Метр в зубы

Новый закон о приватизации муниципального и государственного имущества субъектами малого и среднего бизнеса мог бы положительно сказаться на развитии этого сегмента предпринимательства. Для этого регионам необходимо временно запретить аукционы на покупку недвижимости и разработать их нормативы

4августа вступил в силу закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Бизнесмены, арендующие помещение в течение трех лет и более, добросовестно вносящие плату, получили преимущественное право выкупа (без проведения аукциона) по рыночной стоимости, которую будут определять независимые оценщики. Позволено приобретать площади в рассрочку по ставке, равной трети ставки рефинансирования.

Предполагается также внести поправки в закон об ипотеке: предприниматели смогут брать кредит на покупку имущества под его залог. Поначалу федеральные законодатели установили минимальную величину арендуемой площади в 500 кв. метров, максимальный срок рассрочки — 5 лет. Но когда законопроект принимался в третьем чтении, депутаты неожиданно вернулись во второе, устранили эти нормы прямого действия и отдали их на откуп регионам. Если до 1 января 2009 года заксобрания субъектов РФ не определятся с параметрами, за них это сделают федеральные органы.

Лазейки остались
Новый закон призван существенно облегчить жизнь малого и среднего предпринимательства. Во­первых, не надо беспокоиться, что помещение в собственности отберут, во­вторых, такая недвижимость стала вполне ликвидным активом. Однако, как это часто случается, в новом документе есть несколько подводных камней. Основной минус — норма, по которой малый и средний бизнес получает право преимущественного выкупа арендуемого помещения, вступает в силу только с 1 января 2009 года. До этого времени помещения будут продаваться по старому порядку — на аукционах. Таким образом, по словам вице­президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, у чиновников остается достаточно времени, чтобы распродать все привлекательные площади. У малого бизнеса просто нет возможности соревноваться с крупными компаниями за место под солнцем.

Президент Союза малого и среднего бизнеса Свердловской области Анатолий Филиппенков констатирует: «К появлению этого закона готовились не только бизнесмены, но и чиновники, в регионе резко выросло количество проводимых аукционов по продаже муниципальной собственности». Во многом это стало возможным благодаря тому, что у многих предпринимателей истек срок договора (он заключается всего на один год), а значит, у чиновников появилась возможность продать помещения. Слова Анатолия Филиппенкова подтверждает директор сети «Дом книги» (Екатеринбург) Тамара Пиманова: «Муниципальные власти за три последних года продали помещения четырех книжных магазинов. Причина — очень выгодное расположение». Руководитель Ассоциации малого бизнеса Красноуральска (Свердловская область) Анатолий Комар также указывает на злоупотребления чиновников в преддверии вступления в силу нормы о преимущественном праве выкупа: «У нас в городе администрация продает помещения, которые по договору должны быть арендованы еще пять лет. Да, конечно, это суды, разборки, и у нас уже есть прецеденты подобных дел. Но большинство представителей малого и среднего бизнеса молча соглашаются с действиями властей, их не прельщает перспектива многолетней тяжбы».

Некоторые бизнесмены отмечают: чиновники намеренно пытаются выжить их с насиженного места. По данным председателя совета НП «Комитет 101» Дмитрия Головина, арендная ставка ежегодно прирастает на 20 — 30%. С теми, кто отказывается или не может платить, договор тут же разрывается, помещение продается. Если выгнать бизнесмена не получается, то при помощи повышения ставок его можно лишить преимущественного права выкупа площадей. «Если за три года вы хоть раз несвоевременно внесете плату, вы лишитесь права приобрести площади вне аукциона, — отмечает Владимир Герасименко. — Этим и пользуются чиновники». Показательный пример привел предприниматель из Режа (Свердловская область) Леон Джалалов:

— Я занимаюсь пассажирскими перевозками. Раньше городская администрация мне платила исправно, а сейчас ее долг передо мной составляет 12 млн рублей. Соответственно, раз у меня нет денег и мне не из чего платить за аренду, я лишаюсь преимущественного права выкупить имущество. Есть подозрение, что ...