Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

1.Доля: плюс и минус

2.Виды собственности

3.Где чье пространство

4.Неформальные аспекты

5.Правила игры

6.Осторожно, дети

1.Доля: плюс и минус

Считается, что самым дешевым жильем является комната в коммунальной квартире. Однако есть и более экономная форма владения жильем – приобретение доли собственности. Доли бывают самыми разными, от микроскопических до преобладающих. Можно стать, к примеру, обладателем одной сотой квартиры, а можно – ее двух третей. Особенность долей состоит в том, что продаются они ниже рыночной цены реальных квадратных метров. Оборотной стороной является большое количество исков, возбуждаемых до, в процессе и после проведения сделок с долями.

2.Виды собственности

У квартиры, дома или иного недвижимого имущества может быть не один, а два или более владельцев. Называют их сособственниками. Юридически их права могут быть оформлены несколькими способами.

Совместная собственность. Это означает, что в свидетельстве на право собственности поименовано два или более лиц, но не указано, каковы их имущественные взаимоотношения в отношении объекта.

Совместная долевая собственность. Отличается тем, что в документах указано, в каких именно долях сособственники владеют недвижимостью. При этом свидетельство о праве собственности может быть как одно, куда вписываются владельцы недвижимости с указанием принадлежащей им части (например, 1/2 или 1/3 доля) жилого помещения, так и два или более, оформленных по отдельности на сособственников.

Право на долю в жилом помещении в чем-то кажется похожим на владение комнатой в коммунальной квартире. Однако есть существенное различие.

В случае с коммуналкой все комнаты являются отдельными объектами недвижимости, на которые оформляются свидетельства о собственности. Комната – это изолированное жилое помещение внутри квартиры. У него есть известная, находящаяся в собственности жилая площадь. На отдельную комнату в коммуналке можно получить полноценный комплект документов из БТИ и ЖЭКа, которые будут касаться только данного помещения.

Право собственности на долю в жилом помещении - предмет более абстрактный. Выделить долю в натуре часто бывает крайне непросто: например, когда два сособственника с равными имущественными правами владеют двухкомнатной квартирой, где комнаты, разумеется, существенно различаются по величине. А, к примеру, в однокомнатной квартире выделить долю в натуре просто невозможно. Именно в такой неопределенности и заключается специфика доли как недвижимого имущества.

3.Где чье пространство

Если один из владельцев квартиры продает свою долю собственности, то для внесения ясности в житейские обстоятельства используется договор о порядке пользования жилым помещением (квартирой, домом). В простоте говоря, данный документ отражает географию обитания жильцов: примерно по принципу «это комната бабушки, это комната ребенка, здесь живут папа с мамой» и т.п. Договор, по сути, лишь фиксирует некие (обычно сложившиеся ранее) особенности проживания в квартире, только делает их предметом юридически зафиксированного соглашения. Когда порядок пользования квартирой устанавливается сособственниками по взаимному согласию, документ оформляется и заверяется у нотариуса (заверяется сама бумага, затраты незначительны). Если согласие не найдено – вопрос, кто в какой комнате живет, решается через суд.

Для продажи доли установление порядка пользования квартирой весьма важно. Именно данный документ определяет, как и в какой комнате (комнатах) потенциальный покупатель доли сможет в ней жить. Стоит добавить, что при небольшой величине доли собственности в квартире (или если она однокомнатная) покупатель оказывается в двойственном положении. С одной стороны, он, участвуя в правах собственности, должен иметь право на проживание в квартире. С другой стороны, это может быть невыполнимо по чисто техническим причинам.

Стоит добавить, что встречаются (редко) случаи когда собственность оформлена как совместная. Выделение долей происходит опять же двумя путями: либо через подписание у нотариуса договора о выделении долей (опять же заверяется не сделка, а сама бумага), либо в судебном порядке. Нотариально заверенный договор или решение суда является основанием для выдачи регистрационными органами сособственникам новых свидетельств о праве собственности.

4.Неформальные аспекты

Продажа квартиры в долях – дело для сособственников невыгодное. За 100% долей, реализованных по отдельности можно получить сумму, на 30-50% меньшую рыночной стоимости недвижимости. Если совладельцы хотят, например, разъехаться, то проще продать жилье целиком и по рыночной стоимости. После продажи доли одним из собственников, другие остаются в заведомом проигрыше, поскольку сами могут реализовать уже не метры, а только доли.

Иначе говоря, появление в продаже доли собственности обычно означает, что возможности конструктивного диалога между сособственниками квартиры исчерпаны, причем безвозвратно. Кстати, покупатели именно этим обстоятельством часто и пытаются воспользоваться: купив долю по цене ниже рыночной расселить квартиру до конца, и опять же по цене ниже рыночной.

Из этого можно сделать два вывода. Во-первых, покупатель доли автоматически попадает в конфликтную ситуацию, обычно связанную с застарелым противостоянием между родственниками или бывшими супругами. Психологического комфорта это, мягко говоря, не дает. Во-вторых, при проведении сделки с долей надо быть предельно внимательным и соблюдать формальности самым тщательным образом – иначе велик риск получить от недовольных сособственников иск, который повлечет расторжение сделки и утрату прав собственности на долю.

5.Правила игры

При продаже доли ее владелец обязан предложить сособственникам выкупить ее по заявленной им цене. В случае их отказа он может продавать свою собственность третьим лицам. Однако если доля была продана по цене, хотя бы на копейку, ниже предложенной сособственникам, те в судебном порядке могут признать сделку недействительной.

Один из самых непростых технических вопросов в данной ситуации – получить отказ (или согласие и с ним деньги). По идее сособственник, не желающий выкупать долю, должен заявить о своем отказе в письменном виде, заверив его у нотариуса. Но в реальной жизни подобное наблюдается крайне редко.

О предложении выкупить долю сособственников следует уведомить заказным письмом, о вручении которого получатель должен расписаться. Но совладельцы квартиры для этого должны как минимум открыть почтальону дверь. А люди, желающие всеми силами воспрепятствовать появлению в доме сособственников из числа третьих лиц, способны всячески уклоняться от получения уведомления о выкупе. Идея проста: потом можно подать иск о расторжении сделки на основании нарушения преимущественного права приобретения доли.

Агенты, имеющие опыт проведения сделок с долями, говорят, что в судебной практике подтверждением факта уведомления сособственника является подтверждение почты о доставке заказного письма. Если сособственник никак не реагирует на предложение о выкупе на протяжении 30 дней со дня уведомления, можно начинать продажу доли третьим лицам.

Поскольку долю собственности на квартиру невозможно определить как уникальный объект недвижимости, сбор документов для продажи доли осуществляется в том же порядке, как и в случае с продажей жилья целиком (подробнее об этом смотрите в материале о купле-продаже квартир на вторичном рынке).

Правда, бывают некоторые технические нюансы. Например, один сособственник хочет продать свою долю, а свидетельство хранится у другого в запертом на замок шкафу, которому не хочется допустить такую сделку. В данной ситуации владельцу доли можно получить либо дубликат свидетельства о собственности, либо выписку из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество (ЕГРП), на основании чего можно собрать необходимые для сделки документы.

Единственное существенное отличие сделки по продаже доли заключается в том, что ее участникам придется еще не один год ходить в суды, отстаивая свою правоту и законность проведенной ранее операции отчуждения собственности.

6.Осторожно, дети

Как и в случае с квартирами, продающимися на вторичном рынке, особое внимание при подготовке и проведении сделки следует уделить юридической безупречности прав собственности.

У долей в собственности есть любопытная особенность. Обычно такого рода имущественные права встречаются с квартирами вторичного рынка, не имеющими истории перепродаж целиком (с сомнительной историей квартиры сособственники продавать доли просто побоятся – наблюдение хотя и из области психологии, но подтверждаемое практикой). Вывод: тем большее внимание требуется уделить правовым аспектам, причем связанным и с объектом целиком, и с историей долей.

На практике наиболее часто встречающийся предмет исков о расторжении сделки по продаже доли в квартире – случившееся некогда (возможно, многие годы назад) нарушение прав несовершеннолетних в процессе приватизации жилья. Мнения и юристов, и риэлтеров по поводу сроков исковой давности по данному вопросу существенно разнятся. Надо полагать, судебная практика также однозначного ответа дать не может – решения выносятся самые разные. Ответ прост: при наличии риска последующих тяжб о расторжении сделки в связи с правами несовершеннолетних от покупки доли стоит отказаться. В этой сфере рисков и без того достаточно – хотя покупка доли может принести и прямую выгоду.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(3)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Ритуальные услуги

Ритуальные услуги - куда лучше обращаться в Москве

Недостатка в подобных предложениях никогда не было. Проблема только касалась правильного выбора похоронного бюро. Сегодня участников сегмента ритуальных услуг условно можно разделить на две категории: государственные ритуальные службы и неофициальные похоронные агентства
00
ЖК «Дом на Дворянской»

ЖК «Дом на Дворянской» - для ценителей красоты и удобства!

Жилье на Петроградской стороне традиционно ценится у покупателей. Однако свободных пятен под застройку в самом сердце Петербурга практически нет, поэтому и новых качественных проектов здесь немного
00

Водопад приятных скидок

Где бы Вы не проживали, в большом городе, промышленном центре или тихой провинции - всегда приятно потратить на покупки меньше, чем изначально было рассчитано. В этом нам помогают скидки, о многих из которых мы зачастую узнаем в последний день, а посему не всегда успеваем ими воспользоваться
00
Плитка Paradyz

Плитка Paradyz - это креативная работа дизайнерского альянса

Первая плитка польской фабрики Paradyz выпущена в 1989 году. С самого начала компания завоевала популярность и расположение потребителей более чем 40 стран мира. На данный момент в строительный холдинг входят пять заводов, каждый из которых имеет свою особую специализацию
00
Продажа деревянных поддонов

Производство, продажа, покупка поддонов в Москве

Компания по производству поддонов «Завод тары» занимается изготовлением, реставрацией и реализацией деревянных поддонов различных размеров. Хранить многие товары, перевозить их, возможно только с использованием таких поддонов.
00
Производство и продажа бетона

Наш бетон крепче любого металла

Компания выпускает только качественный строительный бетон. Основой растворного бетона служит цементная смесь и вода, в которую прибавляют другие добавки, вследствие чего образуется прочный монолитный состав. Такой бетон будет стоить немного дороже обычного
00
Пособие на погребение в Москве

Пособие на погребение в Москве

Еще никто не знает в семье, еще родные надеются на лучшее, а в дверь уже стучат незнакомцы, оставляют визитки, предлагают недорогие ритуальных услуги…. Покойный еще жив для родных, они еще не успели осознать, что смерть пришла в их семью, но похоронные «черные» агенты уже настойчиво звонят, наживаясь на душевной боли
00
Портьерные ткани для штор

Секреты декора окон: незаменимые портьерные ткани для штор

Дизайнеры говорят, что две распространенных ошибки, которые совершают новоселы, впервые оформляя окна в новой квартире, сидят на противоположных полюсах, но обе упираются в беспечный выбор портьерной ткани для штор из каталога разнообразных предложений.
00
Уборка квартир после ремонта

Профессиональный клининг

Хотя уборка жилища служит условием здорового быта, не каждая хозяйка успевает выполнять ее своевременно. Круговорот жизни поглощает не только время, но и массу душевных сил
00
Пластиковые пломбы

Пластиковые пломбы от производителя

С развитием цивилизации и интенсивным техническим прогрессом людям приходится ужесточать формы контроля. Все организации имеют службу охраны. Любое предприятие, организация, компания и т.п. охраняются
00
магазин Ads-stroy

Напольное покрытие в квартире

Когда мы делаем новый ремонт в своем доме, мы стараемся довести до совершенства любую мелочь. Это дело не из дешевых в наше время, поэтому, если мы уже и решаемся на столь ответственный шаг, то стараемся по максимуму
00

Музей современного искусства появится на территории бывшего ЗИЛа

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов на презентации проекта на пятом Санкт-Петербургском форуме сообщил, что на территории бывшего завода имени Лихачева в течение 3-4 лет появится новый музей под руководством Государственного Эрмитажа
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: