Квартира в новостройке — от договора до регистрации права

Купить сегодня квартиру в новостройке – мечта многих. Новенькая недвижимость в Москве или в каком-то другом российском городе – это нестандартные и просторные планировки, ощущение новизны и, главное, собственные квадратные метры. Вот только их приобретение нередко превращается в годы ожиданий, хождений по инстанциям и впустую потраченных нервов. Чтобы этого не случилось, необходимо учитывать все нюансы, сведя риски покупки квартиры в новостройке к минимуму.

Застройщик и инвестор

Застройщик – это компания, которая инициирует и непосредственно реализует проект строительства нового дома. Застройщик является главной фигурой в строительстве объекта, именно ему принадлежит на праве собственности или аренды земельный участок. И именно от него в конечном счете зависит успешность реализации строительства. Застройщик может дополнительно сочетать в себе функции заказчика и инвестора, либо привлекать на эту роль другие организации.

Инвесторов может быть несколько – как компания, которой принадлежит ряд квартир в доме, так и некий человек, купивший жилье, и теперь решивший это новое жилье продать.

Единственное различие, которое есть между продажей квартиры застройщиком и инвестором – форма договора. В первом случае заключается договор участия в долевом строительстве, во втором – договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Инвестор, который как покупатель оплатил квартиру в обмен на обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве, теперь уступает свои права по этому договору. С точки зрения защиты прав потребителя, цены и сроков получения самой квартиры в собственность разницы в этих договорах нет.

В цепи продажа-купля может появиться еще одно звено – риелтор, посредник в вашей сделке, если вы хотите действовать через фирму недвижимости. Она лишь оказывает вам услуги по приобретению квартиры.

Рассмотрим механизм приобретения квартир в новостройках, шаг за шагом.

Покупка квартиры — договор участия (ФЗ-214)

Строящийся или уже построенный дом и квартира в нем выбраны. Покупатель обращается к застройщику. В день первого обращения покупателя необходимо запросить, а застройщик обязан предоставить свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте.

Второй этап – заключение договора участия в долевом строительстве (основной и единственный договор, гарантирующий права покупателя согласно ФЗ-214). По договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить определенный объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать часть построенного объекта (долю) дольщику. В свою очередь, дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену.

В соответствие с законом о долевом строительстве (ФЗ-214) продажа жилья в строящемся доме становится возможной только после оформления всех разрешительных документов, что страхует покупателя от мошенничества со стороны продавца.

В настоящий момент договор участия в долевом строительстве и договор уступки права по договору участия — единственные способы проведения сделки, по которым у покупателя возникают права на объект строительства. Во всех остальных случаях в ходе судебного разбирательства в лучшем случае можно добиться лишь возврата денег.

Не торопитесь подписывать договор. Возьмите его с собой, внимательно изучите. Соберите больше информации о застройщике: из интернета — используя поисковые системы, читая специализированные форумы, из прессы, из справочников строительных организаций, узнайте, какие еще объекты уже построены застройщиком и их истории.

Не бойтесь потратить время на сбор информации, таким образом вы поймете, с какой организацией собираетесь сотрудничать, какие перспективы у строительства, какое качество исполнения работ вас ожидает. Если застройщик ранее строительством не занимался или не представляется возможным изучить всю подноготную, а также возникают сомнения по юридической чистоте сделки, то желательно привлекать к изучению документов специалиста — юриста или риэлтора.

Составляем договор долевого участия

Чтобы определить предмет договора долевого участия, в нем прописываются все детали сделки и свойства объекта недвижимости:

• описание прав и обязанностей сторон по исполнению договора, в частности действия застройщика по строительству дома и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены;
• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (юридический адрес дома, предварительный номер квартиры, этаж, на котором она расположена, общую проектную площадь, наличие и площадь балконов;
• в договоре прописывается цена, сроки и порядок оплаты;
• определяется срок передачи квартиры участнику долевого строительства (дольщику);
• также в договоре указывается гарантийный срок на объект долевого строительства – обычно не менее 5 лет.

  Если все эти условия в договоре не оговорены, то договор считается не заключенным. Договор составляется в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой он и начинает действовать. До момента передачи объекта дольщику по акту приемки-передачи (не до момента регистрации прав), все риски гибели или повреждения объекта несет застройщик.

Договор долевого участия наследуется - акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, даже если наследник не знает о его существовании.

Сомнительные варианты оформления сделок

1. Предварительный договор

Сначала покупателю могут предложить заключить предварительный договор. Наши застройщики любят предварительные договоры купли-продажи. Заключать такой договор не возбраняется, но только после этого все равно придется подписывать основной, регистрируемый, договор купли-продажи – в соответствии с ГК РФ.

Заказчику выгодно заключить предварительный договор, ибо тем самым получает деньги за квартиру задолго до окончания строительства и оформления квартиры в собственность. Однако такая схема рискованна для покупателя, так как у него не возникает никаких прав на объект строительства. Неизвестно, что случится за время строительства, сколько времени будет строиться дом, да и, в конце концов, что произойдет с экономикой в стране. За время строительства квартира значительно подрастает в цене и недобросовестному застройщику может оказаться выгоднее вернуть деньги, отказавшись от оформления договора купли-продажи.

2. Вексельная схема

Как вариант предварительного договора купли-продажи квартиры в Москве, и не только в Москве, застройщики могут предложить вексельную схему. Покупатель приобретает у застройщика вексель на сумму стоимости приобретаемой квартиры. При этом оплата квартиры осуществляется в будущем путем погашения векселя.

При такой схеме сделки, также, как и в случае с предварительным договором, главный риск заключается в следующем: недобросовестный застройщик может по окончании строительства отказаться от передачи квартиры в собственность, вернув покупателю внесенную в прошлом сумму, которая за это время частично обесценится. Доля риска при такой схеме высока — если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, а не квартиры.

Вексельная схема предполагает заключение двух договоров – предварительного договора и договора купли-продажи векселя. Эти договоры не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, покупателям остается уповать только на порядочность застройщиков.

3. Договор страхования

Договор страхования - еще одна схема сделки купли-продажи квартиры, Заключается такой договор вместе с предварительным договором купли-продажи. При такой схеме сделки сумма стоимости квартиры раскладывается на две части и вносится отдельно по каждому договору: одна часть – по предварительному договору купли-продажи, другая – по договору страхования. И теперь доля определенных рисков висит уже на двух договорах.

Еще раз напомним: все эти схемы и договоры ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ. Лишь договор, заключенный в письменной форме и прошедший государственную регистрацию, является законным. Этому договору посвящена едва ли не большая часть федерального закона 214. Регистрация договора служит гарантией для дольщика, что квартира будет продана ему и только ему, и исключает продажи одной и той же квартиры несколько раз.

Долгострой

Дольщик должен следить за ходом строительства, ведь он принимает участие в постройке собственного жилья, пусть и пассивное. Если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (что практически никогда не делается или делается в очень-очень редких случаях).

Застройщик несет финансовую ответственность за несоблюдение сроков окончания строительства, прописанных в договоре. И дольщик вправе потребовать с застройщика неустойку, если сдача дома и получение ключей от квартиры в новостройке задерживаются.

Тем не менее, иногда строительство затягивается или вовсе останавливается.

Нередко виновниками появления долгостроев становятся государственные и муниципальные органы, от которых на разных этапах строительства необходимо получить согласовательную визу. Но существуют и другие препоны. Например, разрешение от ГИБДД на отрыв дороги для прокладки коммуникаций для строящегося объекта. Их визы, как утверждают строители, можно ждать месяц и более. Без этих работ стройка стоит. А недельный простой стройплощадки оборачивается как минимум полуторамесячной задержкой сроков сдачи.

Другой пример. Уже в процессе освоения площадки строительства могут возникнуть подозрения насчет сложного грунта. Понадобятся дополнительные геологические изыскания и дополнительные меры по укреплению фундамента объекта. Срок сдачи дома отодвигается – себестоимость увеличивается.

Для защиты прав дольщиков часто местные власти принимают свои законы и постановления. Так, например, Московской областной Думой 24.06.2010 принят Закон Московской области №84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области». Этот закон определил основные направления деятельности исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления Московской области по защите прав и законных интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов с целью приобретения жилого помещения на территории области для дальнейшего проживания и пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.

В Москве был создан при Комплексе градостроительной политики специальный комитет — Моснадзор долевого строительства, который предназначен, в том числе, и для решения проблем дольщиков. Его координаты приведены ниже в списке адресатов.

Если получение квартиры в Москве и в России в целом становится проблемой, дольщикам, помимо обращения в суд, нужно писать письма по вопросу долгостроя значимым адресатам. Это единственный действенный способ приблизить себя к заветной квартире. Лучше, если будет не менее 50 подписей в письме.

Адресаты (кому жаловаться):

Президент России
103132, Москва, ул. Ильинка, д. 23
letters.kremlin.ru

Председатель Правительства Российской Федерации
103274, Москва, Краснопресненская наб., д. 2
premier.gov.ru/mail/step1.html

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
125009, г. Москва, Никитский пер., д. 5
stroi.mos.ru

Департамент градостроительной политики города Москвы
125009, г. Москва, Никитский пер., д. 5
dgs.mos.ru

Горячие линии комплекса:
stroi.mos.ru/m213d3080.html
dgs.mos.ru/m1498d3755.html

Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства
(Моснадзор долевого строительства)
125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, дом 8/1, строение 1
ecbez.mos.ru
Горячая линия «В помощь дольщикам» — (495) 645-80-96

Государственный орган города Москвы «Уполномоченный по правам человека в городе Москве»
119019, Москва, а/я 49, ул. Н. Арбат, д. 15, 10 этаж
ombudsman.mos.ru
Порядок обращения — www.ombudsman.mos.ru/index.php?page=request

Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой)
105064, Москва, ул. Земляной Вал, д. 36
msk.mosreg.ru
e-mail: minstrk@mosreg.ru

Государственный орган Московской области «Уполномоченный по правам человека в Московской области»
127006, г. Москва, ул. Садовая-Триумфальная, д. 10/13, стр. 1
upchmosobl.ru
e-mail: upch@mosobl.ru

Рабочая группа Партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков
Хинштейн Александр Евсеевич
109012, г. Москва , Новая площадь, д. 8, стр. 2, Москва
twitter.com/Khinshtein
e-mail: hinshteyn@gmail.com

Письма также пишутся губернатору и главе муниципального района, где находится долгострой. Вселим уверенность в отчаявшихся дольщиков: в основном после такой огромной письменной работы начинается движение как со стороны чиновников, так и застройщиков, и долгострой сдвигается с места.

Обмеры БТИ и акт приемки-передачи

Мечта под названием «куплю квартиру» все ближе. После того, как застройщик сдал дом в эксплуатацию, сотрудники БТИ перемерят квадратные метры в каждой квартире. Место установки перегородок, толщина стен могут отличаться от чертежа проекта и таким образом в реальности жилье может отличаться от «нарисованного» на квадратный метр или даже больше как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

После того как БТИ обмерит весь многоквартирный дом – на что обычно уходят недели – делается технический паспорт дома. Сам застройщик обязан передать квартиры покупателям в течение двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Однако, сам факт сдачи дома в эксплуатацию еще не служит доказательством того, что квартира соответствует всем требованиям, содержащимся в договоре.

Застройщик выдает покупателю результаты обмеров БТИ и пересчитывает окончательную стоимость квартиры в соответствии с прописанной в договоре долевого участия ценой. Результаты обмеров включаются в акты приемки-передачи квартиры, но иногда могут оформляться в виде дополнительного соглашения с застройщиком. Если квартира существенно отличается от первоначальных параметров, указанных в проекте, владелец по закону может требовать неустойку с застройщика. Что касается технологии возвращения средств за недостающие квадратные метры, то цена на них прописана в договоре долевого участия.

В акте приемки-передачи должны быть зафиксированы все инженерные коммуникации нового жилья и их состояние. Не нужно подписывать акт до полного устранения недостатков застройщиком. К недостаткам постройки также можно отнести и отсутствующий кран на кухне, и слишком длинные, царапающие пол или, наоборот, короткие двери, не закрывающиеся или не открывающиеся окна, перекошенный подоконник и т.д. И в договоре, и в акте должно быть прописано количество приборов индивидуального учета – счетчиков воды и электроэнергии. Все посчитайте, потрогайте, покрутите - только не сильно - обычно застройщики ставят самые дешевые приборы учета воды.

Устранение всех недоделок оформляется актом. Сроки устранения прописаны в действующем российском законодательстве. ФЗ-214 предусматривает срок для таких работ 2-3 месяца. К сожалению, неустойку в случае обнаружения недоделок застройщик не выплачивает.

Оплата коммунальных услуг

Последним условием передачи ключей застройщиком покупателю является оплата покупателем коммунальных услуг по средним тарифам за 4 месяца вперед (покупатель платит застройщику) – столько обычно требуется, чтобы ТСЖ начала полноценно работать. Оплаченные 4 месяца – обязательное условие во всех случаях, срок прописывается в договоре. Взимать оплату за больший срок никто не имеет права. По истечении первых 4-х месяцев жизни в новом доме покупатель начинает оплачивать ЖКУ по счетам эксплуатирующим компаниям.

Регистрация права собственности

Теперь, когда у покупателя на руках акт приема-передачи квартиры и решение о вводе в эксплуатацию, можно начать регистрацию права собственности. Вопрос регистрации прав на недвижимое имущество регулирует Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В орган Федеральной службы государственной регистрации (Росреестр или ФРС, portal-new.rosreestr.ru), кроме заявления правообладателя, также подаются следующие документы:

• поэтажный план и экспликация (пояснение к архитектурному проекту) квартиры из БТИ;
• паспорт;
• квитанция об оплате государственной пошлины (500 руб.);
• договор со строительной компанией;
• акт приема-передачи квартиры.

Если регистрацией занимается сотрудник компании недвижимости или какой-то помощник покупателя, то покупателю необходимо снабдить его нотариально заверенной доверенностью. Обязательно сделайте несколько копий всех документов, потому что иногда может понадобиться одна, а иногда несколько копий того или иного документа.

Все документы проходят правовую экспертизу, на основании которой выдается свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а в Единый государственный реестр вносятся соответствующие записи. Именно этот день считается датой государственной регистрации прав на квартиру.


После регистрации права собственности можно подавать документы на прописку.

Закон и не закон

По закону вся процедура должна занимать 30 дней с момента предоставления необходимых документов в ФРС - Федеральную регистрационную службу. Но, случается, что собственники ждут заветной регистрации месяцы и даже годы. Если у государственного регистратора появятся сомнения или претензии к документам, то возможно процедуру приостановить – на срок не более чем на 1 месяц. Это по закону. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки - застройщиком или покупателем, тогда госрегистрация притормаживается на срок не более 3 месяцев.

Наше законодательство, к сожалению, не помогает, а только запутывает и без того сложные ситуации. Так, вступивший в силу 4 года назад новый Жилищный кодекс РФ изменил подход к подсчету общей площади квартир. Не обогреваемые и не освещаемые помещения (балконы, лоджии) были исключены из перечня площадей, за которые взимается «коммуналка». В результате может получиться, что в договорах будет указана одна площадь квартиры, а в акте БТИ, соответственно, совсем другая. Чтобы избежать разночтений, специалисты рекомендуют в документах указывать 3 параметра квартирных площадей: с учетом лоджий и балконов; общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов и собственно жилую площадь.

Пока же можно въезжать в свою квартиру, делать ремонт и продолжать заниматься процессом регистрации права собственности. И многие новоселы так и делают. Но еще одно «но»: по закону никто не имеет права жить в квартире без регистрации права собственности на нее.