Куплю обязательства

Иногда покупатель квартиры в новостройке решает продать ее, не дождавшись получения права собственности. В этом случае он и будущий владелец подписывают не договор купли-продажи, а договор уступки, который имеет ряд специфических особенностей.

Почему так происходит
Переуступка квартиры, на которую еще не получено право собственности, — явление нередкое. У продавца могут быть свои причины: к примеру, он передумал селиться в этом доме либо захотел побыстрее извлечь спекулятивную прибыль. У покупателя свои резоны: если продажи в доме уже закончены, переуступка становится единственным вариантом. «Цену диктует первоначальный покупатель. Она может быть ниже, чем у застройщика, или наоборот», — говорит Анастасия Петрухина, старший юрисконсульт компании Est-a-Tet. Понятно, что если продавцу очень нужны деньги, он продаст дешевле, особенно если застройщик предлагает аналогичные квартиры. Но, как правило, такие объекты выходят на рынок уже после завершения продаж в доме, и тогда инвестор делает свою накрутку. Однако для покупателя такой вариант все равно дешевле, чем покупка той же квартиры с правом собственности, поскольку такой продукт уже ценится выше.

Нужно иметь в виду, что договор уступки свидетельствует о приобретении не самого объекта, а лишь права требования на передачу его в собственность по окончании строительства. В зависимости от первоначального договора, в отношении которого осуществляется уступка, существуют отличительные особенности проведения сделки. Еще недавно одним из видов таких сделок была уступка по договору инвестирования (соинвестирования). Но поскольку теперь все продажи должны вестись по договорам долевого участия (иные схемы исключены), возможностей осталось крайне мало. «Уступка по таким договорам возможна только до введения объекта в эксплуатацию», — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Варианты
Существует два основных вида уступки: по договору долевого участия и по предварительному договору купли-продажи. Относительно первого варианта. Во-первых, все денежные средства должны быть внесены, неуплаченные передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. Во-вторых, уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартиру можно переуступать неограниченное количество раз. В-третьих, и договор долевого участия, в отношении ...