Скачать программу
30.11.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Все риэлторы и застройщики сегодня в один голос твердят, что если вы  покупаете квартиру по договору долевого участья в строительстве (ДДУ), то это безопасно. Но, как отмечают специалисты рынка недвижимости, что и ФЗ №214 не является панацеей, и здесь могут быть проблемы с получением квартиры. Особенно сейчас, в период ажиотажа, в преддверии серьезных изменений с покупкой новостроек.

О том, что может предпринять будущий участник долевого строительства до заключения договора и как обезопасить себя от возможных проблем с застройщиком в будущем, рассказывает управляющий партнер компании «Юридическое бюро» Елена Казанкова:

  • В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с законом, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В случае, если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в договоре, такой договор, в соответствии с законом, считается незаключенным. Если вам предлагают заключить договор участия в долевом строительстве при отсутствии вышеуказанных условий или не регистрировать его, то это может быть чревато печальными последствиями.

Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?

В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков застройщик использует рекламу. В иных случаях, застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация в обязательном порядке предоставляемая застройщиком широкому кругу лиц. Проектная декларация должна включать в себя информацию о застройщике и информацию об объекте строительства.

Согласно положениям статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующее:

  • информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;
  • о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию - в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности застройщика;
  • о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
  • о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, согласно императивному указанию закона, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

  • учредительные документы застройщика – ознакомившись с данными документами, потенциальный дольщик сможет определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего договора со стороны застройщика (например, определение цены договора может быть отнесено уставом к полномочию совета директоров застройщика);
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  • аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.

Также в соответствии с указанным Федеральным законом, информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна отражать следующее:

  • цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации,  разрешение на строительство;
  • информацию о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома и об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией;
  • о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  • о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
  • о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;
  • о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);
  • об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Таким образом, Застройщик обязан предоставить всю вышеперечисленную информацию, включенную Федеральным законом в состав проектной декларации, всем заинтересованным лицам (посредством размещения в СМИ, либо путем предоставления конкретному лицу).

Запросить у застройщика вышеперечисленные документы важно не только для того, чтобы установить соответствие законодательству деятельности застройщика и оценить риски на этапе заключения договора, но также и для того, чтобы обезопасить дольщика на случай возможных нарушений со стороны застройщика и связанных с этим судебных споров.

Если застройщик не раскрыл все карты

За невыполнение застройщиком данной обязанности предусмотрена административная ответственность. В статье 14.28 КоАП РФ сказано, что за опубликование в СМИ проектной декларации, содержащей неполную, либо недостоверную информацию на застройщика может быть наложен штраф от 200 000 до 400 000 рублей (на должностное лицо – от 5 000 до 15 000 рублей).

На практике представители застройщика нередко утверждают, что предлагаемые ими для заключения договоры участия в долевом строительстве являются типовыми, и никакие изменения в них вносить нельзя. Многие отказываются даже обсуждать какие- либо правки к договору. Но законно ли это?

В соответствии со ст.428 ГК РФ, существует особый тип договора - договор присоединения, условия которого определяются исключительно одной из сторон и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Вопрос, является ли договор участия в долевом строительстве договором присоединения – спорный, однако совокупность всех факторов позволяет сделать вывод о том, что данный договор не является договором присоединения.

Итак, поскольку Договор участия в долевом строительстве не отнесен законом к типу договоров присоединения, потребитель вправе вести переговоры с застройщиком по условиям заключаемого контракта. Потенциальный дольщик может заявить о своих предложениях путем составления протокола разногласий к предложенному проекту договора и направления такого протокола застройщику. В соответствии с практикой делового оборота, на такой протокол застройщиком должен быть дан письменный ответ.

Безусловно, участие в таких переговорах по условиям договора участия в долевом строительстве требует знания особенностей ведения делового оборота, в связи с чем было бы разумно обратиться за помощью к специалистам (юристам).

Как вести себя потребителю в случае «навязывания» дополнительных услуг при заключении договора участия в долевом строительстве с застройщиком? Например, в виде необходимости предварительно заключить с агентом застройщика договор бронирования квартиры, либо навязывание услуг по государственной регистрации договора долевого участия и оформлению права собственности. Отказ от подобного рода услуг часто влечет устный отказ от заключения основного договора участия в долевом строительстве.

Между тем, подобные действия застройщика и уполномоченных им лиц прямо противоречат положениям п.2 ст.16 ФЗ «О защите прав потребителей», где устанавливается запрет обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Гражданин, который был вынужден заключить навязанный ему договор подобного рода (бронирования квартиры, оказания услуг по государственной регистрации основного договора) вправе обратится в суд, чтобы вернуть оплату по навязанной услуге и взыскать проценты.

Для этого необходимо документально зафиксировать отказ застройщика (обычно устный) от заключения договора долевого участия при отказе потребителя от навязанных услуг, направив в адрес застройщика (напрямую, минуя его агента) соответствующую претензию.

Как дольщик может контролировать процесс строительства объекта уже после заключения им договора участия в долевом строительстве?

Гражданам – вкладчикам нельзя забывать о том, что после заключения Договора участия в долевом строительстве во многих случаях все только начинается, ведь дом в реальности еще не существует.

В соответствии с положениями ч.4 ст.20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства и о фактах внесения изменений в проектную документацию. Компания также ежеквартально должна вносить в проектную декларацию актуальные изменения, касающиеся финансового результата текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженностей застройщика.

Все вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, аналогичном опубликованию проектной декларации. Невыполнение застройщиком данной обязанности влечет возникновение у дольщика права обратится в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (в порядке ч.7 ст.19 ФЗ).

На практике дольщику целесообразно следить за реализацией проекта строительства путем периодического запроса у застройщика проектной документации для ознакомления (аналогично запрашиванию документов перед заключением договора).

Кроме того, дольщику целесообразно осуществлять текущий контроль за реализацией проекта строительства и посредством осуществления других мероприятий. Например, проверять наличие судебных дел в отношении застройщика и его учредителей на сайте районного суда общей юрисдикции по месту расположения строящегося объекта и по месту регистрации застройщика. Можно, а может даже нужно периодически запрашивать у застройщика информацию, касающуюся его финансового состояния (финансовый результат текущего года, размеры кредиторской и дебиторской задолженности), а также информацию об изменениях, внесенных в проектную декларацию. И понятно отслеживать фактическое строительство объекта (реализация проекта в реальности по месту его нахождения).

Безусловно, для гражданина, не имеющего юридического образования, разобраться во всем массиве информации по вопросам заключения договора участия в долевом строительстве весьма непросто. А еще сложнее – сделать верные выводы и правильно определить риски при заключении договора с конкретным застройщиком на конкретный объект.

Учитывая стоимость недвижимости, было бы целесообразно потратить определенную сумму денег на то, чтобы обратиться к специалистам. В сравнении с ценой квартиры, оплата услуг высококвалифицированных юристов не высока, но при этом вы сможете быть уверены, что вкладываете свои деньги правильно.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
90% покупателей на загородном рынке Петербурга предпочитают участки с домами

90% покупателей на загородном рынке Петербурга предпочитают участки с домами

По данным ГК «Максимум Life Development», около 90% покупателей загородной недвижимости в коттеджных поселках под Санкт-Петербургом в настоящий момент предпочитают выбирать участки с построенными домами.
00
Деловой центр iCITY

Деловой центр iCITY будет построен в соответствии с международными экологическими системами LEED Gold

Проектирование деловых небоскребов iCITY проводилось с учетом лучших мировых практик с использованием принципов smart building, с применением интеллектуальных инженерных систем, полной автоматизации и энергоэффективностью здания.
00
Южная часть ЖК «Столичный» в Железнодорожном районе Балашихи

Европейский пригород вырос в центре Балашихи

Завершено строительство южной части ЖК «Столичный» в Железнодорожном районе Балашихи. Архитектура квартала создана по образу типичного голландского пригорода.
00
ГК Главстрой лого

«Главстрой» провел 4 международных архитектурных конкурса для разработки концепции новых проектов

«Главстрой» организовал четыре международных архитектурных конкурса для разработки концепции ЖК «Сретенка 13/26», проекта на 1-й Магистральной улице, на улице Крижановского, а также для второго этапа ЖК «Береговой».
00
ФСК

ГК ФСК вместе с «Юникорн» запускают смарт-экосистему для жилых комплексов

Новое цифровое решение объединит различные системы «умного здания» как внутри отдельно взятой квартиры, обеспеченной системой «умный дом», так и всего ЖК.
00
Knight Frank, логотип

В 2021 году количество дебютов и анонсов международных брендов на центральных коридорах Москвы возросло до шести

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке стрит-ретейла Москвы.
00
VSN Realty, логотип компании

Средний бюджет ипотеки превысил 15 миллионов рублей

По сравнению с допандемийными значениями ипотека продолжает занимать больше половины объема рыночных продаж. Размеры ипотечного кредита более всего выросли у покупателей недвижимости бизнес-класса.
00
JLL логотип компании

Объем инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости достиг рекордных 757 млрд долларов

Инвестиционная активность с начала года достигла 757 млрд долл., увеличившись в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 5% с 2019-м. Это является максимальным значением за историю рынка.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

Est-a-Tet: больше всего новостроек в Москве продаётся в Нижегородском районе

Первое место среди районов в старых границах Москвы занял Нижегородский – в продаже там находится 1779 лотов общей площадью почти 67 тыс. кв.м. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 258 тысяч рублей, за год она выросла на 17%.
00
AFI Development

AFI Development построит около 1 млн кв. м недвижимости в рамках развития промышленных территорий Москвы

AFI Development планирует построить порядка 1 млн кв. м. недвижимости в рамках реализации проекта комплексного развития промзоны «Алтуфьевское шоссе» и проекта редевелопмента бывшей промышленной зоны «Калошино».
00

Разновидности и преимущества утеплителей Rockwool

Минеральные плиты Роквул удобны при монтаже благодаря небольшому весу и правильной форме. Они легко раскраиваются ножом под необходимые размеры, не создают чрезмерной нагрузки на строительные конструкции.
00
Департамент развития новых территорий

Число занятых в экономике ТиНАО выросло на 214 процентов

Благодаря комплексному развитию в Новой Москве открываются вакансии практически во всех отраслях: промышленное производство, ЖКХ, строительство, транспорт, образование, медицина, финансовая сфера и торговля.
Или войти с помощью: