«Метриум»: Как инвестировать в новостройки Новой Москвы? Стратегия 1: перепродажа.

Рынок новостроек Новой Москвы привлекает все больше внимания: жильё в старых границах становится менее доступным, а многие покупатели в столичном регионе в период пандемии задумываются о переезде в более просторные квартиры. В ближайшие годы Новую Москву может ожидать бум спроса, на котором заработают инвесторы. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных стратегиях вложений в местные новостройки и особенностях Новой Москвы, которые следует учитывать.

Самой популярной стратегией инвестирования в новостройки Москвы остаются вложения на раннем этапе строительства и перепродажа в конце стройки. В последние годы темпы роста цен на жилье в Новой Москве превзошли старомосковские. Со II квартала 2018 года по II квартал 2020 года средний «квадрат» в ТиНАО подорожал на 33%. В «старой» Москве за два года он вырос в цене на 22%. Однако порог входа для инвестора на эти рынки все равно остался принципиально разным. Если в Новой Москве новостройки сейчас в среднем обходятся по 142 тыс. рублей за кв.м, то в «старой» Москве – уже в 188 тыс. рублей за кв.м. Однако, не забывая о ценовых преимуществах, инвестор должен помнить о некоторых отличиях местного рынка жилья, чтобы вложения оказались удачными.

Выбираем новостройку на раннем этапе

Чтобы заработать максимум на перепродаже квартиры, нужно вкладываться на котловане – это правило справедливо и для новомосковского рынка новостроек. Но в ТиНАО в этом плане у инвестора большой выбор, потому что по статистике на раннем этапе (то есть до начала строительства наземных этажей) в Новой Москве приобретается не более 10% квартир. Соответственно инвестору легче выстроить стратегию перепродажи квартиры: он может сделать ставку на выкуп студий или наиболее ликвидных двухкомнатных квартир (об этом далее).

Однако и медлить с выбором нельзя, так как сами застройщики, обнаруживая высокий спрос на новый объект, часто быстро пересматривают ценники в сторону повышения. За несколько недель продаж или бронирования квадрат может подорожать на 5-10%. Помимо этого, в Новой Москве не так часто появляются новые жилые комплексы, поэтому на этапе котлована обычно можно приобрести квартиру не в новом проекте, а в новом корпусе реализуемого проекта.

«В таком положении дел есть плюсы для инвестора, – считает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Эффективнее продать квартиру в жилом комплексе, часть которого уже построена и заселена, чем, условно говоря, площадку в чистом поле. Большой проект с завершенными очередями «помогает» инвестору продавать его объект: он служит витриной для потенциального покупателя, который может оценить архитектурные решения, дизайн помещений, благоустройство территорий. В крупном комплексе, где уже появились новоселы, есть ощущение жизни – работают коворкинги, кафе, магазины, салоны красоты, на спортивных площадках можно встретить любителей спорта, на детских площадках играют дети, в зонах экопосадок среди арт-объектов прогуливаются соседи. Такой комплекс по определению будет более привлекательным для потенциальных покупателей».

На фоне замедления активности застройщиков новые корпуса на рынке появляются нечасто. Так, в I полугодии начались продажи новых корпусов на начальном этапе в ЖК «Скандинавия», «Саларьево Парк», «Южное Бунино», «Кленовые аллеи», «Первый Московский», «Позитив», «Остафьево». Поэтому инвестору лучше отслеживать новинки местного рынка. Еще реже появляются в продаже новые проекты, хотя в августе началась реализация нового ЖК «Прокшино» от ГК «А101».

Приобретаем ходовой вариант квартиры

Особенности на рынке новостроек Новой Москвы есть и с точки зрения выбора квартиры для перепродажи. Если в «старой» Москве спрос смещен в сторону двухкомнатных квартир, то в Новой Москве у покупательской аудитории вкусы более разнообразные. Здесь наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры евроформата, однокомнатные классические квартиры и студии.

Из этих вариантов лучше выбирать наиболее ликвидные. В частности, пользуются повышенным спросом объекты с природными видами. В таких квартирах жители ощущают себя за городом и реализуют одно из главных устремлений в выборе жилья в Новой Москве – экологическое.

С точки зрения отделки спрос на квартиры в Новой Москве распределяется примерно поровну с превалированием финишной отделки (60% проданных объектов). Однако приобретая более доступный по цене вариант без отделки или в формате white box, инвестор сохраняет возможность маневрировать ценой, когда придет время перепродавать объект и конкурировать с другими продавцами.

Ориентируемся на МКАД

Большинство покупателей квартир в Новой Москве по-прежнему тесно связаны со «старой» Москвой. Прежде всего речь идет о работе, но у многих новомосковских новоселов остаются в пределах МКАД родственники, друзья, а также привычные излюбленные места для посещений – парки, театры, рестораны. Поэтому есть жесткая зависимость между уровнем цен в новостройке в ТиНАО и её удаленностью от МКАД. Чем ближе к МКАД, тем выше цены. Фактически это отражает географическое распределение спроса.

По подсчетам экспертов «Метриум», 97% предложения новостроек в Новой Москве сосредоточены в Новомосковском административном округе. Однако это не значит, что все новостройки близки к МКАД.

В радиусе 5 км (около 5-10 минут езды) от московской кольцевой автомобильной дороги идет реализация только 8 жилых комплексов: «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Новая Звезда», «Аквилон Парк», «Саларьево Парк», «Позитив», «Румянцево Парк». При этом лучше ориентироваться на жилые комплексы, имеющие удобный выезд на Калужское или Киевское шоссе.

Ищем ближайшее метро

Поскольку связи жителей Новой Москвы со «старой» Москвой не ослабевают, с точки зрения ликвидности остается важной близость метро от жилого комплекса. Именно развитие сети метрополитена среди прочих факторов способствовало росту средней стоимости квадратного метра в Новой Москве в последние два года, когда были продлены желтая и красная ветки метро.

Станции метрополитена в шаговой доступности (то есть в пределах 5-10 минутах ходьбы) – относительная редкость для рынка жилых комплексов в ТиНАО: «Румяцнево парк» рядом с метро «Румянцево», «Москвичка» возле метро «Коммунарка», «Саларьево Парк» у метро «Саларьево» и «Филатов Луг», «Городские Истории» и «Переделкино Ближнее» рядом со станцией «Рассказовка», ЖК «Прокшино» в 500 метрах от станции метро «Прокшино». В среднем же дорога до ближайшей станции метро занимает более 15 минут.

При этом инвестору лучше ориентироваться не на имеющиеся станции метро, а на перспективные. Дело в том, что цены (даже стартовые) в жилых комплексах рядом с готовыми станциями метро уже содержат «компонент» улучшенной транспортной доступности, то есть застройщики при определении цены учли этот фактор. Такая же практика есть и в жилых комплексах рядом с перспективными станциями, но все равно информационный ажиотаж в момент открытия этих узлов может привести к дополнительной капитализации новостройки.

С этой точки зрения в Новой Москве есть привлекательные объекты. Прежде всего, в 2023 году планируется открытие новой станции метро «Новомосковская» (также известная под названием «Потапово»), которая продлит Сокольническую ветку от метро «Коммунарка». Недалеко от этой станции также находятся ЖК «Скандинавия» (район Юг), «Белые ночи» и «Бунинские луга».

Помимо этого, в Новую Москву пройдет новая ветка Коммунарской линии метро, которая свяжет станцию «Академическая» со Троицком. В ее ближнюю зону действия попадают «Аквилон Парк» (м. «Мамыри»), «Скандинавия» и «Москва А101» (м. «Бачуринская»), Новые Ватутинки и Russian Design District (м. «Ватутинки»).

Подсчитываем детские сады и школы

Наличие собственной инфраструктуры – это практически must have ликвидного жилого комплекса в Новой Москве. Если в старых границах столицы застройщик может опираться на давно созданную инфраструктуру жилого района, то в Новой Москве ответственные застройщики создают с нуля социальные объекты. Однако так происходит далеко не во всех жилых комплексах, поэтому при поиске ЖК для инвестирования обязательно нужно делать ставку на проекты с собственными школами, детскими садами, коммерческой недвижимостью и т.п.

Часто хорошо обеспечены социальными объектами проекты ГК «А101». К примеру, в ЖК «Скандинавия» помимо частных детских садов есть детский сад «Волшебная долина» (220 мест), детский сад «101 далматинец» (на 325 мест) и школа на 1 775 мест, осенью начнется строительство школы «Энергия» на 1 325 учеников. В ЖК «Испанские кварталы» два детских сада «Белый кролик» и «Солнечная страна» в сумме на 570 воспитанников, школа «Логика» на 1 300 учеников и проектируемый образовательный центр в рамках второго района жилого комплекса (детский сад на 220 малышей и школа на 1 100 учеников).

В других проектах новостроек, помимо школ и детских садов, предусмотрены образовательные и спортивные центры. К примеру, в культурно-образовательном кластере Russian Design District (Группа Родина) будет открыт Центр художественной гимнастики Ирины Винер и Академия единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школа танцев, Школой йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий, Школа моды, а также различные творческие студии и мастерские.

«Инвестор должен понимать, что основная покупательская аудитория на рынке Новой Москвы – это семьи, поэтому важным условием ликвидности ЖК является его ориентированность на семью, – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Сейчас особенно актуален вопрос развития семьи и детей. За этим – успешное будущее. Соответственно сверхзадача девелоперского проекта – создать экосистему, где этого можно достичь. В рамках нашего культурно-образовательного кластера мы ведем ребенка с самого раннего возраста – сначала принимаем в детский сад, потом в школу, одновременно открываем возможности культурного и физического развития в секциях или спортшколах. Затем наступает черёд профессионального образования, причём актуального, востребованного в будущем, для получения которого также предусматривается отдельная площадка. Следом – даем возможность найти работу в ведущих компаниях мира. В итоге люди получают все ресурсы для всестороннего развития в шаговой доступности от дома. Безусловно, такой продукт будет привлекателен для инвестиций».

«Вложения в новостройку в Новой Москве на стадии котлована может принести инвестору высокий доход, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Прирост цены оценивается в среднем в 20-40% по сравнению со стартовым уровнем. Однако основным риском вложений в местные новостройки является высокая конкуренция. Жилые комплексы в Новой Москве отличаются большим масштабом и насчитывают тысячи квартир. Инвестор должен понимать, что конкурировать ему придется как с застройщиками (которые грамотно регулируют структуру предложения и цены), так и с другими инвесторами. Поэтому к выбору проекта и квартиры нужно подходить особенно тщательно, отдавая предпочтение наиболее ликвидным вариантам». 

Продолжение темы:

«Метриум»: Как инвестировать в новостройки Новой Москвы? Стратегия 2: аренда

«Метриум»: Как инвестировать в новостройки Новой Москвы? Стратегия 3: сохранение средств