Сегодня 14:31
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:39
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 10:43
Тенденции рынка, аналитика
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Жилье в России можно покупать не только у застройщиков и частных собственников: часто квартиры выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. В большинстве случаев такая недвижимость участвует в аукционе – особой процедуре, во время которой интересанты могут посоревноваться друг с другом в открытых торгах на право приобрести конкретный объект. При определенной доле везения реально купить столичную недвижимость ниже ее рыночной стоимости, но в пылу азарта вы можете допустить досадные оплошности. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных «болевых точках» этого процесса.

Найти выставляемые на продажу лоты можно на нескольких ресурсах. Основным является портал Департамента города Москвы по конкурентной политике. Также есть площадка Росэлторг, в основном, здесь проводятся торги по госзакупкам, но можно приобрести и первичку – эти новостройки возводит государственный застройщик, и они находятся в собственности города. На аукционы выставляется и жилье одиноких пенсионеров, которые добровольно передали его городу «в обмен» на социальную поддержку и уход – ищите информацию о них на сайте ГУП «Московская социальная гарантия». Надежными ресурсами для покупателей залогового жилья являются «Дом.РФ» и Инвестиционный портал города Москвы. Также объявления о продаже такой недвижимости публикуются на сайте www.torgi.gov.ru и порталах по реализации залогового имущества, созданных крупнейшими банками.

Ошибка №1. Не проверять «чистоту» квартиры перед покупкой

Более 80% всех лотов, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, поэтому продаются они, как правило, с обременениями. Самое неприятное из них – это зарегистрированные там (а возможно, вообще проживающие) бывшие владельцы и члены их семей. По сути, вы приобретаете квартиру «с людьми», и выселить их оттуда будет крайне сложно, а порой даже невозможно. «Прописанных» в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, это долгий и кропотливый процесс. Несовершеннолетних могут не выписать вообще, службы опеки в нашей стране бдительно стоят на страже их интересов.

Если во время приватизации квартиры один из собственников отказался от участия в этом процессе, он сохраняет право проживания в ней даже в случае смены владельца. Бывает также, что нарушены интересы кого-то из наследников, и он попытается оспорить сделку. Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам квартиры по договорам социального найма. Если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилье, их нельзя выселить без предоставления другого варианта.

Лишь когда речь идет о муниципальных и региональных торгах, количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке, на иных площадках у организаторов нет такой обязанности. Поэтому наличие таких людей может оказаться неприятным сюрпризом.

Проверить наличие зарегистрированных жильцов в квартире, которая выставлена на аукцион, непросто. Даже при ее продаже на региональных и муниципальных торгах не всегда указывается количество таких граждан. Эти сведения не приводятся в расширенной выписке из ЕГРН, а получить справку из МФЦ может только собственник. Однако некоторые потенциальные покупатели участвуют в торгах не самостоятельно, а нанимают для этого брокеров, которые специализируются на подобных сделках. Через свои контакты они могут проверить информацию о конкретном лоте.

Учитывайте также, что если предыдущие жильцы не оплачивали коммуналку (что не редкость), то образовавшийся долг не может перейти новому собственнику без его согласия (такой порядок предусмотрен статьей 391 Гражданского кодекса), что обязательно обозначается в договоре. Когда не удается достичь консенсуса по этому вопросу, в документах указывается, что задолженность за ЖКУ не передается покупателю. Исключением выступает взнос на капитальный ремонт: согласно нормам Жилищного кодекса долг по нему переходит новому собственнику.

Ошибка №2. Впадать в ажиотаж и переплачивать

Заранее узнайте реальную стоимость понравившегося вам объекта недвижимости, потому что, если участников торгов окажется много, велик риск, что в ходе аукциона цена вырастет в несколько раз и даже превысит рыночную. Поддавшись «торговому азарту», вы в итоге купите квартиру дороже, чем стоит аналогичный лот, который реализуется в частном порядке.

Ошибка №3. Неверно оценивать свои финансовые возможности

Эта оплошность напрямую связана с предыдущей. Увлекшись процессом торгов, вы можете выставить неподъемную для себя сумму. Помните, как Остап Бендер и Киса Воробьянинов покупали стулья на аукционе?.. Пытаясь произвести впечатление на присутствующих, первый сразу существенно превысил предыдущую ставку, в итоге концессионерам не хватило каких-то тридцати рублей, и сделка сорвалась. Сохраняйте холодный разум.

Ошибка №4. Не одобрить ипотеку заранее

На квартиры, выставляемые на торги, тоже можно оформить ипотеку, но не все банки одобряют такой кредит. Больше шансов получить его непосредственно в той финансовой организации, которая и проводит аукцион. Для определения залогодателя лота потребуется изучить документы: в выписке из ЕГРН прописывается наименование банка, с помощью которого была приобретена данная недвижимость.

Учтите, что этот процесс займет определенное время. Прежде всего это связано с особенностью оформления права собственности на приобретаемое жилье. Если по стандартной схеме ипотеки перечисление кредитных средств продавцу происходит после фиксирования права собственности, то в случае с недвижимостью с торгов первоначально проводятся окончательные расчеты по купле-продаже объекта, а уже потом следует оформление всей документации на право собственности по нему.

Поскольку коммерческие банки неохотно кредитуют объекты с торгов, видя в них риски, можно попробовать получить предварительное положительное решение по ипотеке до старта торгов на сумму «с запасом», поскольку стоимость имущества на аукционе в среднем ниже рыночной на 20%. Если вы не договоритесь о кредите до торгов, то можете не успеть оформить все необходимые документы после того, как окажетесь их победителем: в среднем на это отводится не более 30 дней.   

Ошибка №5. Ввязаться в аукцион, не разбираясь в его нюансах

Не стоит экспериментировать с самостоятельным участием в торгах, не зная тонкостей рынка недвижимости, а также самого процесса проверки и покупки квартиры, ведь для совершения удачной сделки необходимо предварительно изучить предложения с аналогичными характеристиками, оценить ликвидность и сформировать стратегию поведения на торгах на основе характеристик конкретного лота. В таком случае лучше обратиться к специалистам (они так и называются – агенты по торгам государственного имущества), которые от вашего лица подадут заявку на участие в аукционе, подготовят все необходимые документы, по заранее согласованным параметрам сформулируют ценовое предложение и в дальнейшем помогут оформить купленную недвижимость в собственность.

«Аукционов бояться не стоит: это вполне реальная и законная сделка, просто у нее есть своя специфика, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Участие в торгах требует наличия определенных знаний и навыков, поэтому вы можете либо нанять хорошего специалиста, который все сделает за вас, либо практиковаться самостоятельно, но на это уйдет много времени. Кроме того, следует учесть риски, с которыми может столкнуться покупатель уже после того, как приобретет жилье по более привлекательной цене». 

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии 2025 года

В I полугодии 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число сделок в массовых новостройках «старой» Москвы сократилось на 9,6%. Доля 15 самых популярных у покупателей проектов, напротив, выросла на 10,8 п.п.
00
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU

Недвижимость проиграла депозитам и инфляции

Цены на жилье в Московском регионе топчутся на месте. И хотя по итогам первого полугодия имеет место незначительный прирост индексов цен, его вряд ли можно интерпретировать как систематическое подорожание жилья.
00
Авито, логотип портала

Цены на квартиры на вторичном рынке снизились на 3% за месяц

Аналитики «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 года на вторичном рынке жилья в России. С начала года предложение таких квартир на платформе выросло на 14%, а за месяц — на 1%.
00
ЖК Rakurs

Библиотека с лекторием появится в жилом комплексе в районе Щукино

На первом этаже корпуса в составе строящегося жилого комплекса Rakurs на северо-западе Москвы планируется обустроить помещения для библиотеки и лектория. ЖК включает три корпуса на 915 квартир и отдельно стоящий учебный корпус на 275 мест.
00
В жилом комплексе комфорт-класса «Новый Зеленоград» от Ikon Development

В ЖК «Новый Зеленоград» доступны квартиры с отделкой «под ключ»

В жилом комплексе «Новый Зеленоград» покупателям обеспечили возможность выбора квартир из множества форматов, в том числе доступны варианты с отделкой – такие предложения представлены в пятом корпусе первой очереди проекта.
00
ЖК Северный порт

В первой очереди жилого комплекса на Ленинградском шоссе завершены работы нулевого цикла

В Левобережном районе Москвы продолжается строительство жилого комплекса «Северный порт». В корпусах запроектировано 1172 квартиры, а также двухуровневый подземный паркинг более чем на 500 машино-мест.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Итоги первой половины 2025 года на вторичном рынке столицы

За первые 6 месяцев 2025 года в Москве зарегистрировано 63 850 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья (-3,2% к аналогичному периоду 2024 года).
00
ЖК Level Академическая

Двор со скульптурами животных появится в жилом комплексе на Профсоюзной улице

В рамках благоустройства территории жилого комплекса Level Академическая планируется создать двор со скульптурами животных, спортивными зонами и беседками. ЖК рассчитан на 291 квартиру и включает двухуровневый подземный паркинг на 105 машино-мест и 60 кладовых.
00
Авито, логотип портала

Выбор квартир в новостройках вырос на 20% за год и на 4% за месяц

Специалисты «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 г. на рынке первичного жилья в России. Лидерами по количеству доступных для приобретения квартир стали Краснодар, Воронеж (по 7% от всех предложений страны), Екатеринбург (6%), Москва и Тюмень (по 5%).
00
Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок (г.Сергиев Посад), на научной конференции "Distributed Computing and Grid-technologies in Science and Education" (GRID 2025)

Интеллектуальное будущее производства: генеральный директор ВКБлок о пути к Smart Factory на научной конференции GRID 2025

11 июля 2025 г. Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок, выступил на научной конференции "Распределенные вычисления и Грид-технологии в науке и образовании" с темой научного доклада “Применение распределенного интеллекта в управлении производственными системами”.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

К 2030 году средняя высота жилых доминант в Москве достигнет 41 этажа

Доля высотного строительства на рынке первичной жилой недвижимости составляет 19%. Тенденция вертикального развития городской застройки столицы приводит к тому, что высотность жилых проектов постепенно увеличивается.
00
Ricci логотип

Миллиард — не предел: в Москве дефицит пентхаусов

Рынок пентхаусов в Москве крайне ограничен — как в количественном, так и в качественном выражении. Несмотря на то, что в открытой продаже числится 139 объектов стоимостью от 1 млрд рублей, лишь часть из них соответствует ожиданиям целевой аудитории.
00
IBC Real Estate, логотип

Девелоперы выбирают районные ТЦ

По итогам первого полугодия 2025 года доля районных торговых центров в общем объеме качественной торговой недвижимости Москвы составила 5%. За 10 лет показатель увеличился на 3 п.п.
Или войти с помощью: