30.06.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
27.06.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
27.06.2025
Тесты недвижимости
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Принцип «моя хата с краю» – не лучший способ решения проблем в многоквартирном доме. Владельцев жилья объединяет общее имущество: лифты, чердаки и подвалы, система отопления, водоотведения, водоснабжения и газоснабжения, места общего пользования, придомовая территория и т. д. И именно от собственников квартир зависит, будет ли все это хозяйство содержаться в чистоте и порядке или превратится в «авгиевы конюшни». Эксперты компании «Метриум» рассказали о возможных способах управления домов и определили плюсы и минусы разных подходов.

По закону владельцы квартир должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Основных вариантов всего три: нанять управляющую компанию (УК), сформировать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или иной потребительский кооператив и, наконец, заняться управлением собственноручно. Последняя опция возможна только в том случае, если количество квартир в доме не превышает тридцати, поэтому она встречается гораздо реже. При этом собственники могут изменить модель управления: путь назад открыт, но затруднен бюрократическими проволочками. Поэтому лучше не искать подходящий вариант методом проб и ошибок, а сразу вникнуть в особенности каждого способа.

Кесарю кесарево 

Навести порядок в доме может специализированная организация – управляющая компания, деятельность которой лицензируется государством и регулируется законодательством. УК должна отвечать целому ряду требований: обладать материально-технической базой, кадровыми ресурсами (электрики, сантехники, инженеры и т. д.) и нежилым помещением для размещения офиса и технических служб. Кроме того, руководящий состав организации обязан пройти повышение квалификации в соответствующей сфере. Иными словами, УК – это профессиональный управляющий общедомовым хозяйством. Отсюда вытекают ее основные преимущества: качественное оказание профильных услуг и государственный контроль над деятельностью организации. В идеале жильцы могут раз и навсегда забыть о проблемах, связанных с обслуживанием жилищно-коммунального хозяйства, передав его в надежные руки. 

Управляющие компании не лишены и минусов, в числе которых может быть несвоевременное устранение проблем из-за большого количества объектов под управлением, а также прямая заинтересованность в расширении перечня услуг и повышении тарифов. Перечисленные недостатки могут и не коснуться жителей дома, находящегося под управлением УК. Многое зависит от конкретной компании, в том числе от того, связана ли она с застройщиком данного жилого комплекса или представляет собой независимую организацию.

На связи с застройщиком

Как правило, крупнейшие застройщики имеют аффилированные управляющие компании. То есть девелопер не уходит с построенного объекта после выдачи ключей, а продолжает курировать его, решая вопросы, возникающие во время эксплуатации. По сравнению с независимыми УК у таких организаций есть очевидные плюсы. 

Первое преимущество – доскональное знание объекта. Зачастую управляющая компания привлекается девелопером на начальной стадии строительства, благодаря чему ее сотрудники посвящены во все детали и нюансы проекта.

Второе преимущество – заинтересованность застройщика в высоком уровне обслуживания. Авторитетные девелоперы стремятся к тому, чтобы их портфель пополнялся качественными проектами, – это залог успешных продаж в дальнейшем. Поэтому аффилированные УК стремятся поддерживать максимально комфортные условия проживания: содержат в чистоте места общего пользования, идут на контакт с жильцами, оперативно реагируют на возникшие проблемы и т. д. Причем при неудовлетворительных результатах собственники жилья могут обратиться не только в государственные органы, но и к девелоперу.

Основной недостаток таких УК перед независимыми организациями связан с тем, что покупатель квартиры в новостройке вместе с актом приема-передачи обычно должен подписать и договор с аффилированной компанией как минимум на год. Вместе с тем не каждый застройщик исполняет свои обязательства добросовестно и при этом может препятствовать инициативе жильцов сменить управляющую организацию. Именно поэтому еще на этапе выбора новостройки стоит изучить реализованные проекты девелопера и поинтересоваться, насколько ответственно УК относится к управлению общедомовым имуществом.

Преимущества и недостатки не связанной с застройщиком управляющей компании в первую очередь зависят от того, как давно она работает на рынке. Если УК новая, она старается набрать пул клиентов за счет невысоких цен, что в итоге приводит к низкому уровню обслуживания каждой новостройки ввиду больших объемов и отсутствия опыта. Кроме того, надо учитывать, что не каждая организация в состоянии обслуживать дом, оснащенный инновационными технологиями, поэтому поиск подходящей компании может занять определенное количество времени. 

Своими руками

Жильцы многоквартирного дома вправе создать товарищество собственников жилья, чтобы совместно управлять общим имуществом. ТСЖ является юридическим лицом, но в отличие от УК работает на некоммерческой основе. Это добровольное объединение жителей дома, которое создается по решению общего собрания. ТСЖ не располагает собственной технической базой и штатом специалистов: оно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг (в том числе с УК) и подрядными организациями для выполнения ремонтных работ и сервисного обслуживания дома. Помимо этого, в круг обязанностей товарищества входит планирование бюджета и контроль над целевым использованием средств, расчет и взимание квартплаты с жильцов, привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д. 

Основные плюсы ТСЖ связаны с личной вовлеченностью каждого жителя в процесс принятия стратегических решений по управлению общим имуществом. Финансовые операции прозрачны, а при грамотном управлении жильцы могут получать дополнительный доход от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы на фасадах и т. д. Кроме того, все усилия ТСЖ сконцентрированы на одном-единственном объекте, а значит возникшая проблема будет устранена максимально оперативно.

К минусам товарищества можно отнести непрофессионализм руководящего органа, а также более высокую стоимость услуг подрядных организаций – однако жильцы самостоятельно выбирают поставщика услуг, руководствуясь собственной выгодой. Кроме того, многое зависит от личных качеств руководителей, в частности, от порядочности в вопросах расходования денежных средств.

 

Нужно ли выбирать?

На практике жители дома вправе выбрать компромиссный вариант, который позволяет отчасти нивелировать недостатки существующих способов управления домом. Собственники могут через ТСЖ заключить договор с УК, полностью передав последней функции управления, а также обязанность по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг. В этом случае роль правления товарищества будет ограничена контролем за действиями УК, однако жильцы смогут рассчитывать на более оперативную связь с УК по возникающим вопросам, отдав бразды правления профессионалам своего дела.

«Выбор формы управления домом во многом зависит от масштаба застройки, специфики проекта и репутации застройщика, – считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, свои подводные камни есть в управлении точечными объектами. Бывает, что основная цель зависимой УК – это только принятие объекта и передача его жильцам, а обслуживание и решение возникших вопросов отходит на второй план. Соответственно, компания будет работать только для того, чтобы «продержаться» определенный период и потом уйти. Помимо этого, аффилированная компания может закрыть глаза на некоторые недостатки введенного в эксплуатацию объекта, что делает его передачу не совсем объективной. В масштабных проектах с несколькими очередями риск столкнуться с подобной схемой гораздо ниже, однако многое зависит от благонадежности застройщика. 

При этом не стоит забывать, что для отказа от услуг старой УК необходимо найти вескую причину, а также доказать, что работы предоставляются не в полном объеме. Тем не менее, часто все эти «рокировки» оказываются бесполезными, поскольку на смену вновь приходит другая неэффективная компания. С ТСЖ ситуация аналогичная: формировать товарищество имеет смысл только в том случае, если в его правление войдут честные и инициативные люди с необходимыми профессиональными навыками. Поэтому, чтобы не «рубить сплеча», стоит сначала провести анализ работы управляющих компаний города, и лишь потом принимать решение».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК ALIA, коммерческая недвижимость на Небесном бульваре, 2025

Жилой район ÁLIA получил премию REPA 2025 за лучшее коммерческое пространство

Девелопер ASTERUS победил в номинации «Коммерческие помещения в составе жилого комплекса» профессиональной премии в области недвижимости REPA 2025 (Real Estate Property Awards) с проектом жилого района ÁLIA.
00
ЖК «Парксайд», первая очередь, июнь 2025

Сданы первые четыре корпуса жилого комплекса в районе Чертаново Центральное

Четыре дома входят в состав ЖК «Парксайд». Общая площадь жилого объекта — более 109 тысяч квадратных метров, всего в корпусах предусмотрено 1782 квартиры. На подземном уровне обустроен паркинг на 328 машино-мест.
10
На презентации шоу-рума в комплексе элитных резиденций «Маяковский»

В новосибирском элитном комплексе открылся шоурум

ГК «БЭЛ Девелопмент» сообщает об открытии дизайнерского шоу-рума, который позволит продемонстрировать покупателям разнообразие планировочных решений и максимально передать атмосферу будущего жилья. Инвестиции в дизайн и реализацию проекта шоу-рума под ключ составили 5 млн. руб.
10
Ул Дербеневская ЖК ERA июнь 2025

Завершены монолитные работы в первой очереди жилого комплекса на Дербеневской улице

Строители завершили монолитные работы в трех корпусах первой очереди жилого комплекса ERA в Даниловском районе Москвы. Жилая площадь первой очереди составит 55,8 тыс. кв. метров. Проектом предусмотрено 858 квартир и подземный паркинг на 443 машино-места.
00
Рольставни на окнах первого этажа

Как установить защитные рольставни на окна в Москве: инструкция и советы

В современном мегаполисе безопасность жилья перестала быть роскошью — она стала необходимостью. Москва, как крупнейший город России, диктует свои условия: плотная застройка, высокий уровень уличной активности, регулярные сезонные перепады погоды.
00
Из крана на кухне течет чистая вкусная вода

Фильтры водоочистки для дома, квартиры и офиса — технологический обзор систем

Технологии водоочистки от механических фильтров до обратного осмоса. Экономические расчеты и практические решения для разных условий эксплуатации.
00
Уход за ландшафтным парком - обработка и подрезка деревьев и кустарников

Обработка деревьев на участке от болезней и вредителей — сезонная стратегия защиты растений

Профессиональная обработка деревьев требует знания биологических циклов патогенов и вредителей. Сезонный календарь процедур обеспечивает эффективную защиту садовых культур от скрытых угроз.
00
Детская площадка с резиновым покрытием пола

Резиновое покрытие для детской площадки: технические стандарты безопасности и критерии выбора

Технические характеристики резиновых покрытий для детских площадок. Коэффициент поглощения удара до 95% и критическая высота падения согласно европейским стандартам.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

Умный тренд

В рамках проходящего в Сочи форума недвижимости «Движение» эксперты компаний Nikoliers и «Ростелеком» проанализировали ключевые тенденции развития цифровизации на рынке недвижимости.
00
Торговый ряд вдоль пешеходной улицы в большом городе - на первых этажах домов множество магазинов, кафе и другой коммерческой недвижимости

Куда вложить 5–10 миллионов, чтобы они не обесценились: разбор коммерческих стратегий

В условиях повышенной инфляции и неопределенности на финансовых рынках интерес к коммерческой недвижимости стабильно растет. Этот сегмент становится не только способом сохранения капитала, но и активной инвестиционной стратегией.
00
Сварочные работы на шве трубопровода вне города

Сварочные агрегаты: надежное оборудование для автономной сварки

Профессиональные сварочные работы часто приходится выполнять в условиях отсутствия стационарного электроснабжения. Сварочный агрегат становится оптимальным решением для обеспечения качественной сварки в полевых условиях.
00
Geely Coolray, припаркованный у современного здания

Geely Coolray: какие бывают комплектации и как они отличаются

Geely Coolray остаётся одним из самых привлекательных кроссоверов в своем классе. Он сочетает в себе турбированный двигатель объёмом 1.5 литра мощностью 174 л.с., современную роботизированную коробку передач DCT и передний привод.
Или войти с помощью: