Аналитики VSN Realty подвели итоги второго квартала на первичном рынке жилой недвижимости комфорт- и бизнес-классов в «старых» границах Москвы. Несмотря на высокую активность девелоперов, объемы доступного для покупки жилья на первичном рынке продолжают сокращаться. Результатом высокого спроса стал рост цены в ряде проектов до 30%.
Покупательский спрос во втором квартале сохранился на высоком уровне в силу общего «разогрева» рынка, ожидания изменений условий программы льготной ипотеки и повышения ключевой ставки ЦБ.
Предложение и спрос
Во втором квартале продажи были открыты в 15 новых проектах – 6 в классе бизнес- и 9 в классе комфорт-. В них запроектировано порядка 730 тысяч кв. м. За первые шесть месяцев 2021 года на рынок в продажу выведено почти 30 новых проектов. Это порядка 1,1 млн запроектированных кв. м жилья. Половина этого объема уже выведена в продажу.
На конец июня 2021 года продажи велись в 318 проектах уровня комфорт- и бизнес-. Суммарно в них экспонировалось более 25 тысяч лотов, с преимуществом по числу предложений в более дешевой ценовой нише: 14264 и 11 482.
С начала года объем экспонируемого предложения в комфорт-классе сократился на 14% по числу лотов, почти на 20% по объему в кв. м. В бизнес-классе сокращение предложения в лотах и метрах составило порядка 5,5%.
Более половины сделок на покупку жилья в проектах уровня комфорт- и бизнес- пришлось на месяцы второго квартала: 16,6 тысяч из 30 тысяч.
По сравнению с цифрами первого квартала 2021 года мы видим положительную динамику по объему реализованного жилья как в лотах, так и в квадратных метрах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатели выросли почти в 2 раза. Однако, стоит учесть, что весной 2020 продажи упали из-за пандемии и перехода на новые условия работы продавцов и регистрирующих органов.
Таблица: поквартальная динамика продаж в сегментах жилья комфорт- и бизнеc.
Почти четверть проданного жилья (24%) строится в ЮВАО. Этот округ лидирует и по своей доле в структуре распределения предложения комфорт- и бизнес- класса – 20%. В ЗАО, ЮАО, СВАО и СЗАО представлено от 12 до 15%. Менее 10% в остальных округах.
Цены и прогнозы
Во втором квартале сохранился рост цен. На конец июня средняя цена предложения в проектах комфорт-класса составляла 247,5 тыс. рублей за кв. м, в проектах бизнес-класса квадратный метр – 368 тыс. рублей за кв. м.
С начала года средний рост цен, который характеризует доступность жилья, в массовых сегментах составил порядка 20%, за год с начала пандемии – 35%. При этом по ряду проектов реальный рост цен значительно превысил среднерыночные показатели. Только за второй квартал 2021 года некоторые проекты прибавили в цене 20-30% (см. таблицу ниже).
По предварительной оценке, в июле покупательская активность начала снижаться, что соответствует сделанным ранее прогнозам. Кроме сезонного фактора, который усилила аномальная жара, на снижение спроса повлияла рыночная актуальная ситуация.
Новые условия льготной ипотеки сузили воронку клиентов, способных внести первый взнос. Однако выросли не только ставки, но и объемы кредитов из-за активного роста стоимости недвижимости. Ряд застройщиков начал устанавливать «заградительные» цены по проектам, чтобы искусственно регулировать динамику продаж.
Часть покупателей выбрала стратегию ожидания под влиянием альтернативных прогнозов, что рынок «встанет» после окончания действия госпрограммы и цены упадут. При этом, по выдаче ипотеки на покупку жилья комфорт- и бизнес- класса во втором квартале был установлен новый рекорд – доля сделок составила 75% (6403 сделки) и 60% (4312 сделок), соответственно.
«Второй квартал утвердил те стратегии девелоперов, которые мы наблюдали в начале года. Сценарий падения цен остается маловероятным, поскольку ускоряющаяся инфляции ведет к обесцениванию денег. Квартиры – это актив, который также обесценивается, поэтому девелоперы будут компенсировать свои потери единственно возможным способом – повышением стоимости», – прокомментировала итоги первого полугодия генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Комментарии
(0)#