Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
09.12.2016
Интерьер и отделка
09.12.2016
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Купить сегодня квартиру в новостройке – мечта многих. Новенькая недвижимость в Москве или в каком-то другом российском городе – это нестандартные и просторные планировки, ощущение новизны и, главное, собственные квадратные метры. Вот только их приобретение нередко превращается в годы ожиданий, хождений по инстанциям и впустую потраченных нервов. Чтобы этого не случилось, необходимо учитывать все нюансы, сведя риски покупки квартиры в новостройке к минимуму.

Застройщик и инвестор

Покупка квартиры — договор участия (ФЗ-214)

Составляем договор долевого участия

Сомнительные варианты оформления сделок:

Предварительный договор

Вексельная схема

Договор страхования

Долгострой

Кому жаловаться

Обмеры БТИ и акт приемки-передачи

Оплата коммунальных услуг

Регистрация права собственности

Закон и не закон

Застройщик и инвестор

Застройщик – это компания, которая инициирует и непосредственно реализует проект строительства нового дома. Застройщик является главной фигурой в строительстве объекта, именно ему принадлежит на праве собственности или аренды земельный участок. И именно от него в конечном счете зависит успешность реализации строительства. Застройщик может дополнительно сочетать в себе функции заказчика и инвестора, либо привлекать на эту роль другие организации.

Инвесторов может быть несколько – как компания, которой принадлежит ряд квартир в доме, так и некий человек, купивший жилье, и теперь решивший это новое жилье продать.

Единственное различие, которое есть между продажей квартиры застройщиком и инвестором – форма договора. В первом случае заключается договор участия в долевом строительстве, во втором – договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Инвестор, который как покупатель оплатил квартиру в обмен на обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве, теперь уступает свои права по этому договору. С точки зрения защиты прав потребителя, цены и сроков получения самой квартиры в собственность разницы в этих договорах нет.

В цепи продажа-купля может появиться еще одно звено – риелтор, посредник в вашей сделке, если вы хотите действовать через фирму недвижимости. Она лишь оказывает вам услуги по приобретению квартиры.

Рассмотрим механизм приобретения квартир в новостройках, шаг за шагом.

Покупка квартиры — договор участия (ФЗ-214)

Строящийся или уже построенный дом и квартира в нем выбраны. Покупатель обращается к застройщику. В день первого обращения покупателя необходимо запросить, а застройщик обязан предоставить свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте.

Второй этап – заключение договора участия в долевом строительстве (основной и единственный договор, гарантирующий права покупателя согласно ФЗ-214). По договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить определенный объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать часть построенного объекта (долю) дольщику. В свою очередь, дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену.

В соответствие с законом о долевом строительстве (ФЗ-214) продажа жилья в строящемся доме становится возможной только после оформления всех разрешительных документов, что страхует покупателя от мошенничества со стороны продавца.

В настоящий момент договор участия в долевом строительстве и договор уступки права по договору участия — единственные способы проведения сделки, по которым у покупателя возникают права на объект строительства. Во всех остальных случаях в ходе судебного разбирательства в лучшем случае можно добиться лишь возврата денег.

Не торопитесь подписывать договор. Возьмите его с собой, внимательно изучите. Соберите больше информации о застройщике: из интернета — используя поисковые системы, читая специализированные форумы, из прессы, из справочников строительных организаций, узнайте, какие еще объекты уже построены застройщиком и их истории.

Не бойтесь потратить время на сбор информации, таким образом вы поймете, с какой организацией собираетесь сотрудничать, какие перспективы у строительства, какое качество исполнения работ вас ожидает. Если застройщик ранее строительством не занимался или не представляется возможным изучить всю подноготную, а также возникают сомнения по юридической чистоте сделки, то желательно привлекать к изучению документов специалиста — юриста или риэлтора.

Составляем договор долевого участия

Чтобы определить предмет договора долевого участия, в нем прописываются все детали сделки и свойства объекта недвижимости:

  • описание прав и обязанностей сторон по исполнению договора, в частности действия застройщика по строительству дома и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены;
  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (юридический адрес дома, предварительный номер квартиры, этаж, на котором она расположена, общую проектную площадь, наличие и площадь балконов;
  • в договоре прописывается цена, сроки и порядок оплаты;
  • определяется срок передачи квартиры участнику долевого строительства (дольщику);
  • также в договоре указывается гарантийный срок на объект долевого строительства – обычно не менее 5 лет.

    Если все эти условия в договоре не оговорены, то договор считается не заключенным. Договор составляется в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой он и начинает действовать. До момента передачи объекта дольщику по акту приемки-передачи (не до момента регистрации прав), все риски гибели или повреждения объекта несет застройщик.

  • Договор долевого участия наследуется - акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, даже если наследник не знает о его существовании.

    Сомнительные варианты оформления сделок

    1. Предварительный договор

    Сначала покупателю могут предложить заключить предварительный договор. Наши застройщики любят предварительные договоры купли-продажи. Заключать такой договор не возбраняется, но только после этого все равно придется подписывать основной, регистрируемый, договор купли-продажи – в соответствии с ГК РФ.

    Заказчику выгодно заключить предварительный договор, ибо тем самым получает деньги за квартиру задолго до окончания строительства и оформления квартиры в собственность. Однако такая схема рискованна для покупателя, так как у него не возникает никаких прав на объект строительства. Неизвестно, что случится за время строительства, сколько времени будет строиться дом, да и, в конце концов, что произойдет с экономикой в стране. За время строительства квартира значительно подрастает в цене и недобросовестному застройщику может оказаться выгоднее вернуть деньги, отказавшись от оформления договора купли-продажи.

    2. Вексельная схема

    Как вариант предварительного договора купли-продажи квартиры в Москве, и не только в Москве, застройщики могут предложить вексельную схему. Покупатель приобретает у застройщика вексель на сумму стоимости приобретаемой квартиры. При этом оплата квартиры осуществляется в будущем путем погашения векселя.

    При такой схеме сделки, также, как и в случае с предварительным договором, главный риск заключается в следующем: недобросовестный застройщик может по окончании строительства отказаться от передачи квартиры в собственность, вернув покупателю внесенную в прошлом сумму, которая за это время частично обесценится. Доля риска при такой схеме высока — если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, а не квартиры.

    Вексельная схема предполагает заключение двух договоров – предварительного договора и договора купли-продажи векселя. Эти договоры не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, покупателям остается уповать только на порядочность застройщиков.

    3. Договор страхования

    Договор страхования - еще одна схема сделки купли-продажи квартиры, Заключается такой договор вместе с предварительным договором купли-продажи. При такой схеме сделки сумма стоимости квартиры раскладывается на две части и вносится отдельно по каждому договору: одна часть – по предварительному договору купли-продажи, другая – по договору страхования. И теперь доля определенных рисков висит уже на двух договорах.

    Еще раз напомним: все эти схемы и договоры ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ. Лишь договор, заключенный в письменной форме и прошедший государственную регистрацию, является законным. Этому договору посвящена едва ли не большая часть федерального закона 214. Регистрация договора служит гарантией для дольщика, что квартира будет продана ему и только ему, и исключает продажи одной и той же квартиры несколько раз.

    Долгострой

    Дольщик должен следить за ходом строительства, ведь он принимает участие в постройке собственного жилья, пусть и пассивное. Если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (что практически никогда не делается или делается в очень-очень редких случаях).

    Застройщик несет финансовую ответственность за несоблюдение сроков окончания строительства, прописанных в договоре. И дольщик вправе потребовать с застройщика неустойку, если сдача дома и получение ключей от квартиры в новостройке задерживаются.

    Тем не менее, иногда строительство затягивается или вовсе останавливается.

    Нередко виновниками появления долгостроев становятся государственные и муниципальные органы, от которых на разных этапах строительства необходимо получить согласовательную визу. Но существуют и другие препоны. Например, разрешение от ГИБДД на отрыв дороги для прокладки коммуникаций для строящегося объекта. Их визы, как утверждают строители, можно ждать месяц и более. Без этих работ стройка стоит. А недельный простой стройплощадки оборачивается как минимум полуторамесячной задержкой сроков сдачи.

    Другой пример. Уже в процессе освоения площадки строительства могут возникнуть подозрения насчет сложного грунта. Понадобятся дополнительные геологические изыскания и дополнительные меры по укреплению фундамента объекта. Срок сдачи дома отодвигается – себестоимость увеличивается.

    Для защиты прав дольщиков часто местные власти принимают свои законы и постановления. Так, например, Московской областной Думой 24.06.2010 принят Закон Московской области №84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области». Этот закон определил основные направления деятельности исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления Московской области по защите прав и законных интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов с целью приобретения жилого помещения на территории области для дальнейшего проживания и пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.

    В Москве был создан при Комплексе градостроительной политики специальный комитет — Моснадзор долевого строительства, который предназначен, в том числе, и для решения проблем дольщиков. Его координаты приведены ниже в списке адресатов.

    Если получение квартиры в Москве и в России в целом становится проблемой, дольщикам, помимо обращения в суд, нужно писать письма по вопросу долгостроя значимым адресатам. Это единственный действенный способ приблизить себя к заветной квартире. Лучше, если будет не менее 50 подписей в письме.

    Адресаты (кому жаловаться):

    Президент России
    103132, Москва, ул. Ильинка, д. 23
    letters.kremlin.ru

    Председатель Правительства Российской Федерации
    103274, Москва, Краснопресненская наб., д. 2
    premier.gov.ru/mail/step1.html

    Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
    125009, г. Москва, Никитский пер., д. 5
    stroi.mos.ru

    Департамент градостроительной политики города Москвы
    125009, г. Москва, Никитский пер., д. 5
    dgs.mos.ru

    Горячие линии комплекса:
    stroi.mos.ru/m213d3080.html
    dgs.mos.ru/m1498d3755.html

    Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства
    (Моснадзор долевого строительства)
    125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, дом 8/1, строение 1
    ecbez.mos.ru
    Горячая линия «В помощь дольщикам» — (495) 645-80-96

    Государственный орган города Москвы «Уполномоченный по правам человека в городе Москве»
    119019, Москва, а/я 49, ул. Н. Арбат, д. 15, 10 этаж
    ombudsman.mos.ru
    Порядок обращения — www.ombudsman.mos.ru/index.php?page=request

    Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой)
    105064, Москва, ул. Земляной Вал, д. 36
    msk.mosreg.ru
    e-mail: minstrk@mosreg.ru

    Государственный орган Московской области «Уполномоченный по правам человека в Московской области»
    127006, г. Москва, ул. Садовая-Триумфальная, д. 10/13, стр. 1
    upchmosobl.ru
    e-mail: upch@mosobl.ru

    Рабочая группа Партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков
    Хинштейн Александр Евсеевич
    109012, г. Москва , Новая площадь, д. 8, стр. 2, Москва
    twitter.com/Khinshtein
    e-mail: hinshteyn@gmail.com

    Письма также пишутся губернатору и главе муниципального района, где находится долгострой. Вселим уверенность в отчаявшихся дольщиков: в основном после такой огромной письменной работы начинается движение как со стороны чиновников, так и застройщиков, и долгострой сдвигается с места.

    Обмеры БТИ и акт приемки-передачи

    Мечта под названием «куплю квартиру» все ближе. После того, как застройщик сдал дом в эксплуатацию, сотрудники БТИ перемерят квадратные метры в каждой квартире. Место установки перегородок, толщина стен могут отличаться от чертежа проекта и таким образом в реальности жилье может отличаться от «нарисованного» на квадратный метр или даже больше как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

    После того как БТИ обмерит весь многоквартирный дом – на что обычно уходят недели – делается технический паспорт дома. Сам застройщик обязан передать квартиры покупателям в течение двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Однако, сам факт сдачи дома в эксплуатацию еще не служит доказательством того, что квартира соответствует всем требованиям, содержащимся в договоре.

    Застройщик выдает покупателю результаты обмеров БТИ и пересчитывает окончательную стоимость квартиры в соответствии с прописанной в договоре долевого участия ценой. Результаты обмеров включаются в акты приемки-передачи квартиры, но иногда могут оформляться в виде дополнительного соглашения с застройщиком. Если квартира существенно отличается от первоначальных параметров, указанных в проекте, владелец по закону может требовать неустойку с застройщика. Что касается технологии возвращения средств за недостающие квадратные метры, то цена на них прописана в договоре долевого участия.

    В акте приемки-передачи должны быть зафиксированы все инженерные коммуникации нового жилья и их состояние. Не нужно подписывать акт до полного устранения недостатков застройщиком. К недостаткам постройки также можно отнести и отсутствующий кран на кухне, и слишком длинные, царапающие пол или, наоборот, короткие двери, не закрывающиеся или не открывающиеся окна, перекошенный подоконник и т.д. И в договоре, и в акте должно быть прописано количество приборов индивидуального учета – счетчиков воды и электроэнергии. Все посчитайте, потрогайте, покрутите - только не сильно - обычно застройщики ставят самые дешевые приборы учета воды.

    Устранение всех недоделок оформляется актом. Сроки устранения прописаны в действующем российском законодательстве. ФЗ-214 предусматривает срок для таких работ 2-3 месяца. К сожалению, неустойку в случае обнаружения недоделок застройщик не выплачивает.

    Оплата коммунальных услуг

    Последним условием передачи ключей застройщиком покупателю является оплата покупателем коммунальных услуг по средним тарифам за 4 месяца вперед (покупатель платит застройщику) – столько обычно требуется, чтобы ТСЖ начала полноценно работать. Оплаченные 4 месяца – обязательное условие во всех случаях, срок прописывается в договоре. Взимать оплату за больший срок никто не имеет права. По истечении первых 4-х месяцев жизни в новом доме покупатель начинает оплачивать ЖКУ по счетам эксплуатирующим компаниям.

    Регистрация права собственности

    Теперь, когда у покупателя на руках акт приема-передачи квартиры и решение о вводе в эксплуатацию, можно начать регистрацию права собственности. Вопрос регистрации прав на недвижимое имущество регулирует Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    В орган Федеральной службы государственной регистрации (Росреестр или ФРС, portal-new.rosreestr.ru), кроме заявления правообладателя, также подаются следующие документы:

    • поэтажный план и экспликация (пояснение к архитектурному проекту) квартиры из БТИ;
    • паспорт;
    • квитанция об оплате государственной пошлины (500 руб.);
    • договор со строительной компанией;
    • акт приема-передачи квартиры.

    Если регистрацией занимается сотрудник компании недвижимости или какой-то помощник покупателя, то покупателю необходимо снабдить его нотариально заверенной доверенностью. Обязательно сделайте несколько копий всех документов, потому что иногда может понадобиться одна, а иногда несколько копий того или иного документа.

    Все документы проходят правовую экспертизу, на основании которой выдается свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а в Единый государственный реестр вносятся соответствующие записи. Именно этот день считается датой государственной регистрации прав на квартиру.

    После регистрации права собственности можно подавать документы на прописку.

    Закон и не закон

    По закону вся процедура должна занимать 30 дней с момента предоставления необходимых документов в ФРС - Федеральную регистрационную службу. Но, случается, что собственники ждут заветной регистрации месяцы и даже годы. Если у государственного регистратора появятся сомнения или претензии к документам, то возможно процедуру приостановить – на срок не более чем на 1 месяц. Это по закону. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки - застройщиком или покупателем, тогда госрегистрация притормаживается на срок не более 3 месяцев.

    Наше законодательство, к сожалению, не помогает, а только запутывает и без того сложные ситуации. Так, вступивший в силу 4 года назад новый Жилищный кодекс РФ изменил подход к подсчету общей площади квартир. Не обогреваемые и не освещаемые помещения (балконы, лоджии) были исключены из перечня площадей, за которые взимается «коммуналка». В результате может получиться, что в договорах будет указана одна площадь квартиры, а в акте БТИ, соответственно, совсем другая. Чтобы избежать разночтений, специалисты рекомендуют в документах указывать 3 параметра квартирных площадей: с учетом лоджий и балконов; общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов и собственно жилую площадь.

    Пока же можно въезжать в свою квартиру, делать ремонт и продолжать заниматься процессом регистрации права собственности. И многие новоселы так и делают. Но еще одно «но»: по закону никто не имеет права жить в квартире без регистрации права собственности на нее.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Продажа квартир в Ульяновске от застройщика

Как купить квартиру в Ульяновске?

«ГринПарк» - это элитный город в городе с безопасной территорией, развитой инфраструктурой, с детскими и спортивными площадками. Современные комфортные новостройки в Ульяновске ждут своих хозяев. Продажей квартир занимается застройщик - компания Премьера.
00
Грязезащитные решетки

Грязезащитные решетки получили широкое распространение в общественных зданиях

В местах с большим потоком людей (магазинах, вокзалах, общественных зданиях, торгово-развлекательных центрах и т.д.) достаточно трудно постоянно поддерживать чистоту и порядок
00
Новостройки Красноярска

Приоритетом при выборе новостройки покупатели считают развитость инфраструктуры

Выбор между покупкой новостройки и вторичного жилья сегодня все чаще склоняется в пользу первого. И это вполне оправдано, ведь стоимость недвижимости в строящемся доме, зачастую, существенно ниже готовых квадратных метров
00
Фрески на шкафах-купе

Фрески на шкафах-купе

Великолепные античные дворцы и элегантные виллы, чьи стены и потолки украшены фресками, слегка выцветшими от времени, но от этого не менее прекрасными, вызывают у современного жителя мегаполиса легкий вздох зависти
00
ЖК «Фили Град»

Жилой комплекс «Фили Град»: уютный дом, где любят и ждут

Совсем недавно по адресу Береговой проезд, 5 появились четыре новых необычных корпуса. Они относятся к многофункциональному жилому комплексу «Фили Град», который входит в состав района «Большой Сити»
00
Электроника для авто

Ищите качественную электронику для авто на tehnomarkt.com

Для многих автовладельцев машина – это вторая любовь, которая всегда должна быть ухоженной и прекрасной. Поэтому они стараются сделать все возможное, чтобы их любимица ни в чем не нуждалась и всегда была в строю
00
Недвижимость в Азербайджане

Специальный сайт недвижимости в Азербайджане предложит множество любопытных вариантов

Нередко поиск жилья для аренды или приобретения в Баку или другом регионе Азербайджана сопровождается массой особенностей. Некоторые собственники по старинке предпочитают использоваться печатные варианты для размещения объявлений, тогда как другие обращаются к специализированным виртуальным доскам
00
Магазин напольных покрытий Империя Пола

Станьте владельцем качественного напольного покрытия благодаря магазину «Империя Пола»

Занимаясь ремонтными работами или просто обновлением интерьера, особое внимание уделяется деталям. Речь идет не только о мебели, декоре и прочем, но и о таких важных моментах, как напольное покрытие
00
Информационные стенды

Маяки в океане информации

Предупреждён – значит вооружён. Но в наше время можно переформулировать высказывание, делая его при этом более точным, а именно: вовремя проинформирован – значит подготовлен к жизни со всеми её перипетиями и сюрпризами. Но что же делать с тем, что новости летят на нас немыслимым потоком и не всегда получается найти среди этого водопада то, что действительно нужно?
00
Энтеросорбент фишант

Спорт и энтеросорбент фишант

Иногда, после тяжелых тренировок, пища неспособна полностью усваиваться и перевариваться в организме, в следствии чего, в крови человека могут накапливаться желчные кислоты, токсины и жиры, которые ядовитее для человеческого организма
00
Удобные элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга

Покупка квартиры в «Доме с атмосферой успеха» – гарантия комфортного и удобного проживания

На рынке недвижимости Питера появилась информация о новом проекте – жилом комплексе бизнес-класса «Монополист». Строительная компания СКТ «Стимул» приступила к реализации архитектурной разработки еще в 2014 году.
00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: