Много ЦУМа из ничего

Продажа площадей ЦУМа в очередной раз сорвалась. На аукционы выставлены также Елисеевский магазин и кинотеатр "Ударник". Инвесторы во всем мире с осторожностью вкладывают средства в памятники архитектуры. В России такой практики мало, и основана она чаще всего на особых договоренностях бизнесменов с чиновниками.

Власти Москвы в очередной раз отложили аукцион по продаже своей части площадей ЦУМа. На сей раз на начало июня. Объясняется это необходимостью проработать множество предложений от потенциальных инвесторов, в том числе иностранных. Однако, скорее всего, дело в другом: покупателей не нашлось ни одного.

Это уже не первая попытка московских властей вычеркнуть хотя бы часть площадей ЦУМа из реестра городского имущества. В 2009 году 7 тыс. кв. м в новом здании ЦУМа долго продавали за $112 млн (по $16 тыс. за 1 кв. м), затем урезали цену вполовину, до $8 тыс. за 1 кв. м, но и это не помогло. Нынешняя цена вполовину меньше предыдущей: на этот раз за 19,2 тыс. кв. м, куда включены торговые площади и в историческом, и в новом зданиях, власти Москвы запросили 4,3 млрд руб., то есть по 230 тыс. руб., или $4 тыс., за 1 кв. м.

По сравнению с расценками на коммерческую недвижимость в центре цена была и остается смешной. Даже с учетом дисконта, который по традиции может быть предоставлен собственнику памятника архитектуры (каковым является историческое здание ЦУМа, построенное в 1908 году архитектором Романом Клейном) в связи с возложенными на него охранными обязательствами. Вот почему эксперты рынка, оценивающие долю города как минимум в три-пять раз дороже (от 12 млрд до 20 млрд руб.), при каждом аукционе были уверены, что отбоя от покупателей не будет. "При условии, что площади города сданы по рыночной цене",— уточняли они.

Дело в том, что продавали и продают власти Москвы свои площади ЦУМа с обременением — с двумя долгосрочными договорами аренды. Один из них касается площадей в историческом здании и заключен вплоть до конца 2045 года, второй — по площадям в новом здании — до конца 2022 года. Единственный арендатор — совладелец ЦУМа, торговый дом ЦУМ, контрольный пакет акций которого, как считается, принадлежит компании Mercury. Эксперты не сомневались, что если оставшуюся у города часть ЦУМа не выкупит сторонний инвестор, хотя бы из-за нежелания связываться с мажоритарным акционером, то его точно выкупит последний. Однако этого не произошло, и вскоре выяснилась причина. Незадолго до аукциона, который должен был состояться 30 апреля, стало известно, что ТД ЦУМ арендует у города площади по цене 3450 руб. за 1 кв. м в год, то есть примерно за $60. Причем только с конца прошлого года, до этого арендная ставка равнялась 1840 руб., еще раньше, до 2006-го,— 700 руб. за 1 кв. м в год. При такой арендной ставке выкладывать $4 тыс. за квадратный метр при покупке действительно непозволительная роскошь. Сам ТД ЦУМ может за эти деньги арендовать нужные площади около 66 лет, столько же, сколько сторонний инвестор — окупать вложения.

Только для своих

"Низкая арендная ставка в историческом здании — это нормально, это в принципе всех и стимулирует,— рассказывает Егор Левченко, руководитель отдела продаж инвестиционных объектов недвижимости Kalinka Group.— Потому что кому на самом деле интересно все это внутреннее убранство, интересный фасад и прочие внешние преимущества исторического ...