Вадим Рубцов, председатель Коллеги адвокатов г. Москвы «Правовое содействие», поделился с нами своим опытом и рассказал на частном примере, какие могут быть подводные камни при покупке квартиры.
Вступление
Трудно сказать, афера задумывалась заранее или уже пришла в голову продавцов квартиры по ходу сделки. Но, тем не менее, она состоялась. Недобросовестные продавцы, получив деньги за проданную квартиру, через некоторое время захотели вернуть свою недвижимость обратно. К сожалению, это им удалось. Суд вернул квартиру в собственность прежнему владельцу, но только вот проживать они в ней не могут до тех пор, пока….не выплатят обратно, полученные от покупателя деньги.
К сожалению, еще не так давно подобные аферы продавцам, особенно тем, кто страдает различного рода заболеваниями (особенно головы) удавались. Были случаи, когда одна квартира продавалась и возвращалась по несколько раз. Но мошенники забыли, что времена изменились. И суды уже стали больше вникать в проблему, чем идти на поводу у «обиженных» пенсионеров, алкоголиков и якобы душевных больных. Одним словом, в этот раз афера дала осечку. Но аферисты никак не успокоятся и продолжают донимать добросовестных приобретателей.
А все начиналось так прекрасно
Ирина Васильевна Дурасова с семьей приехала в Москву в 2011 году. Год снимали комнату, даже на аренду плохонькой «однушки» не было денег. А комнаты обычно сдают алкоголики или наркоманы. Так что за год они хлебнули горя с лихвой.
В 2012 году квартира в Ленске, где они раньше жили, была продана, собраны все сбережения, и они стали присматривать себе квартиру в столице. 5,5 миллиона – сумма вроде как немаленькая, но купить на нее что-то хорошее, да еще когда цены на недвижимость растут, совсем непросто. Чтоб вписаться в нужную сумму, Ирина Васильевна посмотрела не один десяток квартир. Наконец судьба им улыбнулась. Только улыбка эта, как оказалось в последствие, была ехидной. Но тогда Дурасовы этого не заметили. Тем более, что покупали жилье не сами, а через риэлторов. Правда, компания была небольшая и малоизвестная.
Квартиру по их деньгам нашли в районе станции метро Люблино. Она была небольшой, в пятиэтажке на третьем этаже. Когда риэлторы привели в нее Ирину Васильевну, то женщина в первые минуты даже лишилась дара речи. Не квартира, а свинарник какой-то. На полу вповалку спали квартиранты, таджики, которые работали на расположенном рядом рынке. Она сначала хотела отказаться от нее, но вспомнила, что за эти деньги ей предлагали только первый или пятый этажи. На пятый по состоянию здоровья ей подниматься тяжело, а первого женщина панически боялась. В Ленске они тонули 2 раза. Умом понимала, что наводнения в Москве быть не может, но страх был в области подсознания, поэтому первый этаж отметала сразу. А тут все же третий. Хотела поторговаться по цене, чтобы те немного уступили, но риэлторы до хозяйки квартиры Дурасову не допустили. Сказали, что так положено, а она будут только на сделке.
Тогда она попросила у риэлторов историю квартиры. Она оказалась простой. Хозяйка квартиры Кукушкина Е.Ю. являлась единственной собственницей. Она, после смерти матери, квартиру приватизировала на себя. В ней были прописаны ее муж, сын и бабушка. Все они выписались еще до сделки, кроме бабушки - Елистратовой Р.А. Она попросила два месяца еще «повисеть», ссылаясь на то, что без прописки ей не дадут пенсии. Кроме того, она не сможет посещать поликлинику, где начала оформлять инвалидность. Ирина Васильевна поверила в порядочность пенсионерки, и даже залог под выписку не оставила. Она этих тонкостей знать не могла, а агенты компании не подсказали.
Как покупатель превратился в ответчика в суде
Прошло около 2 месяцев. Ремонт был в самом разгаре, когда Ирина Васильевна получает повестку в суд. Оказалось, что Елистратова, защищая больную внучку и несовершеннолетнего ребенка, написала заявление в прокуратуру о том, что их обманули и лишили жилья. У Кукушкиной еще в школе была травма головы, и она страдала эпилепсией, но на учете нигде не состояла. Потом, правда, бабушка ее устроила в больницу. Но это было уже после сделки, что, тем не менее, не помешало Елистратовой надавить на этот факт и…выиграть дело в суде. Ушлая старушка стаскала внучку в институт Сербского, где ей написали, что ввиду болезни во время сделки она не понимала юридических последствий своих действий.
Из решения Люблинского районного суда города Москвы от 20 августа 2013 года:
«…В судебном заседании была допрошена эксперт Королева Е. В., которая показала, что она составляла экспертное заключение в отношении Кукушкиной Е. Ю., находящееся в материалах дела. Она сделала однозначные выводы, материалов дела для этого было достаточно, порядок в заключении не был нарушен, тонкие анамнестические данные нельзя установить по психическому состоянию. Люди вполне могли не замечать психического расстройства Кукушкиной Е. Ю.
Оценивая данное заключение и показания свидетелей, суд доверяет выводам судебно-психиатрической экспертизы, проведенной ФГУ «Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В.П. Сербского», поскольку данное доказательство получено с соблюдением закона, выводы обоснованы, мотивированы, сделаны комиссией врачей-психиатров на основании всестороннего исследования материалов гражданского дела, данных медицинской документации подтверждены результатами клинического обследования. Выводы экспертизы согласуются с другими доказательствами по делу: справкой из ПНД № (т. 1 л.д. 18), справкой и данными из истории болезни из *** (т. 1 л.д. 20-27), данными из ПБ № (т. 1 л.д. 28,29,50-66). Судом также исследованы медицинские данные из ПБ № в отношении Кукушкиной Е. Ю. (т. 2 л.д. 120-123), выписка из истории болезни Детской городской больницы № на Кукушкину Е. Ю. (т. 2 л.д. 132-144)».
И хотя Дурасова нанимала независимых экспертов, которые доказывали, что при таком заболевании бывают стадии ремиссии, но судья посчитала, что заключение из института Сербского стоит выше всяких высказываний независимых экспертов. И сколько адвокат Дурасовой ни бился, он суду доказать ничего не смог.
Из решения суда:
«…Допрошенный в ходе рассмотрения дела свидетель-специалист Абакумова Е. В. показала, что ей была дана копия вышеуказанного экспертного заключения для рецензии. Специалист считает, что в данном заключении не разделены анамнез жизни и болезни, слова и выводы эксперта не подтверждены документально. Абакумова Е.В. не согласна в оценке и выводах фактов, указанных в медицинском заключении…».
Немалую роль, как мне кажется, здесь сыграло и то, что Елистратова обратилась за помощью в прокуратуру, где слезно просила, чтобы ее больную внучку и ее несовершеннолетнего сына защитили от мошенников. Это была для них выигрышная ситуация. Как правило, суды идут навстречу прокурорам. Так и случилось. Суд вынес решение: квартиру вернуть прежним хозяевам, а Дурасовой вернуть деньги за квартиру. В ходе судебных заседаний факт передачи покупателем 5,5 млн. рублей продавцу Кукушкиной через банковскую ячейку был доказан. Как покажет дальнейший ход событий, для ответчика это было очень важным пунктом в решении суда.
Но так как Кукушкина денег не отдавала, то Ирина Васильевна подала апелляцию в Мосгорсуд. Но там в суть дела особо не вникали. Буквально в течение 2 минут утвердили решение нижестоящего суда.
Получив решение суда, Кукушкина быстро побежала в Регпалату. Вскоре она получила документы на собственность. Квартира вновь перешла к ним. И они в ней прописались.
Выселить совсем непросто
Далее – выселение. Просто так этого не сделаешь, не придешь и не выкинешь вещи. Нужно, чтоб все было по закону, чтоб не приехала потом полиция и не привлекла за самоуправство. Поэтому Кукушкина подает в суд на выселение семьи Дурасовых из квартиры. А Ирина Васильевна подала в Люблинский суд встречное исковое требование к Кукушкиной по поводу возврата полученных за квартиру денег. Вы нам деньги – мы освобождаем квартиру. Но Елистратова с внучкой понятно платить и не собирались. Они думали, что это все пройдет автоматически, как случилось в Мосгорсуде. Мол, Дурасову выселят и все тут, поэтому расслабились и о защите не особо думали. Пришли на суд даже без адвоката. Но самоуверенность их подвела, и здесь афера дала осечку…..
Напротив, к суду Ирина Дурасова подготовилась более основательно. Во-первых, она тоже пошла в прокуратуру с заявлением о том, что на каком основании их хотят выселить, когда у них трое несовершеннолетних детей (кстати, третий родился уже в этой квартире). В органы опеки Дурасова с дочерью тоже обращались, но там им помочь не смогли, так как они уже выступали в первом суде на стороне сына Кукушкиной. Во-вторых, она нашла отца несовершеннолетнего ребенка, в интересах которого подала в суд Кукушкина. Он обещал прийти на суд. И, в-третьих, сыну Ирины Васильевны удалось узнать, что есть статья ГК 359, которая дает возможность проживать в квартире до полного возврата денежных средств от продавца. Правда, многие юристы, к которым они обращались, сказали, что данная статья применяется в основном к спорам, которые проходят между юридическими лицами. Но это же не отрицает того, что она не может быть применена и к физическим.
Все эти действия со стороны Дурасовой дали результат. Отец мальчика сказал, что он разведен с Кукушкиной, сын живет с ним и ни в чем не нуждается. Прокурор, изучив ситуацию, заявил, что выселять несовершеннолетних детей, которые проживают в настоящий момент в квартире, на улицу нельзя. Другой квартиры их родители не имеют. Тогда судья, руководствуясь этой ст. 359 ГК РФ, своим решением оставил Дурасовых проживать в купленной ими квартире.
Понятно, что Кукушкина обратилась в Моргорсуд. На дворе стоял 2015 год. Но сейчас заседание там длилось уже не 2 минуты, а несколько часов. Всех участников спора внимательно выслушали и посчитали, что:
«…двухсторонняя реституция предусматривает одновременный момент исполнения обеими сторонами обязательств друг перед другом, в противном случае если возврат осуществляет только одна сторона, баланс прав нарушается. До настоящего времени решение суда о выплате ему денежной суммы Кукушкиной не исполнено и как следует из пояснений Кукушкиной, она будет выплачивать *** рублей из своей пенсии.
Поэтому суд считает, что требования истца Кукушкиной о выселении Дурасовой и членов ее семьи, нарушают баланс интересов сторон, поскольку Кукушкина не в состоянии, как следует из ее пояснений, выплатить взысканную с нее по решению суда денежную сумму».
Итог:
«….признать за Дурасовой И. В. право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ХХХ до исполнения Кукушкиной Е. Ю. обязательств по возврату денежных средств в соответствии с решением Люблинского районного суда г Москвы от ДД.ММ.ГГГГ года».
Вроде бы все закончилось хорошо, судья решил по совести. Но, увы, проблемы семьи Ирины Дурасовой на этом не закончились. Во-первых, они живут как на пороховой бочке. Квартира-то им не принадлежит. Во-вторых, Кукушкина с Елистратовой их постоянно третируют, оказывают психологическое давление. Мол, квартира наша, освобождайте ее. Пишут в разные инстанции, куда Дурасову приглашают для пояснений. А это потраченное время и нервы. И как выйти из этой ситуации добросовестному приобретателю, сказать пока никто не может. И даже депутаты Госдумы РФ, куда Ирина Васильевна Дурасова неоднократно обращалась.
Комментарий
Вадим Рубцов, председатель Коллеги адвокатов г. Москвы «Правовое содействие»:
В сложившейся ситуации следует обратить внимание на несколько моментов.
Во-первых, бабушка, Елистратова Р.А., «просила» сохранить за ней регистрацию, значит она была в курсе того, что её внучка, Кукушкина Е.Ю., планирует продать квартиру, но не предприняла ни каких шагов, чтобы «защитить» её права, до момента получения денежных средств. То есть, она, прекрасно зная о болезни внучки, желала получить денежные средства, чтобы в последствии признать сделку недействительной и вернуть квартиру.
Во-вторых, как видно из обстоятельств дела, ни сама Кукушкина Е.Ю., ни остальные фигуранты дела, не пользовались этой квартирой по её прямому назначению. Они в ней не проживали, а извлекали доход от сдачи квартиры в аренду. То есть, никто не оказался лишенным единственного жилья, хотя в суде именно на это и делался упор Елистратовой Р.А. и Кукушкиной Е.Ю.
В-третьих, Кукушкина Е.Ю. и её представитель, Елистратова Р.А., в суде о признании сделки недействительной, указывали, что в квартире нуждается муж и сын Кукушкиной Е.Ю., что оказалось неправдой. В судебном разбирательстве, при определении порядка исполнения судебного решения о двусторонней реституции, стало известно, что муж – уже давно не муж, да и сын к этой квартире никакого отношения не имеет. То есть, Елистратова Р.А. и Кукушкина Е.Ю. дали заведомо ложные показания в суде, с целью вернуть себе квартиру, и оставить себе ранее полученные денежные средства.
Это обстоятельство ранее не было известно Дурасовым, и было положено в обоснование судебного решения, при признании сделки недействительной. В соответствии с п.3 ст.392 ГПК РФ, данное обстоятельство является основанием для пересмотра, принятого судом решения. Срок для предъявления заявления о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам установлен ст.394 ГПК РФ и составляет три месяца, со дня установления оснований для пересмотра. К сожалению, Дурасовы не смогли воспользоваться этой возможностью, так как не знали о ней.
Оценивая сложившуюся ситуацию, в действиях Елистратовой Р.А. и Кукушкиной Е.Ю. можно увидеть признаки состава преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, а именно, хищение чужого имущества, совершенного путем обмана, организованной группой, в особо крупном размере.
Схема прослеживается такая: Кукушкина Е.Ю. и Елистратова Р.А., зная о наличии у Кукушкиной Е.Ю. заболевания, при котором у неё могут быть моменты помутнения рассудка, скрыли это обстоятельство от Дурасовых – покупателей. Учитывая, как сейчас проводятся сделки купли-продажи недвижимости, можно сделать вывод о том, что факт болезни Кукушкиной Е.Ю. был скрыт осознанно. В пользу этого заключения говорит и срок подачи иска о признании сделки недействительной. Как видим из материалов дела, уж через два месяца после сделки Дурасовы получили повестку в суд. Значит иск был подан в менее чем через месяц, после получения денег из банковской ячейки.
Открытым остается вопрос участия в афере риелторов, проводивших сделку. Возможно они сознательно помогали скрыть от покупателей факт наличия болезни у Кукушкиной Е.Ю. В пользу этого вывода свидетельствует тот факт, что они не давали возможность прямого общения продавца и покупателя. Также есть масса вопросов по поводу общения Елистратовой Р.А. с покупателями. Общались ли они напрямую или просьбу Елистратовой Р.А., сохранить за ней регистрацию, передавали риелторы. Но это уже вопрос к следствию, именно там будет решаться вопрос о том, участники ли риелторы преступной группы или просто свидетели, обманутые Елистратовой Р.А. и Кукушкиной Е.Ю.
В дальнейшем, следуя своему преступному умыслу, Кукушкина Е.Ю. и Елистратова Р.А. дают показания в суде, утверждая, что им негде жить (помним, что они сдавали квартиру) и, что в квартире проживает муж Кукушкиной Е.Ю. и ее несовершеннолетний ребенок (помним, что «муж» давно не муж, и ребенок живет с ним). Суд, обманутый Кукушкиной Е.Ю. и Елистратовой Р.А., выносит решение о признании сделки недействительной. С учетом заключения судебно-медицинской экспертизы, и ложной информации, предоставленной Истцами, это вполне закономерно. В этот момент Кукушкина Е.Ю. и Елистратова Р.А. достигают, своей преступной цели – получения денежных средств, в особо крупном размере. Они прекрасно понимают, что забрать эти деньги у них никто не сможет, так как обе они живут на небольшую пенсию.
Думаю, было бы интересно проследить историю их судебных тяжб. Возможно, что история с Дурасовыми не первая.
Я бы рекомендовал Дурасовым обратиться в соответствующие правоохранительные органы и хорошо подготовленным заявлением о совершении в отношении них преступления.
В случае, если приступы человеколюбия не позволят Дурасовым инициировать уголовное преследование двух аферисток, можно продолжить решать вопрос в рамках гражданско-правового поля. В этом случае следует учесть ряд обстоятельств.
Судом установлен порядок проведения двусторонней реституции, а именно, возврат квартиры поставлен под условие возврата полученных денежных средств. Пока размер долга Кукушкиной Е.Ю. достаточно велик, можно ничего не опасаться и продолжать пользоваться квартирой. Однако, есть некоторые нюансы.
Дурасовы могут проводить ремонт только с согласия Кукушкиной Е.Ю., так как собственником квартиры является все-таки она. Исключение – тот ремонт, который был произведен до вступления в силу судебного решения о признании сделки недействительной. Кстати, у Дурасовых есть три года для предъявления к Кукушкиной Е.Ю. иска о возмещении причиненного им ущерба. Ущерб выражается в том, что они за счет своих средств произвели неотделимые улучшения квартиры, в период, когда считали эту квартиру своей. Еще можно поднять вопрос об упущенной выгоде. То есть, о том, что в результате признания сделки недействительной, и длительном невозврате денежных средств, они уже не могут приобрести аналогичную квартиру за эти же деньги. Это требование существенно сложнее в доказывании, но правовые основания для его предъявления имеются.
Еще одна сложность заключается в том, что Кукушкина Е.Ю. с очень низкой долей вероятности сможет самостоятельно погасить имеющуюся у неё задолженность. Скорее всего, у нее будут удерживать из пенсии минимальные суммы, которыми она смогла бы погасить долг лет эдак за 150… Что может произойти за это время? Ну, как минимум все участники сделки за это время точно умрут. Начнутся вопросы наследования и споры с ними связанные… Также дом может попасть под программу реновации. В этом случае Дурасовым придется доказывать свое право пользования квартирой, которую будет выделять город… Мы все прекрасно знаем о существовании инфляции. Кто может дать гарантию, что через 50 лет пенсия не будет составлять миллион рублей, на который можно будет купить ровно столько же продуктов, сколько сейчас? Это вызывает необходимость регулярной индексации невзысканных сумм. В противном случае Дурасовы рискуют оказаться на улице, так и не получив возмещения отданных денег.
Множественность вариантов развития событий, при попытке разрешения вопроса в рамках гражданско-правовых отношений возникает по причине их возникновения в результате действий, имеющих признаки преступления, и не разрешенных в правовом поле.
Сейчас в Москве идет реновация. Старый жилой фонд ликвидируется. Люди из пятиэтажек переедут в новые просторные квартиры. А так как квартира, которую купили Дурасовы, расположена в пятиэтажке, то в ближайшие годы она наверняка будет снесена. Поэтому я хочу посоветовать им в данной ситуации предпринять шаги, направленные на привлечение Кукушкиной Е.Ю. и Елистратовой Р.А. к уголовной ответственности. Предъявить к Кукушкиной Е.Ю. иск о возмещении причиненного ущерба, и подать заявление об индексации присужденных денежных сумм. В ходе рассмотрения судами и правоохранительными органами заявлений, можно будет обсудить с Кукушкиной Е.Ю. вариант заключения мирового соглашения, в рамках которого право собственности на спорную квартиру перейдет к Дурасовым. Также я рекомендую довести до сведения соответствующих органов, занимающихся вопросами расселения и реновации информацию о том, что, судебным решением за Дурасовыми закреплено право пользования квартирой.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте