Лишь 7% девелоперов на подмосковной «загородке» чувствуют себя уверенно

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение на первичной «загородке» Подмосковья после окончания высокого сезона. За год объем экспозиции здесь уменьшился на 13%, а доля качественных лотов – примерно на четверть. Из 16 появившихся в третьем квартале поселков только один подразумевает застройку коттеджами, остальные полностью состоят из участков без подряда (УБП).

Земельные наделы занимают 73% предложения в сегменте, при этом проектов с УБП, имеющих необходимые коммуникации и минимальное инфраструктурное оснащение, насчитывается не более 20%. Среди поселков с застройкой доля готового предложения и вовсе составляет лишь 5%. Такие показатели неудивительны, если учесть, что только 7% девелоперов на рынке загородной недвижимости уверены в завтрашнем дне.

Сейчас на подмосковной загородной «первичке» в продаже находятся 50 949 лотов. Это на 13% меньше, чем насчитывалось в аналогичном периоде прошлого года. При этом 73% экспозиции представлены УБП, 13% – квартирами в малоэтажных домах (МЖД), 7% – коттеджами и столько же – блокированной застройкой, т.е. таунхаусами и дуплексами. За год распределение предложения по форматам поменялось незначительно, в пределах 1-2 п.п.

Если говорить о ценовых категориях экспонируемых объектов, то уже на протяжении года 81% предложения на «загородке» относится к сегменту «эконом», 12% – к классу «комфорт», 3% – к бизнес-сегменту и 4% – к высшей ценовой категории. Анализ площадей представленных на рынке лотов показал, что средний метраж коттеджа составляет 271 «квадрат» (-6% за год), таунхауса – 162 кв. м (-7%), квартиры в «малоэтажке» – 57 кв. м (без изменений), УБП – 14 соток (также без изменений).

«За третий квартал на подмосковной “загородке” появились 16 новых поселков, – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Этот показатель вполне соответствует динамике выхода проектов в предыдущих кварталах (14-17 поселков), что можно расценивать как позитивный знак. Есть еще один признак стабильности, но, к сожалению, уже не столь благоприятный: среди проектов, появившихся за последние три месяца, лишь один – как и кварталом ранее – имеет застройку коттеджами, остальные же представляют собой земельные наделы. Замечу, что удачные поселки с УБП довольно быстро распродаются, и, как следствие, в предложении накапливаются низколиквидные лоты».

«По сравнению с прошлым годом число качественных объектов на “первичке” сократилось примерно на четверть, – добавляет директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – В основном экспозиция пополняется новыми очередями уже существующих поселков: благодаря наличию готовой инфраструктуры и коммуникаций такие проекты имеют больше шансов на реализацию. Однако львиную долю рынка по-прежнему занимают УБП с практически нулевой готовностью и комплектацией».

Преобладание земельных наделов в сегменте можно заметить и при анализе предложения по локациям: больше всего загородных лотов – 17% – находится на Новорязанском шоссе, где участками представлены свыше 90% экспозиции. Второе место занимает Новая Рига: там сконцентрированы 11% загородных объектов. Следующую строчку с 8% предложения делят Дмитровское, Киевское и Симферопольское шоссе. 35% всех лотов расположены на расстоянии не более 35 км от Москвы, 46% – на удалении от 36 до 75 км, 19% – дальше этой отметки.

«Одной из главных проблем первичной “загородки” остается острый дефицит готового предложения, – говорит Дмитрий Таганов. – Среди поселков с застройкой можно насчитать не более 5% проектов, где после покупки дома есть возможность хотя бы приступить к его ремонту, а поселки с объектами “под ключ” и вовсе единичны. Даже в формате УБП готовых проектов, т.е. имеющих все коммуникации, дороги, освещение и т.д., не больше 20%».

Эксперты компании отмечают, что при нынешней конъюнктуре рынка такие показатели ожидаемы: уверенность в завтрашнем дне есть лишь у девелоперов, выводящих качественные поселки с высокой степенью готовности, – число таких застройщиков в сегменте не превышает 7%.

«Некоторые игроки отрасли делают в своих проектах ставку на сочетание природной локации с хорошо развитой инфраструктурой, как, например, на Новой Риге, – отмечает Дмитрий Таганов. – Другие предлагают объекты дальше от Москвы, но с креативной концепцией и небанальной архитектурой. Другой вопрос, что любая “фишка” оборачивается дополнительными расходами как для девелопера, так и для покупателя, даже поселки с интересными идеями могут простаивать без продаж».

Ожидания специалистов компании на осень и зиму сдержанные. «Мы не ждем роста загородного предложения до конца года, – подытоживает Антон Архипов. – Сухой осенний период, благоприятный для строительства, подошел к концу, и следующее оживление рынка стоит ждать уже весной».