Скачать программу
Сегодня 15:29
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:25
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 12:25
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 12:21
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

После реформы долевого строительства привлекательность инвестиций в «котлован» снизится, ведь сократится разница между ценой строящегося и готового жилья. При этом вырастет интерес к арендному бизнесу, и наибольшую выручку в этом случае дадут инвестиции в дорогое жилье. Эксперты «Метриум» рассказывают, где искать ликвидные комплексы, и какие апартаменты принесут наибольший доход от аренды.

Рынок аренды элитного жилья сравнительно узкий, но здесь можно получить самую высокую прибыль. По данным «Метриум» в 2018 году средняя арендная ставка составила 210 тыс. рублей, а максимальная достигла 1,6 млн рублей в месяц. Удачно выбранный объект может стать стабильным источником немалого пассивного дохода. Чтобы его найти, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Этап первый: поиск комплекса

Первая и наиболее важная задача – это поиск ликвидного проекта апартаментов, подходящего для арендного бизнеса. На этом этапе необходимо ответить на два вопроса: где и какой мы ищем комплекс?

Местоположение

Выбор расположения комплекса апартаментов для сдачи в аренду зависит от класса объекта, в который собирается вложиться инвестор. Среднестатистический портрет арендатора очень разнится в бизнес-, премиум- и элитном классе жилья. Рассмотрим последовательно каждый из них.

В бизнес-классе потенциальных арендаторов больше всего, а их портрет – самый разнообразный. Соответственно, география выбора удачного комплекса для сдачи в аренду широкая.

Прежде всего следует искать апартаменты в «поясе» между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Это основные «артерии», которые связывают большинство крупных деловых кластеров Москвы, и работающих в них арендаторов. Соответственно, чем ближе крупный деловой центр или их скопление, тем больше потенциальных клиентов.   

Далее: арендаторы жилья бизнес-класса иногда пользуются метро, и для них наличие рядом станций подземки также играет роль. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют проекты, расположенные в 5-15 минутах ходьбы от метро. По вышеперечисленным параметрам лучше всего для аренды подойдут проекты «Level Павелецкая», Apartments, Soho+Noho, «Пресня Сити».

В премиальном и элитном сегментах большее значение имеет престиж локации.  Арендаторы с большим бюджетом не зависят от жестких графиков, поэтому не испытывают потребности в ежедневной транспортной доступности своих офисов. Квартиросъемщики такого жилья предпочитают объекты в пределах Садового кольца. Для них важна близость высококлассных коммерческих услуг, эпицентров культурной жизни, важнейших центров принятия политических решений. С высокой вероятностью у таких арендаторов есть семьи и дети, поэтому они часто обращают внимание на наличие элитных школ, гимназий и топовых учебных заведений поблизости. Среди таких объектов в центре Москвы можно выделить Chkalov, Red7, A-Residence, The Book.

Формат комплекса

Формат комплекса, идеально подходящего для арендного бизнеса, различается в зависимости от сегмента новостройки, отмечают в «Метриум». Однако есть ряд общих правил при выборе объекта:  

  • Сторонитесь проектов с большим числом апартаментов. Чем крупнее комплекс, тем больше конкурентов-арендодателей. Предельно разумное количество лотов – около 400.  
  • Ищите исключительно комплексы с отделкой от застройщика. Готовый для заселения апартамент по определению дешевле «чернового варианта» примерно на 20-30%.  
  • Выбирайте проекты с собственной инфраструктурой. Причем в высокобюджетном сегменте речь идет прежде всего о коммерческих услугах (рестораны, бутики, салоны красоты и т.п.).
  • Отдайте предпочтение комплексу на ранней стадии строительства. Это снизит объем вложений и увеличит доходность в перспективе.
  • Выбирайте проект с паркингом. У большинства потенциальных арендаторов есть авто.
  • Найдите комплекс, где предполагается гостиничное обслуживание от управляющей компании застройщика.

«Гостиничное обслуживание решает много проблем арендатора и инвестора, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Потенциальные квартиросъемщики в высокобюджетном сегменте – это очень занятые люди, которые не привыкли тратить время на домашние хлопоты. Гостиничное обслуживание как одна из опций в аренде, безусловно, их привлечет. Соответственно, значительная часть нагрузки будет снята и с инвестора, которому не придется заниматься мелкими проблемами клиентов».

В бизнес-классе потенциальный арендатор большую часть времени проводит за пределами дома. Арендный апартамент играет роль своего рода «базы», «запасного аэродрома», «квартиры для пиджака». Поэтому комплекс апартаментов может и не обладать обширной инфраструктурой – как правило, это компенсируется удачным расположением в обеспеченных всем необходимым локациях.

Однако не следует пренебрегать проектами, в которых предусмотрены коворкинги или возможность арендовать комнаты для переговоров и презентаций. Таких проектов пока немного (к примеру, Soho+Noho).

Сложные концепции благоустройства и большие придомовые территории также излишни. Их наличие существенно прибавляет лишние рубли к стоимости апартаментов, а интерес арендаторов к таким атрибутам – слабый.

В премиум- и элитном сегменте арендаторы сфокусированы на уровне комфорта для длительного и повседневного проживания. Поэтому они часто отдают предпочтение клубным домам с относительно небольшим числом соседей.

Второй важный критерий – наличие инфраструктуры. Наиболее удачным вариантом станет комплекс апартаментов в формате residential+retail, объединяющий «жилую» часть, из которой есть прямой доступ к «коммерческой» торговой галерее с высококлассными услугами. Среди немногих подобных проектов эксперты «Метриум» выделяют комплекс премиум-класса Chkalov, в котором, кстати, есть и коворкинг.

Желательно наличие оригинальной зоны для отдыха на свежем воздухе: маленького сквера или эксплуатируемой кровли на стилобате. Ландшафтный дизайн от ведущих зарубежных или российских бюро будет большим плюсом.

Этап второй: поиск апартаментов

Арендатор смотрит на жилье абсолютно не так, как покупатель квартиры для долгосрочного проживания. Поэтому при поиске арендного апартамента нужно опираться на следующие критерии, правда, с поправкой на особенности класса новостройки.

Этаж

Лучше всего приобретать апартаменты на средних и нижних этажах комплекса, исключая первый. Во всех новостройках есть одно правило – чем выше, тем дороже.  

Тем более не следует вкладываться в жилье на верхних этажах в бизнес-классе – это снизит доходность. Не нужно вкладываться в объекты с лучшими видами, скажем, на центр города, «Москва-Сити», «зеленые» зоны. Для аренды лучше подобрать апартаменты с видом на другой корпус, глухие стены или крыши рядом стоящих зданий.  

В элитном и премиальном сегменте также не следует гоняться за видовыми квартирами, хотя в отдельных проектах они могут привлечь арендатора. Так, по данным «Метриум», в 2018 году впервые со времен сталинских высоток на Садовом кольце появились сразу три высотных премиальных комплекса (Red7, The Book, Chkalov). Такие эксклюзивные варианты могут быть интересны арендаторам с большим бюджетом. Однако в этих сегментах следует выбирать более дешевые объекты, чем предлагаются в среднем по проекту.  

Площадь

Общее правило при выборе габаритов – чем меньше, тем лучше. Однако уходить в крайности не нужно. Несмотря на распространение студий (от 25 до 35 кв.м.) в дорогих новостройках, они не пользуются большим спросом у покупателей и инвесторов, оставаясь «штучным» продуктом.

В бизнес-классе самый оптимальный объект под аренду – двухкомнатный апартамент площадью от 50 кв.м до 65 кв.м. Он подойдет как одиноко проживающему человеку, так и молодой семейной паре. При этом лучше выбирать объекты евроформата.

В элитном и премиум-классе также следует искать самые компактные квартиры среди других подобных объектов. Лучшие варианты – двухкомнатные апартаменты площадью 70 кв.м. и трехкомнатные площадью 80-90 кв.м. Объект с большим метражом, скорее всего, будет тяжело сдать из-за высокой ставки.  

«Вложения в высокобюджетные апартаменты для их сдачи в аренду могут принести от 3% до 14% годовых, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Наиболее перспективны инвестиции в бизнес- и премиум-классе, где доходность составляет порядка 8-12% годовых, а при краткосрочной аренде – до 14%. В элитном сегменте выручить удастся сравнительно немного, как правило, не больше 7% от вложений. Однако сдача в аренду таких объектов позволяет не столько заработать, сколько сохранить вложенные средства и окупить эксплуатационные затраты».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росреестр

Олег Скуфинский: Росреестр повысит эффективность взаимодействия с МФЦ

Руководитель Росреестра Олег Скуфинский принял участие в заседании комитета Совета Федерации по экономической политике под председательством Андрея Кутепова. В ходе встречи обсуждались вопросы эффективности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при обращении через МФЦ, а также работа ведомства в условиях профилактики распространения новой коронавирусной инфекции.
01
ГК КОРТРОС лого

Инвестиции в недвижимость ГК «КОРТРОС» могут принести более 80% прибыли

Инвестиции в недвижимость являются достаточно серьезной альтернативой банковским вкладам. Согласно закону о НДФЛ на проценты по вкладам, принятому Госдумой 31 марта, с 2021 года на проценты свыше 60 тыс. рублей от доходов по вкладам более 1 млн рублей будет введен налог. В текущих условиях вложения в недвижимость, особенно столичную, цены на которую продолжают расти, становятся удобным и выгодным инструментом для сохранения и увеличения своих сбережений.
00
ФАУ «ФЦС» лого

Подкомитеты ТК 465 внесут предложения по вводу в нормативную базу практики строительства быстровозводимых зданий и сооружений

Эксперты ПК 3 «Строительство. Основные положения нормирования», ПК 10 «Жилые, общественные и производственные здания и сооружения» и ПК 11 «Проектирование и строительство транспортных сооружений» в ускоренном режиме готовят предложения по совершенствованию технического регулирования в строительстве для обеспечения устойчивого развития отрасли и преодоления экономических последствий от распространения новой коронавирусной инфекции.
00

Сенаторы разработали и внесли законопроект, направленный на уточнение понятия «объект индивидуального жилищного строительства»

Авторы законопроекта — члены Совета Федерации О. Мельниченко, А. Майоров, А. Дмитриенко, В. Тимченко, А. Шевченко, Д. Кузьмин.
00
ФСК

ГК ФСК отремонтирует здание ВГИК

Компания МСУ-1, входящая в Группу компаний ФСК, заключила контракт с Всероссийским государственным институтом кинематографии имени С.А. Герасимова, согласно которому МСУ-1 проведет капитальный ремонт главного учебного корпуса ВГИК, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Вильгельма Пика, д.3, стр.9.
00
Донстрой логотип

Донстрой открывает продажи в новом корпусе квартала «Сердце Столицы»

Компания Донстрой объявляет о старте продаж нового корпуса жилого квартала «Сердце Столицы». Самый высокий 43-этажный корпус с панорамными видами на Москву-реку и небоскребы Делового центра станет архитектурной доминантой всего проекта.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Как изменится элитная загородная недвижимость после самоизоляции

Режим самоизоляции заставил многих россиян переоценить своё жилье, которое зачастую оказалось не очень удобным для карантина. При этом многие обеспеченные граждане устремились за город – жить, покупать или арендовать индивидуальные дома, но и у этих клиентов также появились поводы посмотреть на дома по-новому. Эксперты «Метриум» рассказывают, как самоизоляция изменила потребительские представления на рынке высокобюджетной загородной недвижимости.
00
Росреестр

Росреестр: за I квартал 2020 г. доля земельных участков с уточненными границами составила 60,5%

По итогам I квартала 2020 года на территории Российской Федерации доля земельных участков, местоположение границ которых установлено в соответствии с требованиями земельного законодательства, составила 60,5% (36 739 254 ед.) при общем количестве 60 719 141.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Первые пять земельных участков под размещение легковозводимых спортобъектов реализованы на торгах

В конце мая состоялись открытые аукционы на право на размещения пяти легковозводимых объектов спорта, на которых зафиксирован высокий интерес со стороны бизнес-сообщества.
00
Центр управления городским имуществом лого

Покупателей двух помещений в ЮЗАО найдут с помощью аукционов

Помещения под бизнес на первых этажах жилых домов в Южном Бутово можно приобрести на городских торгах. Об этом рассказал Центр управления городским имуществом.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

За неделю в городских торгах на недвижимость приняли участие более двух тысяч человек

С 20 мая в Москве возобновлены имущественные электронные торги. За первую неделю после возобновления в открытых аукционах приняли участие 2 107 человек.
00
rref

Сбор заявок на участие в RREF AWARDS

Премия в области жилой недвижимости RREF AWARDS продолжает сбор заявок на участие во всех номинациях. Сбор заявок начался с 1 мая и продлится до 10 сентября. Предлагаем вам подать заявку заранее, чтобы посетители сайта ознакомились с объектами раньше и проголосовали именно за ваш жилой комплекс!
Или войти с помощью: