Медлительная стройка: жилой комплекс "Разумовский"

Парадоксальный факт: подавляющее большинство новостроек Москвы и Подмосковья реализуется по предварительным договорам. Однако те компании, которые работают в строгом соответствии с 214-м законом, как оказывается, не всегда торопятся сдавать свои дома в обещанный срок. В какой-то мере такая медлительность может объясняться невыгодой для долевых инвесторов судиться с застройщиком. Деньги дольщику в конечном итоге вернуть можно, но скорее всего исключительно те, что были потрачены на раннем этапе проекта. Цены же в докризисное время выросли и поэтому лучше подождать дня, когда инвесторам выдадут ключи от неких пространств, ограниченных монолитными полом и потолком и кирпичом наружных стен, которые по странному недоразумению на отечественном рынке принято именовать квартирами свободной планировки. Единственный риск застройщика — падение цен на рынке новостроек. Но пока оно не кажется критическим. Именно такое впечатление складывается при посещении стройплощадки, адресованной по улице Верхняя Масловка.

Компания «Пересвет», строящая жилой комплекс, известный под именем «Разумовский», относится к числу немногочисленных девелоперов московского региона, выводящих на рынок проекты исключительно с документами, готовыми для оформления договоров долевого инвестирования. Однако даже застройщиков, предпочитающих работать в соответствии с действующим законодательством, не обходит стороной проблема задержки строительства.

Впервые мы посетили стройплощадку на Верхней Масловке осенью 2007 года. В то время она представляла собой освобожденный от старых строений огороженный участок, внутри которого помещалась исключительно строительная бытовка, она же офис продаж на площадке. Собственно работы земляного цикла еще начаты не были.

С того визита прошло больше года. Сегодня строительные работы на площадке идут активно. В принципе это хорошо – множество известных строек сегодня заморожено. Один из самых ярких примеров – жилой комплекс «Парк Толстого» в старых Химках, о котором мы писали этой осенью. Почти построенные три корпуса (один почти готов, второй в стадии завершения монтажа наружных стен, в третьем закончены монолитные работы) остаются уже пару месяцев в том же состоянии, в котором мы их и застали. На площадке не видно рабочих, а башенные краны застыли в бездействии. При этом почти все квартиры проданы – создается такое впечатление, что у девелопера внезапно кончились деньги, а те, что были собраны с продажи квартир пошли куда-то еще, например, на приобретение новых площадок.

К счастью, у компании «Пересвет» деньги не кончились – это видно по активности на площадке. Однако фаза данной активности – монтаж конструкций нулевого цикла, будущего подземного паркинга. Как результат прогресса стройки за год - в общем-то не очень убедительно. Как говорят в компании, дом планируется сдать в эксплуатацию в конце 2009 года. Технически, наверно, такое возможно, но верится почему-то с большим трудом. Каковы причины столь низких темпов строительства, в компании объяснить затруднились.

Что касается цен, сколько-либо радиальным образом они за минувший год не выросли. Осенью 2007 года стартовый бюджет приобретения жилья в «Разумовском» составлял 7,806 мкл руб. За эти деньги можно было приобрести однокомнатную квартиру площадью 50,6 кв. м. Сегодня жилье такой площади продается за 8,9 млн руб., иначе говоря, рост цены составил чуть более 14%, что ниже фактической рублевой инфляции.

Сегодняшняя цена двушки площадью 71 кв. м на 6 этаже дома — чуть выше 12 млн руб., двухкомнатная квартира на 17 этаже, площадью уже 77,2 кв. м (увеличивается за счет выступа плит верхних этажей) обойдется в 14,64 млн руб. Всего этажей 18, но, как говорят в компании, квартиры на самом верху уже проданы. Причем, видимо, сделка, если она состоялась фактически, относится к самому началу продаж — данная информация озвучивалась еще год назад.

В начале продаж трехкомнатные квартиры площадью 101,7-107 кв. м предлагались в зависимости от этажа по цене от 129 тыс. руб. за метр (2-й этаж) до 153,1 тыс. руб. за метр. Сейчас самая большая цена квартиры составляет 20,627 млн руб. - при площади 120 кв. м, иначе говоря, около 171,9 тыс. руб. за метр. Как и в случае с вариантами минимальных площадей, рост незначительный.

Ценовая политика девелопера изначально формировалась так, что на самой ранней стадии реализации проекта, цены в «Разумовском» были близки к максимальным для новых домов данного района. Таким образом, инвестиционного выигрыша те, кто покупал квартиры осенью 2007 года, фактически не получили. Более того, сейчас частные инвесторы рисуют оказаться в проблемной ситуации.

По прогнозам Сбербанка, долларовые цена на московские новостройки в третьем квартале 2009 года по отношению к сегодняшнему уровню могут снизиться почти на 60%, прогнозировать же сроки и саму по себе возможность восстановления рынка сейчас не берется никто. При наличии такой перспективы рынка выставлять квартиры на продажу в настоящее время — дело неблагодарное, придется конкурировать с девелопером, который способен обеспечить скидки и переиграть любого частного спекулянта.

В итоге остается только один вариант — покупка жилья для собственного проживания. В этом есть определенная выгода: по сравнению с готовыми современными домами в окрестностях стадиона «Динамо» новый адрес по Масловке обладает определенными преимуществами. Так, квартиры без отделки в готовом доме по Петровско-Разумовской аллее, 10, в настоящее время предлагаются на вторичном рынке иногда более, чем по 500 тыс. рублей за метр. Кстати, жилой комплекс «Разумовский», по крайней мере его верхняя часть, обладает весьма хорошими видовыми возможностями: с одной стороны вид на центр города, с другой — панорамный вид севера Москвы. Дополнением является развитая инфраструктура окрестностей и наличие в ближайшем соседстве городского парка.

Фактически главный плюс строящего дома состоит в том, что он новый. Окружением «Разумовского» являются дома сталинской эпохи, однако далеко не все они находятся в лучшем состоянии. Соседние со стройплощадкой дома по Верхней Масловке являют собой печальную картину: потрескавшиеся фасады, постепенно рассыпающиеся балконы, на которых кое-где успела вырасти трава. В таком окружении «Разумовский» окажется одним из оазисов нового жилья бизнес-класса.