Лайфхак от «Метриум»: Купить в кредит или арендовать – какую стратегию выбрать

Вечная дилемма клиентов рынка жилья – приобрести квартиру в ипотеку или арендовать – что выгоднее? На этот вопрос всегда можно ответить по-разному, потому что со временем арендные и ипотечные ставки меняются. Эксперты «Метриум» поясняют на примере квартир в конкретных проектах новостроек разных классов, во сколько в итоге обойдется клиенту выбор арендной или ипотечной стратегии.

Как показывают расчеты аналитиков «Метриум», в долгосрочной перспективе разница в суммарных расходах на аренду и ипотеку аналогичного жилья не столь велика, хотя она заметно различается в зависимости от класса. Эксперты рассчитали ипотеку на основе усредненных параметров текущих сделок с привлечением кредита: средняя ставка 6,17% (по программе субсидирования ипотеки для новостроек), первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры, а срок кредитования – 20 лет. Помимо этого, учтены расходы на оформление сделки, меблировку и техническое оснащение квартиры, а также имущественный налог.

Арендная ставка подсчитана на основе актуальных предложений на уровне локации, в которой находится рассматриваемый проект новостройки. В расчет включены только аналогичные по качеству квартиры в новостройках. Также учтен размер риелторской комиссии (100% от ежемесячного арендного платежа). Для расчетов во всех классах жилья были выбраны однокомнатные квартиры.

Комфорт-класс

Для аудитории жилья комфорт-класса вопрос выбора аренды или ипотеки самый актуальный, поэтому и «конкуренция» между этими стратегиями весьма жесткая. Но в итоге разница в расходах арендатора и покупателя не столь заметная.

Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 40,7 кв.м. в ЖК «Мир Митино» обойдется в 6,15 млн рублей. При первоначальном взносе в 1,23 млн рублей сумма займа составит 4,92 млн рублей, а ежемесячный платеж – 35,7 тыс. рублей. С учетом суммы процентов за весь период, первоначального взноса и сопутствующих расходов за 20 лет владелец квартиры выплатит порядка 10,79 млн рублей.

Аренда. Аренда аналогичной квартиры в новых домах в районе Митино ежемесячно обойдется в среднем в 42 тыс. рублей. С учетом расходов на риелторскую комиссию арендодатель потратит на такое жилье за 20 лет 10,12 млн рублей.

«Как видно из расчета, за столь длительный период арендатору удастся сэкономить всего 666 тыс. рублей, – говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – При этом в итоге покупатель остается с собственным жильем, переплатив всего на 7% больше, чем арендатор, тогда как последний будет вынужден снимать квартиру дальше, либо искать другую. Иными словами, у покупателя остается во владении актив, который он может продать, подарить, оставить в наследство. В конце концов, речь идет о крыше над головой, которая не исчезнет при снижении дохода, чего не скажешь об арендаторе. Полагаю, более 600 тыс. рублей переплаты за этот период – более чем разумная плата за право собственности».

Бизнес-класс

В бизнес-классе разница в конечных расходах на ипотеку и аренду оказалась довольно существенной. Это связано, с одной стороны, с относительно высокой стоимостью для приобретения жилья данного сегмента, и, с другой стороны, не столь же высокими ставками аренды. Впрочем, полагают эксперты «Метриум», этот баланс может заметно меняться в зависимости от конкретной локации в Москве и жилого комплекса. 

Ипотека. Для примера рассмотрим проект бизнес-класса «Ривер Парк». Стоимость однокомнатной квартиры площадью 38 кв.м. составляет 8,91 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос по кредиту – 1,78 млн рублей, а сумма займа – 7,13 млн рублей. Ежемесячный платеж достигнет 51,8 тыс. рублей. С учетом расходов на оснащение квартиры, процентной переплаты, налогов и расходов по сделке за 20 лет её собственник заплатит 15,20 млн рублей.

Аренда. Стоимость аренды квартиры с близкими по качеству характеристиками в локации составляет 44,4 тыс. рублей. За 20 лет аренды такого объекта квартиросъемщик потратит 10,70 млн рублей.

«Важно отметить, что покупатели квартир бизнес-класса практически всегда погашают кредит досрочно, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Поэтому реальный размер переплаты по ипотеке обычно для них не столь велик. Помимо этого, нужно понимать, что в сегменте жилья бизнес-класса важен фактор престижа, и поэтому владеть квартирой бизнес-класса – это намного большая привилегия, чем аренда такого жилья, что, собственно, и отражается в разнице расходов арендатора и заемщика. Выбирая между двумя стратегиями, покупатель в данном случае фактически приобретает за 4,5 млн рублей право собственности на квартиру. Арендатор может сэкономить эти деньги, но через 20 лет он ничего не получит».

Премиум-класс

В премиум-классе разница в расходах покупателя и арендатора совсем небольшая. Стоимость квартиры для покупателя и ставка аренды для квартиросъемщика в этом классе одинаково высоки.

Ипотека. В клубном комплексе апартаментов премиум-класса «Данилов Дом» лот с одной спальней площадью 52 кв.м. можно приобрести за 17,50 млн рублей. Первоначальный взнос при этом составит 3,5 млн рублей, а сумма займа соответственно 14 млн рублей. Ежемесячный платеж по такому кредиту достигнет 101,7 тыс. рублей. За 20 лет выплат с учетом процентов и других сопутствующих расходов расходы на приобретение квартиры в ипотеку составят 30,9 млн рублей.

Аренда. Жилой комплекс «Данилов Дом» находится в Даниловском районе Москвы. Исключая бывшую территорию завода ЗиЛ, аналогичную квартиру в новых схожих по классу домах можно снять в среднем за 116,3 тыс. рублей в месяц. С учетом сопутствующих расходов за 20 лет арендатор такого жилья потратит 28,02 млн рублей, что всего на 2,9 млн рублей меньше (или на 10%), чем покупатель, привлекающий ипотечный кредит.

«Среди аудитории жилья премиум-класса редко встречаются люди, которые владеют (или арендуют) одну и ту же квартиру долгие годы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Как правило, в их жизни динамично меняются места жительства, города и страны. Поэтому квартира – это чаще временный актив, и с этой точки зрения важно понять, выгоднее ли её приобрести или арендовать. Конечно, в определенных условиях аренда выгоднее (скажем, если жилье будет использоваться для непродолжительных остановок в городе). Но для постоянного проживания лучше объект приобрести, что ярко показано на примере нашего комплекса. Даже при привлечении кредита расходы собственника ненамного превышают затраты арендатора. А с учетом того, что покупатели премиального жилья могут внести больше 20% стоимости квартиры и раньше погасить кредит, выгода от покупки очевидна».

Элитный класс

В элитном сегменте различие между общими расходами на ипотеку и аренду могут сильно варьироваться в зависимости от конкретной локации, жилого комплекса, уровня конкуренции на локальном арендном рынке, а также от типа объекта. Если говорить о небольших квартирах (менее 50 кв.м), то сравнение элитных объектов не в пользу ипотеки.

Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 44,6 кв.м. в «Клубном доме на Космодамианской» обойдётся в 25,2 млн рублей. При первоначальном взносе в 5,04 млн рублей в кредит понадобится 20,16 млн рублей. Ежемесячный платеж составит 146,4 тыс. рублей, а сумма процентов за весь период – 15,06 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет выплат с учетом налога и меблировки составят 42,96 млн рублей.

Аренда. Средняя стоимость аренды в центре Москвы в новых домах в квартирах площадью порядка 35-50 кв.м составит порядка 125 тыс. рублей. За 20 лет аренды суммарные расходы составят 30,13 млн рублей, что на 43% меньше (12,8 млн рублей), чем у покупателя. Таким образом, арендовать небольшую элитную квартиру в долгосрочной перспективе выгоднее, чем приобретать в ипотеку.

Новая Москва

В Новой Москве, в отличие от примеров нового жилья в «старой» Москве, покупка квартиры выгоднее аренды.

Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 33 кв.м в культурно-образовательном кластере Russian Design District в районе Ватутинок на Калужском шоссе составляет 5,5 млн рублей. Покупателю понадобится внести 1,1 млн рублей и занять у банка 4,4 млн рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 32,5 тыс. рублей, а сумма процентов за весь период 3,29 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет ипотечных выплат достигнут 9,6 млн рублей.

Аренда. Поскольку речь идет об уникальном для Новой Москвы проекте, включающем в состав спортивную, образовательную и культурную инфраструктуру, для сравнения были проанализированы предложения арендного жилья в схожем по концепции подмосковном комплексе «Олимпийская деревня Новогорск». Средняя ставка аренды схожего по площади объекта обойдется в 45,3 тыс. рублей в месяц. За весь период пользования арендатор заплатит 10,9 млн рублей, что на 1,3 млн рублей больше, чем расходы покупателя жилья.

«При покупке жилья следует учитывать перспективу развития локации и комплекса, – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – Уникальный жилой комплекс всегда в долгосрочной перспективе будет стоит дороже, как в плане аренды, так и покупки. С точки зрения ипотечного клиента такое вложение может стать выгодной инвестицией, если в впоследствии ставка аренды окажется значительно выше ипотечной, как в случае с нашим проектом».

Ипотека vs аренда: расчет*

*Учитывались также расходы на совершение покупки квартиры (по 50 тыс. рублей), риелторская комиссия при аренде квартиры (100% от ежемесячного платежа).

**Для квартир комфорт- и бизнес-класса расходы на меблировку и оснащения оцениваются в 20 тыс. рублей за кв.м, в объектах премиум- и элитного класса – 50 тыс. рублей за кв.м.

***Налог на имущество рассчитан исходя из ставки 0,1% от кадастровой стоимости квартиры, которая в данном случае приравнена к рыночной.

Источник: «Метриум»

«Аренда квартиры в долгосрочной перспективе более выгодна, но это лишь на первый взгляд так, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Учитывая длительность временного отрезка, арендатор квартиры экономит не так много по сравнению с покупателем квартиры в кредит. Снижение ставок по ипотеке ведет ко всё большему сближению средних ежемесячных расходов на жилье как покупателей, так и арендаторов, ведь собственники квартир вынуждены сокращать ставки аренды, наблюдая массовый переход арендаторов в категорию ипотечных заемщиков. Но главный аргумент за покупку совсем иной – даже несмотря на переплату, через 10, 15 или 20 лет заемщик становится полноценным собственником актива, который можно продать, сдать в аренду, передать по наследству и т.п., тогда как арендатор остаётся ни с чем. Сэкономленной суммы ему никак не хватит через 20 лет на покупку квартиры. Учитывая слабую социальную защищенность наших сограждан, арендовать квартиру до пенсии крайне рискованно. Именно поэтому россияне голосуют за покупку жилья и ипотеку».