Лофты перестанут быть жильем для богатых

Основные тезисы онлайн-конференции на IRN.RU.

Жилые лофты в последние пару лет заняли нишу модного и эксклюзивного жилья для обеспеченных москвичей и экспатов. Но в будущем ситуация может измениться: рост предложения заставит девелоперов осваивать новые районы и сегменты, поэтому можно ожидать развитие этого формата в классе эконом. О нынешнем состоянии рынка и перспективах развития лофтов в России рассказал директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков в ходе онлайн-конференции «Лофт-апартаменты: жилье не только для богемы. Кто и зачем покупает?», которая прошла 25 октября на www.irn.ru.

Лофты в России: от офисов к жилью

Лофт в переводе с английского (loft) означает чердак. Этим термином обозначаются бывшие промышленные и административные здания, переделанные под жилье или коммерческую недвижимость. «Лофт имеет чисто американское происхождение. Впервые такое жилье появилось в конце 20-х гг. XX в. в Нью-Йорке на Манхэттене во времена Великой депрессии, - рассказывает Александр Подусков. - Заброшенные фабричные и складские помещения стали отдаваться под жилье по низким арендным ставкам. Лофты облюбовала творческая публика - художники, музыканты, писатели, артисты. Их привлекала нестандартность помещений, а также огромные площади, позволяющие создавать мастерские, студии и галереи. В 1960-е гг. самым ярким поклонником жизни в стиле лофт был Энди Уорхол».

В 60-е годы лофты начали завоевывать Европу (Англию, Германию, Австрию и т.д.). Популярность лофтов росла, и со временем они превратились в престижное жилье для совершенно разных людей: это и светская молодежь, и высокооплачиваемые яппи, и успешные представители творческих профессий.

В России лофты появились на рынке всего несколько лет назад. В основном это связано с выводом заводов из центра города и редевелопментом старых промышленных зданий. В первую очередь в них стали развивать коммерческие площади: офисы, выставочные залы, культурно-развлекательные центры, шоу-румы. В Москве известны такие проекты, как «Винзавод», «Арма», «Красный Октябрь», «Красная роза 1875», «Даниловская мануфактура 1876». Исторический фабричный облик сохранен в архитектуре таких бизнес-центров, как «Фабрика Станиславского», «Новоспасский двор» и «ЛеФорт». Есть еще несколько заметных зданий в Петербурге (лофт-проект «Этажи» и креативное пространство «Ткачи») и Екатеринбурге (культурный и бизнес-центр «Лофт»).

«Сначала в Москве все смотрели в сторону офисов, поэтому и лофты делали офисные. У нас эти лофты получились такими, что люди были готовы там жить. Чаще всего об этом говорили иностранцы, и для нас это стало первым звонком о том, что это интересно рынку. На рынке существовал большой отложенный спрос, поэтому первые два жилых проекта были реализованы за один год («Даниловская мануфактура» и «Манхэттен Хаус»)», - говорит Александр Подусков. Ограничения строительства в центре Москвы, принятые мэром Сергеем Собяниным, дали новый толчок для развития такого жилья. Поэтому в последний год развитием лофт-апартаментов занялись многие девелоперы, а на рынке появляются все новые предложения.

Дизайн лофта: кирпич, трубы и ржавые балки перекрытий

Типичные апартаменты в стиле лофт – это помещение с огромными окнами и высокими потолками в старом заводском здании. При этом площадь апартаментов, вопреки распространенным представлениям, не играет решающей роли. «Если вы хотите как-то выделиться, то вы и в 30-метровом лофте (а у нас есть и такие) сделаете себе очень хорошую архитектурную атмосферу, - отмечает Александр Подусков. - Главное, когда к вам придут гости, они оценят ваш выбор, так как увидят и фасад здания, и общие зоны, и лифт, и ваш лофт – все эти факторы и дают идеальную картинку лофта».

Но даже в небольшом помещении стоит позаботиться о пространстве, и лучшим решением будет квартира-студия. «Лофты исторически так и зонировались. Если переводить с немецкого, лофт – это воздух, то есть в лофтах должно быть больше открытого пространства. Вот почему студийная планировка предпочтительней, даже несмотря на площадь лофта – она может быть и большой, и не очень большой, и маленькой», - подчеркивает эксперт.

Классический лофт нельзя очень дробить и перегораживать. «Его свободное пространство зонируется цветом и фактурой: кирпичные стены чередуются с консолями, оштукатуренными или остекленными поверхностями, а выступающие балки потолка отделяют, например, кухонную зону. Цвет стен зависит от эстетических пристрастий хозяев», - отмечает Александр Подусков.

Окна в лофте могут быть разными, но всегда должны давать много света: это могут быть окна в пол, эркеры, где-то мансардные окна в полный рост, где-то высокие потолки со вторым светом и т.д.

Особую ценность лофту, по словам эксперта, придают детали, унаследованные из прошлой жизни здания: трубы и вентиляционные короба, не спрятанные в стены, грубый кирпич, ржавые балки перекрытий. По возможности в дизайне лофта стоит также сохранить чугунные колонны и лестницы и другие исторические элементы. «Пространство служит фоном для оригинального убранства, где преобладают металл, стекло и пластик. В таких квартирах хорошо смотрится оригинальная мебель», - говорит эксперт.

Не дороже привычного жилья в центре Москвы

Лофт-апартаменты развиваются в Москве главным образом в элитном и бизнес-сегменте. «В этих классах проще предсказать спрос, тогда как в экономклассе нужно быть более осторожными в оценках проекта с точки зрения его доходной и расходной частей. В экономклассе меньше места для маневра в случае изменений показателей и условий по проекту», - объясняет Александр Подусков.

Кроме того, большинство лофтов, которые сейчас предлагаются на рынке, находятся в центре Москвы или в ее старых исторических районах. Жилье с таким расположением просто не может быть дешевым. Однако цены на лофт-апартаменты не превышают стоимость типичного для таких районов жилья. «Цена лофт-апартаментов средней площади 50 - 60 кв. м на наших объектах бизнес-класса («Николаевский дом», Manhattan House) составляет $6500 - 9000 за кв. м. Если сравнивать стоимость предложений на вторичном рынке в этих же районах, то это на 10-15% ниже», - говорит эксперт. Премиум-класс, конечно, дороже, но все равно не выбивается за ценовые границы сегмента. Например, квадратный метр в новом проекте Clerkenwell House на Комсомольском проспекте стоит от $8000 до $12 000 за кв. м.

Поскольку лофты – это новый для российского рынка тип жилья, ипотечные программы пока не развиты. Но уже скоро ситуация, по словам эксперта, улучшится: «Думаю, что уже в следующем году мы выведем на рынок несколько программ по ипотечному кредитованию для лофт-апартаментов. Сейчас мы разрабатываем совместные с банками программы, работаем над условиями, чтобы сделать их максимально конкурентоспособными».

Кому подходят лофты?

Когда лофты только появились в США, арендные ставки на эти площади были очень невелики. Большую часть жителей лофтов составляли представители творческой богемы: немалые площади, большие окна и обилие света были удобны, чтобы совмещать квартиру с мастерской и даже галереей. Однако с ростом популярности лофт-апартаментов росли и цены, и со временем они превратились в престижное жилье для совершенно разных людей.

Лофты в Москве появились совсем недавно, но основные сегменты покупателей уже сформировались. Это обычно обеспеченные люди, которые не раз бывали за границей, видели лофты и даже жили в них. Им полюбилась концепция «заводского» жилья, поэтому теперь они стараются реализовать мечту о таких апартаментах в России.

Кроме того, апартаменты вообще и лофты в частности нередко покупают в качестве второго, не основного жилья. Например, есть загородный дом для всей семьи и апартаменты-студия, где можно поспать после напряженного рабочего дня, когда уже нет сил пробираться через пробки домой. Зачастую лофт-апартаменты предлагаются в многофункциональных комплексах, поэтому есть возможность приобрести жилье в пяти минутах от офиса.

Еще один сегмент покупателей – инвесторы. Некоторые из них покупают апартаменты на ранних стадиях обустройства и продают, когда работы близки к завершению или уже после отделки. Другие рассматривают апартаменты в качестве доходного жилья. По словам Александра Подускова, такой подход весьма перспективен, причем не только для инвесторов, но и для тех, кто покупает лофт для себя, но не живет в нем постоянно. «Для развития доходного бизнеса в наших проектах предусмотрен консьерж-сервис и функция управления апартаментами на аутсорсинге. Внешняя компания с международным опытом исполняет функцию по сдаче апартаментов посуточно. Поэтому, если вы не используете апартаменты постоянно, вы можете через внешнюю компанию сдавать их в ваше отсутствие», - поясняет он. Для этого эксперт рекомендует при планировании лофта предусмотреть гардеробную комнату, где владелец сможет оставлять свои вещи на время отъезда.

Представителей всех перечисленных категорий не пугает нежилой статус апартаментов. «Для наших покупателей лофт-апартаменты, как правило, не являются единственным жильем, и отсутствие прописки мало кого останавливает. Также у нас много клиентов из других стран и регионов России, которым достаточно временной регистрации, которую мы можем предложить», - говорит эксперт. Москвичи, у которых нет своего жилья, могут решить проблему с регистрацией, прописавшись у родителей. Однако для некоторых потенциальных покупателей этот фактор все же важен, например, для тех, кто приехал из других городов и пока не обзавелся жильем в столице. Поэтому сейчас девелоперы ищут механизмы, которые позволят решить эту проблему.

Не только в Москве

Некоторых читателей www.irn.ru беспокоит тот факт, что многие бывшие фабрики, обладающие исторической и архитектурной ценностью, развиваются «абы как». Владельцы не развивают их в рамках продуманной концепции, не следят за их состоянием и внешним видом, сдают под склады и автомастерские. Один из читателей предложил передавать такие объекты только на основании конкурсов или тендеров, которые должны гарантировать, что девелоперы будут развивать их в нужном направлении.

Однако, по мнению Александра Подускова, такие проблемы лучше решать при помощи рыночных механизмов, а не указаний чиновников, особенно учитывая непрозрачность конкурсной сферы. «Если будет спрос на красивые и интересные проекты, то бизнесмены сами без конкурсов смогут быстро подстроиться под требования рынка и покупателей. Вы сами должны диктовать, что вы хотите и как это должно выглядеть, ведь вы же - конечные потребители», - говорит он.

Фабрик в России много – как интересных, так и не представляющих ценности для развития города. Первые, по словам эксперта, лучше пустить под редевелопмент, другие – под новое строительство. «Только при таком дифференцированном подходе город сможет и развиваться, и оставаться при своих исторических доминантах, которые можно переоборудовать и перепрофилировать под интересные проекты, в том числе лофты», - утверждает Александр Подусков.

Одним из самых знаковых проектов по редевелопменту в настоящее время является «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге – промышленный остров XVIII века, который был открыт для свободного посещения лишь в 2011 году. В настоящее время разрабатывается концепция развития территории. «Новая Голландия» – уникальный проект, к которому нужно подходить очень бережно, – говорит Александр Подусков. – С точки зрения реновации и редевелопмента главное - вдохнуть в него жизнь: пусть эти старые стены почувствуют внимание, которого они были лишены на протяжении столетий. Нужно все сделать бережно и, главное, дать возможность людям там гулять, сидеть в ресторанчиках и кафе, смотреть кино под открытым небом, ходить на выставки и т.д., дополнив все это коммерческой составляющей. Вопрос о том, какое должно быть соотношение между лофтами, шоу-румами, апартаментами, офисами, должен детально обсуждаться специалистами», - уверен он.

Однако и кроме знаковой «Новой Голландии» в Санкт-Петербурге немало интересных для редевелопмента зданий. «В Питере мы очень внимательно изучаем рынок, и глубоко продвинулись в этом направлении. Думаю, что в следующем году мы приятно удивим всех любителей лофтов новым интересным проектом лофт-апартаментов в Санкт-Петербурге», – сказал эксперт.

Одним из важнейших факторов растущей популярности лофтов является отложенный спрос. Правда, раньше большинство девелоперов не обращали на него внимания, занимаясь более привычным новым строительством. В Москве их интерес подстегнуло ограничение строительства в центре города, что заставило их обратить внимание на редевелопмент промышленных зданий и обустройство жилья в них. В пределах ТТК и в других исторических и престижных районах столицы немало фабричных и административных зданий, удачно подходящих для обустройства жилья высокого ценового сегмента. Однако есть подходящие помещения и в районах, которые считаются не столь престижными (например, Рязанский проспект, шоссе Энтузиастов, Щелковское шоссе). По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это дарит надежду на рост предложения лофтов в сегменте эконом.