг на друга в части распределения потоков внутри ТЦ.

Юрий Юдаков из компании Praedium считает, что исправление ошибок tenant mix’а займет гораздо меньше времени, если у управляющей компании изначально есть индивидуальный подход к каждому арендатору. «Управляющая компания анализирует работу каждого арендатора и при необходимости осуществляет коррекцию существующего пула. В таких случаях привлекаются специалисты отдела по работе с арендаторами, у которых в свою очередь должен иметься заполненный лист ожидания. Однако практически все ТЦ имеют «мертвые зоны», куда покупатель не доходит, и тогда уже арендаторы покидают такие места по собственному желанию. Чтобы остановить «текучку», управляющая компания ...